Kuidas muuta nimed laenule
Hüpoteek on võimalik üle kanda, kuid see pole alati lihtne. Allpool leiate üksikasjad, kuid teie valikute lühikokkuvõte sisaldab järgmist.
- Võimaliku hüpoteegi ülekandmine, paludes laenuandjalt muudatust teha.
- Laenu refinantseerimine ainult uue omaniku nimele .
- Edastage, kui olukord ei aita kaasa laenu "müügil oleva müügitehingu" klauslit.
Võimalikud hüpoteekid
Kui laen on " oletatav ", on teil õnne: see tähendab, et võite hüpoteegi üle kanda kellelegi teisele. Laenulepingus pole ühtki keelt, mis takistab teil ülekande lõpetamist. Kuid isegi eeldatavaid hüpoteeke võib olla raske üle kanda.
Enamikul juhtudel peab laenu saama "uus" laenuvõtja. Laenuandja vaatab laenuvõtja krediidiskoori ja sissetulekute suhtarvu, et hinnata laenuvõtja suutlikkust laenu tagasi maksta. Protsess on põhimõtteliselt sama, nagu oleks laenuvõtja taotlenud uut laenu (kuid laenusaaja võib loomulikult ka olemasolevat laenu üle võtta). Laenuandjad kiitsid esialgse laenutaotluse heaks esialgse taotleja (te) krediidi ja sissetuleku alusel ja nad ei taha kellelegi keelata, välja arvatud juhul, kui neil on asenduslaenuvõtja, kellel on sama tõenäoline, et ta saab tagasi maksta.
Võimaliku laenu ülekande lõpuleviimiseks taotlege muutmist oma laenuandjaga. Peate täitma taotlusi, kontrollima tulusid ja varasid ning maksma protsessi ajal tagasihoidlikku tasu.
Omandiõiguse üleminek: nimede väljajätmine laenule mõjutab ainult laenu. Võimalik, et peate endiselt muutma, kellele omandiõigus kuulub, omandiõiguse ülekandmisel, lõpetamata nõude kasutamisel või mis tahes muude sammude tegemisel teie olukorras.
Raske leida?
Kahjuks pole eeldatav hüpoteegid laialdaselt kättesaadavad. Teie parim panus võib olla siis, kui teil on FHA laen või VA laen . Teised tavapärased hüpoteegid on harva eeldatavad. Selle asemel kasutavad laenuandjad müügilepingut , mis tähendab, et laenu tuleb maksta koduriigi omandiõiguse üleandmisel.
Refinantseerimine
Kui laen ei ole eeldatav ja te ei leia müügilepingust tulenevat erandit, võib teie laenu refinantseerimine olla teie parim valik. Sarnaselt eeldusele, vajab uus laenusaaja laenu saamiseks piisavat sissetulekut ja krediiti.
"Uus" majaomanik lihtsalt taotleb uut laenu individuaalselt ja kasutab seda laenu olemasoleva hüpoteeklaenu võlgnemiseks. Võimalik, et peate oma laenuandjatega kooskõlastama kinnipidamisõiguse eemaldamise (kui uus laenuvõtja ja uus laenuandja ei nõustu nendega), nii et saate seda maja kasutada tagatisena , kuid see on hea ja puhas viis töö tegemiseks. Mõned kinnipidamised viiakse korrapäraselt ühelt omanikult teisele (näiteks kui parandused tehakse PACE rahastamisega ).
Müügileping
Laenuandjad tavaliselt ei anna hüpoteegi üleandmist. Ostjad tulevad väljapoole, et saada rohkem "küpset" laenu, kus vara intressimakseid ei tehta (ja nad võivad saada madalamat intressimäära).
Müüjad saaksid oma maja kergemini müüa - tõenäoliselt kõrgema hinnaga - samade eeliste tõttu. Kuid laenuandjad kaotavad, nii et nad ei soovi ülekandeid heaks kiita.
Müügiklausel on osa laenulepingust, mille kohaselt tuleb laen maha müüa, kui kinnisvara müüb (laen on "kiirendatud").
Eeskirjadest erandid: mõnel juhul võite endiselt laenu üle kanda - isegi müügilepingu tingimustega. Pereliikmete vahelised üleminekud on sageli lubatud ja teie laenuandja võib alati olla lahklikum kui see, mis teie laenulepingus on öeldud (see on võimalus, mida nad saavad kasutada, ja nad ei pea seda tegema - kuid teie lootused pole suuremad) . Ainus võimalus kindlasti teada on küsida laenuandjalt ja vaadata oma leping kohaliku advokaadiga. Isegi kui laenuandjad ütlevad, et see pole võimalik, võib advokaat aidata teil välja selgitada, kas teie pank annab täpset teavet.
Garn-St. Germaini seadus takistab laenuandjatel teatavatel tingimustel oma kiirendusvõimalusi kasutada. Mõned kõige tavalisemate olukordade hulka kuuluvad:
- Kui ühine üürnik sureb ja omandiõigus läheb ellu jäävale ühisele üürnikule
- Laenu üleviimine sugulasele pärast laenuvõtja surma
- Laenuvõtja abikaasa või lapse omandiõiguse üleminek
- Ülekanded abielulahutuse ja lahuselu kokkulepete tulemusena
- Ülekanded inter vivos usalduse (või elava usaldusega), kus laenuvõtja on abisaaja
Vaadake täielikku erandite loendit ja vaadake seda nimekirja oma advokaadiga.
Mitteametlikud ülekanded
Kui te ei saa oma taotlust heaks kiita, võib teil tekkida kiusatus luua "mitteametlik" kokkulepe. Näiteks võite müüa oma maja, lahkuda olemasolevast laenist ja ostja hüpoteekmaksetest hüvitada.
See on halb mõte. Teie hüpoteekkokkulepe ei pruugi seda tõenäoliselt lubada ja võite isegi leida õiguslikke probleeme sõltuvalt sellest, kuidas asjad lähevad. Veelgi enam, sa oled endiselt laenu eest vastutav, kuigi sa ei ela enam majas.
Mis võib valesti minna? Mõned võimalused on järgmised:
- Kui ostja lõpetab maksmise, on laen teie nimel, seega on teie probleem ikkagi (hilinenud maksed kuvatakse teie krediitkaardiga ja laenuandjad tulevad teie pärast ).
- Kui kodu müüakse sulgemisega vähem kui see on väärt, võite olla vastutav kõigi puuduste eest .
Võimalikule ostjale on müüjate rahastamise pakkumiseks paremad võimalused.
Teie valikud
Kui te ei saa hüpoteeki üle kanda, on teil endiselt võimalused sõltuvalt teie olukorrast. Jällegi võivad surma, abielulahutuse ja pereülekanded anda teile õiguse teha ülekandeid, isegi kui teie laenuandja ütleb teisiti.
Kui teil on sulgemine , on teatud valitsuse programmid hüpoteekidega tegelemise lihtsamaks - isegi kui olete veealune või töötu.
Kui olete lahutatud , küsige oma advokaadilt, kuidas teie kõiki oma võlgu käsitsema ja kuidas end kaitsta , kui teie endine abikaasa makseid ei tee.
Kui majaomanik on surnud , aitab kohalik advokaat teil otsustada, mida edasi teha.
Kui olete varade üleandmisel usaldusele , kontrollige oma kinnisvara planeerimise advokaati kahekordselt, et veenduda, et te ei käivitu kiirendusklausli.
Refinantseerimine võib olla teie lõplik valik, kui ükski teine lähenemine pole saadaval.