Kuidas väljalaskmine toimib
Kui ostate kallist kinnisvara, nagu näiteks kodus, ei pruugi teil olla piisavalt raha, et maksta kogu ostuhind ettepoole.
Kuid võite tasuda osa hinnast sissemaksega ja laenata ülejäänud osa (tulevastel aastatel tagasi maksta).
Kodu võib maksta sadu tuhandeid dollareid, ja enamik inimesi ei teeni kuskil nii lähedal kui palju aastas. Miks on laenuandjad valmis pakkuma selliseid suuri laene? Laenulepingu osana nõustute, et vara, mida ostate, on laenu tagatiseks : kui te lõpetate maksete tegemise, võib laenuandja võõrandada võõrandatavaid varasid, et need tagasi makstaksid.
Selle õiguse tagamiseks on laenuandjal teie kinnisvara kinnipidamine ja nende võimalused saada piisavalt raha (tavaliselt) ainult siis, kui teil on hea laen väärtuse suhte saamiseks .
Tagasilükkamise tagajärjed
Sulgemise peamine probleem on loomulikult asjaolu, et sind sunnitakse kodust välja saama. Peate leidma teise kohta, kus elada, ja see protsess on teie ja teie pere jaoks stressirohke (muuhulgas).
Kaotamine võib olla ka kulukas. Kui lõpetate maksete tegemise, võtab teie laenuandja trahve ja juriidilisi tasusid ning võite tasu eest tasuda juriidiliste tasude eest, et võidelda sulgemise vastu. Kõik teie kontole lisatavad maksed suurendavad teie võlga laenuandjale ja võite ikkagi võlgnevad raha pärast seda, kui teie kodu võetakse ja müüakse, kui müügitulu ei ole piisav (tuntud kui puudus ).
Kaotamine ka teie krediidi skoori . Teie krediidiaruannetel näidatakse sulgemine, millised krediidiskoorimismudelid näevad negatiivse signaali. Teil on mitu aastat raske laenata teise kodu (kuigi te võite saada teatud valitsuse laene ühe kuni kahe aasta jooksul), ja teil on ka raskem saada taskukohaste laenude igat liiki. Teie krediidiskoor võib mõjutada ka teisi teie elukvaliteedi aspekte, nagu (piiratud juhtudel) teie töövõimalusi või kindlustusmakseid .
Kuidas vältida turult kõrvaldamist
Hüpoteek on viimane abinõu laenuandjatele, kes on loobunud lootusest maksta. Protsess on neile aeganõudev ja kallis (aga nad võivad proovida neid tasusid maksta) ja see on laenuvõtjatele äärmiselt ebameeldiv. Kuidas saab sellest vältida?
- Side: alati on hea mõte suhelda oma laenuandjaga, kui teil on finantsprobleeme. Võtke ühendust enne maksete kadumiste alustamist ja küsige, kas midagi saab teha. Kui alustate puuduvate maksete tegemist, ärge ignoreerige oma laenuandja suhtlust - saate olulisi teateid, mis osutavad teile, kus te olete, ja millised õigused ja võimalused teil endiselt on. Rääkige kohaliku kinnisvaraadvokaadiga või HUDi eluaseme nõustajaga, et mõista, mis toimub.
- Avasta kodus hoidmise alternatiivid: kui teate, et te ei saa oma makseid teha, saate teada, millised võimalused on teile kättesaadavad, isegi kui arvate, et see on liiga hilja. Võite saada abi valitsusprogrammide kaudu, mis on suunatud laenuvõtjate võitlusele . Teie laenuandja võib pakkuda teatud tüüpi laenu muudatus, mis muudaks teie laenu odavamaks . Võite isegi oma laenuandjaga lihtsalt välja töötada lihtsa maksekorralduse, kui teil on lihtsalt vaja maksuvabastust kuu või kahe (näiteks töökoha vahel või näiteks üllatuslike ravikulude korral).
- Alternatiivsed viisid kodust lahkumiseks: sulgemine on pikk, ebameeldiv, kallis protsess, mis kahjustab teie krediiti. Kui olete lihtsalt valmis liikuma (ja soovite vähemalt proovida kahju minimeerida), vaadake, kas teie laenuandja nõustub lühikese müügiga . See võimaldab teil müüa maja ja kasutada laekumata tulu, isegi kui laenu pole täielikult tagasi makstud. Teie krediit kannatab endiselt, kuid mitte nii halvasti kui pärast sulgemist. Kui see ei toimi, on veel üks vähem atraktiivne võimalus sulgemise asemel toiming .
- Pankrot: pankrotiavalduse esitamine võib või ei pruugi aidata, kui olete silmitsi sulgemisega. Probleemid on keerulised, nii et rääkige kohalikult advokaadilt, et saada täpset teavet, mis on kohandatud teie olukorrale ja elukohariigile.
- Petturid: kuna sa oled meeleheitel, sa oled sihtmärk kaastöötajatele. Olge ettevaatlik kõigist soovimatutest pakkumistest, mis aitavad teil vältida sulgemist ja hoolikalt valida, kes teid aitab. Alusta HUDi nõustamisagentuuride ja teiste lugupeetud kohalike asutuste abi otsimist. Teadke sulgemisega seotud päästmismehhanismide märke.
Hüvitusprotsess
Kauplemine on tavaliselt aeglane protsess. Kui te ei maksa üht või kahte makset, siis pole tõenäoliselt teie väljakutset. Sellepärast on tähtis suhelda oma laenuandjaga, kui olete rasked ajad - see võib olla liiga hilja. Andmed varieeruvad laenuandjalt laenuandjale ja seadused on igas riigis erinevad, seega on alljärgnev kirjeldus põhjalik ülevaade ja see ei pruugi olla täpselt nii, nagu te kogete - lugeda hoolikalt kõik oma teated ja kokkulepped ning rääkige advokaadilt või HUD-i korpuselt nõustaja, et teada saada, mis toimub . Kogu protsess võib kesta aasta või kaks või võib liikuda palju kiiremini.
- Teated algavad: kui olete kolm kuud makseid vahele jätnud, arvavad paljud laenuandjad teie laenu vaikimisi . See on siis, kui asjad muutuvad kriitiliseks. Te saate muidugi teateid niipea, kui olete makse (või kahes) vahele jätnud, ja need teated võivad sisaldada teate kavatsuse kohta edasi lükata sulgemise protsessi.
- Kohtu- ja kohtuvälised riigid: sõltuvalt sellest, millises riigis olete, on teil rohkem aega (ja saate rohkem teadaandeid) kui teised. Seal on kahte tüüpi riike - õigusriigi ja kohtuväliseid riike. Kohtunike riikides peab teie laenuandja esitama kohtule süüdistuse esitamiseks süüdimõistmise. See protsess võtab kauem aega, sest iga sündmuse vahel on sageli 30 kuni 90 päeva. Mittediskrimineerivates riikides võivad laenuandjad sulgeda, sõltuvalt lepingutest, millega olete nendega alla kirjutanud, ja kohtunik ei ole seotud. Nagu võite ette kujutada, liiguvad asjad liiklusevälises riigis palju kiiremini. Kummagi riigi tüübi puhul võite võidelda sulgemisega kohtus - kohtu asukohariigis saate üldjuhul kohtukutse kätte toimetada, kuid kohtuvälise riigina peate sulgemise protsessi peatama hakata oma laenuandja vastu. Lisateabe saamiseks pöörduge kohaliku advokaadiga.
- Protsessi peatamine: enamikus riikides on laenuandjad kohustatud pakkuma laenuvõtjatele teatavat leevendust sulgemise protsessi peatamiseks. Teine asi on see, kas need võimalused on realistlikud või teostatavad. Laenuandjad võivad öelda, et saate kodus taastada ja kodus elada, kui teete kõik (või olulise osa) teie vastamata makseid ja katke seni tasutud juriidilised tasud ja trahvid. Võib-olla on teil võimalus kogu laen välja maksta (mis juhtub ainult siis, kui suudate refinantseerida või leida tohutut rahaallikat).
- Oksjon ja väljatõstmine: kui te ei suuda ära hoida sulgemist, antakse vara enampakkumisel enim pakkujale kättesaadavaks. Kui keegi teine ei osta kodu (see on tavaline), kuulub omandiõigus laenuandjale. Sel hetkel, kui sa oled veel maja sees (ja pole maja kaitsmiseks ette võtnud ), seisate silmitsi väljatõstmise võimalusega ja on aeg korrastada uusi majutuskohti. Kohalikud seadused määravad, kui kaua saate pärast sulgemist kodus jääda, ja te peaksite saama teate, mis teavitab teid, kui kaua te võite viibida. Küsige oma endist laenuandjat mis tahes sularaha võtmete stiimulite jaoks, mis võib hõlbustada üleminekut uude eluasemele (eeldusel, et olete valmis kiiresti liikuma).