Kui palju su koju sa tegelikult oled?
Asetage teine tee; LTV suhe ütleb teile, kui palju vara olete tõeliselt omane, võrreldes sellega, kui palju olete võlgu. Seda suhet kasutatakse mitut liiki laenude, sealhulgas kodu- ja auto laenude (nii ostude kui ka refinantseerimise) jaoks.
Kuidas arvutada
LTV suhte arvutamiseks jagage laenu summa laenu tagava vara koguväärtusega.
Näide: eeldage, et soovite osta 100 000 dollarit. Sissemaks on saadaval 20 000 dollarit, seega peate laenama 80 000 dollarit.
Teie LTV suhe on 80 protsenti, kuna laenu kogus on 80 protsenti maja väärtusest. 80 000 dollarit jagatuna 100 000 dollariga võrdub 0,80 (mis on sama kui 80 protsenti - vaata, kuidas kümnendikud ja protsendid on seotud ).
Arvutage LTV suhe, jagades laenu väärtuse vara väärtuseks: 80 000/100 000 = 0,8.
Lihtne viis LTV-i arvutamiseks on kasutada seadme kalkulaatorit või otsida Google'it kaldkriipsuga ("/") jagamise jaoks.
Näiteks järgmisel lingil vastab vastusele "otsing": 80 000/100 000 või saate selle sisestada igasse otsingukasti (sh Bing ja Yahoo).
Miks see nii on?
LTV suhe aitab laenuandjatel riski hinnata: mida rohkem nad laenavad, seda rohkem riske nad võtavad. Laenuandja suurem risk tähendab:
- Laenud on heaks kiidetud.
- Teil võib-olla pead maksma rohkem ( kõrgema intressimääraga ).
- Võimalik, et peate maksma lisakulusid, näiteks hüpoteegi kindlustus.
Kui arvutad LTV-d, olete tõenäoliselt tegemist laenuga, mis on tagatud teatud tüüpi tagatistega . Näiteks kui laenate raha kodumajapidamise ostmiseks, on laen tagatud maja kinnipidamisega . Laenuandja võib omandada maja ja müüa seda sulgemisega, kui te ei suuda laenu tasuda. Sama kehtib ka auto laenude kohta - kui te lõpetate maksete tegemise, saab teie auto tagasi maksta.
Laenuandjad ei taha teie kinnisvara - nad lihtsalt tahavad oma raha kiiresti tagasi saada. Kui nad laenavad ainult kuni 80% (või vähem) vara väärtusest, saavad nad oma vara tagasi maksta, kui nad on väärtusega ülevalt dollarit. See on lihtsam kui suurepärane pakkumine.
Sarnaselt ostsid kõik, mida olete ostetud, kuna olete selle ostnud, nii et laenu andmine 100 protsenti või rohkem ohustab laenuandjaid.
Lõpuks, kui olete oma ostu sooritanud mõne oma raha, siis tõenäoliselt hindate seda ja jätkate maksete tegemist. Teil on mängu nahk, nii et te ei kavatse minema, kui te pole võimalusi.
Hea LTV suhtarv
Mis on hea intressimäära suhe, mis aitab teil laenu heaks kiita?
See sõltub teie laenuandja soovist ja laenu liigist. Teil on sageli paremad õnne, kui investeeritakse rohkem investeeringuid (või madalamat intressimäära suhet).
Kodulaenuga on 80 protsenti maagiline number. Kui te laenate rohkem kui 80 protsenti koduväärtusest, peate laenuandja kaitsmiseks üldiselt hüpoteegi kindlustus (PMI). See on lisakulud, kuid kindlustus võib tihti katkestada siis, kui saadate vähem kui 80% LTV-st. Teine tähelepanuväärne arv on 97 protsenti. Mõned laenuandjad võimaldavad teil 3 protsenti alla osta ( FHA laenud vajavad 3,5 protsenti), kuid maksate hüpoteekkindlustust, võib-olla ka teie laenu elu.
Auto laenudega on LTV suhtarv sageli kõrgem, kuid laenuandjad saavad määrata piirid (või maksimumid) ja muuta oma määrad sõltuvalt sellest, kui suur on teie LTV suhe. Mõnel juhul võite isegi laenata üle 100 protsendi LTV.
Veealune: kui LTV suhe on suurem kui 100 protsenti, on laen suurem kui laenu tagava vara väärtus (või teil on negatiivne omakapital). Tavaliselt ei ole see hea olukord, sest peate kirjutama vara müümiseks tšeki (või maksma) - te ei saaks tehingust raha välja. Pärast kodumaiste hüpoteeklaenude kriisi langemist olid peamised probleemid veealused eluasemelaenud. Allveeautolaenud on alati probleem. Kui laenate kõrge LTV suhtega, veenduge, et riski võtmise põhjuseks on kindel põhjus.
Pidage meeles: teie omakapital ei pea olema rahas, mille te tehingule kaasa võtate. Kui teil on vara (või osa kinnisvarast), saab oma osalust kasutada omakapitalina ja selle intressi väärtus võib aja jooksul muutuda. Näiteks kui võtate laenu kodumaise omakapitalilaenina oma maja vastu, siis kasutate oma koduväärtust ja suurendate LTV suhte efektiivsust laenu saamisel. Kui teie kodu kasvab, kuna eluasemete hinnatõus tõuseb, siis teie LTV väheneb (kuigi selle tõestamiseks võib vaja olla hinnangut). Samuti, kui võtate uue kodu ehitamiseks raha, võite kasutada ehitamiseks kasutatava maa omakapitali .
Suurem pilt
LTV suhtarvud on äärmiselt olulised. Kuid nad on suurema pildi osa, mis sisaldab järgmist:
- Teie krediidiskoor (hea krediidi korral on LTV-laenude suurenemine lihtsam)
- Teie sissetulek igakuiste maksete tegemiseks
- Omandatav vara (kas see on hea kujuga maja või mitmefaasiline üksus? Kas see on uus või kasutatud sõiduk? Mootorratas või RV?)
Lisaks teie krediidile on laenuandjate jaoks kõige olulisem asi teie võlg sissetulekute suhtena. See on kiire viis, kuidas nad saavad välja mõelda, kui palju saab uut laenu taskukohase hinnaga - kas saate neid täiendavaid igakuiseid makseid mugavalt kasvõi võtaksite oma peaga?