Mis on majaomaniku kaitse seadus?

Teie õigus tühistada PMI

Erahüpoteekkindlustus (PMI) kaitseb laenuandjaid, kui laenuvõtjad ei tasu eluasemelaene, kuid hüpoteegi kindlustusmaksete tasumise eest vastutavad majaomanikud. Need kulud võivad tuleneda hüpoteegi maksmisega liitunud kuutasudena või laenusaaja intressimääraga. Mõlemal juhul saavad tarbijad kasu, makses hüpoteekkindlustuse eest ainult nii palju kui vajalik.

Kahjuks on majaomanikud silmitsi raskustega, mis kõrvaldavad ERK maksud, isegi kui PMI-d enam ei vajata.

Mõnel juhul olid laenuvõtjad ja teenindusettevõtjad segamini ajanud, kuidas PMI-d tühistada, ja mõned hoolimatute laenude haldurid tõmbasid oma jalgu PMI-makse tühistamisega.

Mis on majaomaniku kaitse seadus?

Majaomaniku kaitse seadus (HPA), mida nimetatakse ka PMI tühistamise seaduseks, on seadus, mis kaitseb tarbijaid PMI ülemäärasest maksmisest. Reeglid sätestavad:

• Kui koduomanikud võivad PMI-d tühistada ja kindlustusmakseid lõpetada
• Kui laenuandjad peavad automaatselt peatama laenuvõtjate maksmise PMI-le
• Laenuandjad peavad avalikustama, kui laen vajab PMI-d
• Kuidas hakkama saamata jäänud preemiaid, mida majaomanikud maksavad

Kes kvalifitseerub? HPA kehtib elamute hüpoteeklaenude, sealhulgas laenud ühepereelamute, konsoolide ja muude eluruumide kohta. Seadus ei hõlma valitsuse tagatud laene, nagu FHA laenud või VA laenud. Veelgi enam, HPA kohtleb nõuetele vastavaid laene ja "kõrge riskiga" laene erinevalt. HPA-i eeliseks peavad tarbijad säilitama hea maksete ajaloo.

Jõustumiskuupäev: HPA hakkas kehtima 29. juulil 1999. Kuid laenuandjad peavad endiselt avalikustama laenusaajatele, kes võtsid laenu enne seda kuupäeva.

Miks PMI? PMI on tavaliselt vajalik ainult juhul, kui majaomanikud teevad sissemakse alla 20%. Laenuressursi kõrge intressimääraga (LTV) suhe annab laenuandjatele riski kaotada raha, kui nad peavad kodus sulgema ja kiiresti müüma.

Kuid kui LTV langeb alla 80 protsendi, laenuandjad seisavad silmitsi palju väiksema riskiga, ja majaomanikud - teoreetiliselt - peaksid maksma igakuised PMI-maksud.

Kuidas kinnisvaraomanikud PMI-d tühistavad

HPA takistab olukordi, kus koduomanikud maksavad oma laenu eluea eest igakuiseid PMI-makse.

Laenusaaja taotlus: Laenuvõtjad võivad PMI-d tühistada, esitades oma laenuteenindajale kirjaliku taotluse, kui laen peaks saavutama laenude amortisatsioonikava alusel 80 protsenti LTV-st. Koduomanikud võivad seda taotlust esitada ka siis, kui nad teevad laenude lisamaksuks kuni 80 protsenti. Kvalifitseerumiseks võib tekkida vajadus anda omanikele tõend selle kohta, et vara ei ole kaotanud väärtust.

Automaatne lõpetamine: laenuandjad peavad katkestama PMK-i katvuse automaatselt, kui laen plaanib saavutada 78 protsenti algsest LTV-st.

Lõpptähtaeg: kui PMI ei laenutaja nõudmise või automaatse lõpetamise tõttu tühistanud, peavad laenu teenindajad tühistama igakuised PMK-maksed pärast seda, kui laen jõuab oma amortisatsioonikava pooleni .

Muud omadused: HPA on keeruline ja teie laenu üksikasjad mõjutavad seaduses sätestatud õigusi. Näiteks võivad teie kinnisvaraga seotud kinnipidamised teil takistada katte edukaks katkestamisest.

Mittevastavad laenud ( näiteks suurte laenude ) võivad nõuda ootamist, kuni saate 77 protsendi LTV-le.

Avalikustamine: teie õigused laenusaajana

Lisaks PMI tühistamise eeskirjade sätestamisele nõuab HPA, et laenuandjad teavitaksid laenuvõtjaid nende õigustest. Avalikustatav teave sisaldab ettevalmistavaid ja iga-aastaseid teatisi selle kohta, millal ja kuidas laenuvõtjad võivad PMI-d tühistada. Teave sisaldab üksikasju amortisatsiooni ajakava kohta, millal tühistamise taotlemiseks ja mis tahes funktsioone, mis piiravad PMI tühistamise võimalust.

Kuni 1999. aasta juulini välja antud olemasolevate laenude puhul saavad laenusaajad iga-aastase teate, mis neile meeldib, et nad võivad nõuda tühistamist ja oma laenuteenindaja kontaktteavet.

Laenuandja tasuline hüpoteekide kindlustus

Mõned laenud kasutavad laenuandja tasutud hüpoteekide kindlustust (LPMI), selle asemel, et lisada majaomaniku kuumaksele lisatasusid.

Laenusaajad maksavad LPMI-le endiselt - nimi ei ole täiesti täpne, kuid nad ei maksa selle eest iga kuu. Selle asemel võivad laenuvõtjad maksta kas:

1. Ühekordne makse laenu alguses.
2. Laenuportfellist kõrgem intressimäär, mis toob kaasa igakuise hüpoteegi (põhisumma ja intressimäära) maksed .

Enamik laenuvõtjaid, kellel on LPMI, valivad kõrgema intressimäära. Kuid intressimäär püsib laenu eluea vältel ning pole võimalik "tühistada" LPMI-d ja hoida oma olemasolevat laenu. Selle asemel peavad majaomanikud oma LPMI-laenu tasuma, tavaliselt uue laenu refinantseerimisega .

Kuid HPA kehtib LPMI-ga seotud laenude kohta. Laenuandjad peavad laenuvõtjatele avalikustama, et:

• Selgitage, kuidas LPMI töötab
• Tõstke esile kõrgemat intressimäära, mida LPMI tavaliselt leiab
• Arutlege erinevate võimaluste plussid ja miinused