Tavaliselt maksate (laenusaaja) igakuist hüvitist eraomanduses oleva hüpoteegi kindlustus (PMI).
See on iga kuu lisakulu ja see võtab teie eelarvest välja. Kuid mõned laenuandjad pakuvad laenuandjale makstud hüpoteekkindlustust (LPMI), mis võimaldab teil seda täiendavat igakuist makset vähendada või vältida.
Ükskõik, kas on hea mõte alla 20 protsenti alla osta, on vaieldav ja see on teema mõnele teisele artiklile.
Kuidas LPMI toimib
LPMI on hüpoteegi kindlustus, mille teie laenuandja korraldab. Te maksate selle katte eest kahel viisil:
- Ühekordne makse laenu alguses ("ühekordne makse")
- Teie laenule on kõrgem intressimäär, mille tagajärjel makstakse igakuiselt igakuist hüpoteegimakset teie laenu elueaks.
Kindlasummaline lähenemine on harvem kui hüpoteegi määra kohandamine.
Kahjuks pole termin LPMI täpne, sest laenuandja ei maksa kindlustuse eest - teete seda. Alati mäleta (eriti finantstehingutega), et keegi ei maksa teile kulusid, kui nad ei saada midagi tagastamist.
LPMI kasutamisel vahetate kindlustusmaksete struktuuri lihtsalt nii, et te ei maksa iga kuu eraldi tasu.
Kui maksate ühekordset summat , määrab teie laenuandja summa, mis nende arvates katab oma kulud. Siis ostavad nad seda hüpoteegi kindlustust. Sellisel juhul sisestate põhimõtteliselt katte eest ettemaksu.
Kui te aja jooksul maksate , kohandab laenuandja teie hüpoteegi määra kindlustuskulude katmiseks. Kuna kõrgem hüpoteeklaenumäär tähendab kõrgemaid igakuiseid makseid (vt Laenude arvutamist ), maksate iga kuu rohkem, kui lähete LPMI-le. See kõrgem makse peaks olema väiksem kui te peaksite maksma, kui kasutasite eraldi igapäevase tasu maksu iga kuu, kuid lisatasu tühistamise võimalust ei ole võimalik teie laenu maksmise korral tühistada.
Plussid ja miinused LPMI
LPMI ei ole kõigile mõeldud. Tegelikult ei pruugi kõik LPMI jaoks laenu saada. Tavaliselt on teil LPMI-ga hea krediit , mis on valikuvõimalus, ja see on teatud olukordades mõistlik.
Lühiajalised laenud: LPMI on lühiajaliste laenude jaoks kõige atraktiivsem. Kui kavatsete saada 30-aastase laenu ja maksta aastakümneid, võib teil olla parem eraldi PMI-poliitika. Miks? Jällegi kasutavad enamik LPMI-laene korrigeeritud (kõrgemat) hüpoteegi intressimäära, erinevalt ühekordsest summast. See hüpoteegi määr ei muutu kunagi, nii et peate maksma laenu täies ulatuses, et vabaneda LPMI "lisatasust". Seda saate teha kas laenu välja makstes oma säästudest (lihtsamalt öeldes kui teinud), laenu refinantseerimine või kodu müümine ja võlgade tasumine.
Võrdluseks vaadake individuaalset PMI-poliitikat, mida saate tühistada, kui loote kodus piisava võrdsuse . Pärast tühistamist saate hüvitist madalama intressimääraga ja mitte rohkem PMI-makseid - ülejäänud laenude eluea eest.
Kõrge sissetulekuga inimesed: neile, kes saavad LPMI-le heaks kiidetud, on see kõige atraktiivsemaks kõrgete sissetulekutega laenuvõtjatele. Need isikud ja perekonnad võivad kõrgema intressimäära tõttu maksu maha arvata (eeldades, et nad arvestavad kodukrediidi intressikulusid ). Teisalt, väiksemate sissetulekutega inimesed võivad olla võimelised maha arvama eraldiseisvat PMI-d, seega ei too LPMI mingeid täiendavaid maksusoodustusi. Loomulikult peate alati oma maksuteguriga rääkima võimalike mahaarvamiste üle ja isegi, kuidas kõige paremini oma hüpoteeklaenu struktureerida . Need reeglid muutuvad korrapäraselt, nii et kontrollige ekspertidega värskendusi enne kui otsustate midagi (ja olete valmis muutusteks pärast oma otsuse tegemist).
Suur LTV: kui teie laenu ja väärtuse suhe (LTV) on ligikaudu 80 protsenti, siis pole LPMI tõenäoliselt teie parim valik, kui te ei kavatse laenult kiiresti vabaneda (refinantseerimise või ettemaksega). Umbes 80 protsenti, olete peaaegu valmis hüpoteegi kindlustus kokku. Selle asemel, et kasutada eraldi hüpoteegi kindlustuspoliisi, saate iga kuu eraldi makse teha. Kindlustus saab suhteliselt varsti tühistada ja intressi ei maksta. Pidage meeles, et LTV üle 80% on saadaval mitmel viisil:
- Maksete tegemisel suurendate oma kodukapitali ja vähendate oma krediidivõimalust.
- Kui teie kodu väärtus tõuseb tugeva eluasemeturu või koduarenduse tõttu, siis teie LTV paraneb.
Varasemate PMI-ide tühistamine võib hõlmata vaid mõne sada dollarit ( hindamise saamiseks ). Kuid LPMI-laenu refinantseerimine võib maksta palju rohkem.
Alternatiivid LPMI jaoks
Kui LPMI ei tundu teile sobivat vormingut, võite proovida mitut erinevat lähenemist.
Suurem sissemakse: vähendades vähemalt 20 protsenti, kaotad vajaduse maksta PMI-d. Kuid paljudel ostjatel pole seda võimalust.
Osta oma PMI: saate alati maksta oma PMI (mõnikord laenusaaja tasutud hüpoteegi kindlustus või BPMI) iga kuu. Olete juba näinud mõningaid näiteid olukordadest, kus tavaline PMI on parem kui LPMI eespool.
Piggyback: võite proovida ka laenude kombinatsiooni, et vältida PMI-d, kuigi peate neid hoolikalt läbi vaatama. Võltsimise strateegia, mida tuntakse ka kui 80/20 laenu, on vaid üks võimalus. Need laenud ei ole nii tavalised kui varem, kuid need on saadaval. Hüpoteeklaen võimaldab teil vältida hüpoteekide kindlustust, kuid teie teine hüpoteek saab kõrgema intressimääraga. Kui te võite kiiresti hüpoteegi teise hüpoteegi tasuda, siis saate lõpuks ka järgnevatel aastatel madala hüpoteegi määra (mida LPMI ei toeta).
Madalate maksetega laenud: mitmed laenupakkumised võimaldavad väikseid ettemakseid. Näiteks FHA laenud on saadaval nii vähe kui 3,5 protsenti alla. Te peate maksma hüpoteekide kindlustuse eest, kuid need laenud võivad mõnede laenuvõtjate jaoks paremini sobida. VA laenud võimaldavad nulli maha arvata ja nad ei nõua mingit hüpoteegi kindlustust.