Plussid ja miinused PACE rahastamisest
Mis on PACE?
Kinnisvara hinnatud puhas energia (PACE) on võimalus raha laenata puhaste energiaprojektide jaoks. Kinnisvaraomanikud, sealhulgas koduomanikud ja ettevõtted, saavad finantseerimist uuenduste tegemiseks ja kinnisvara maksude tagasimaksmiseks. PACE rahastamise heakskiit põhineb peamiselt uuendatud vara omakapitalil , mida kasutatakse tagatisena laenu kindlustamiseks ja võite tavaliselt laenata kuni 15 protsenti vara väärtusest.
PACE ühised kasutusviisid hõlmavad päikesepaneele, energiatõhusat kütmist ja jahutust, veesäästlikku maastikku ja arvukaid teisi elamute ja äripindade projekte.
PACE on saadaval ainult kohtades, kus riigi ja kohalikud seadused seda tüüpi rahastamist võimaldavad ja kus on välja töötatud kohalikud programmid. Nende programmide hulka kuuluvad mitmed erinevad nimed, sealhulgas populaarne Home Energy Renovation Opportunity (HERO) programm ja Ygrene.
PACE laenude põhitähed
Neil programmidel on mitmeid funktsioone, mis muudavad need laenuvõtjatele atraktiivsemaks.
Kerge kvalifitseeruda: PACE abikõlblikkus on suhteliselt lihtne. Võrreldes kodukapitalilaenudega , mis on populaarseks alternatiiviks kallitele koduarengutele, on heakskiitmise kriteeriumid pehmemad. Teie FICO krediidiskoor on PACE-ga vähem oluline, kuid teie krediidiaruannete praegused või hiljutised probleemid võivad põhjustada probleeme.
Samuti peate olema kehtiv kõikide kinnisvaramaksude osas.
100-protsendiline rahastamine: PACE võimaldab teil rahastada kogu projekti maksumust, ilma et oleks vaja sissemakseid . Selle tulemusena võite alustada kiiresti, ilma et peaksite projektidele kokku hoidma või raha ümber paigutama. Loomulikult tähendavad suuremad laenud kõrgemaid intressikulusid ja kõrgemaid makseid.
Võib üle kanda järgmisele omanikule: kui pärast vara parandamist müüte kinnisvara, ei pea te tingimata laenu tasuma. Laen on kinnisvara juurde lisatud, nii et järgmise omaniku saab selle üle kanda ja tasuda. See, kas see on hea, sõltub tõenäoliselt sellest, kas olete ostja või mitte.
Tagastamise aeg: olulised parandused võivad olla kulukad. PACE laene saab pikemaks ajaks makstud (näiteks 5-20 aastat). Selle tulemusena võib makseid pidada suhteliselt väikesteks. Kuid nagu iga laenu puhul, seda enam, mida te võtate tagasimaksmiseks, seda suuremat intressi maksate selle laenu eluea eest.
Potentsiaalsed maksukrediidid: PACE rahastamine võib lihtsustada keskkonna maksusoodustuste saamist - kontrollige oma maksunõustajat enne otsuste tegemist. Kui ajastus on mure, võimaldab PACE projekti lõpule viia enne, kui maksusoodustused kaotavad kehtivuse, ja suure laenu saamine võimaldab teil kõik ühe aasta installida (vastupidiselt mitme aasta vältel, et rahavoogusid hallata).
Mõned krediiti on saadaval ainult selle aasta jooksul, mil installeerimine lõpule jõudis, seega peate maksma kõik need kulud samal aastal.
Probleemid PACE rahastamisega
Enne projekti PACE rahastamise kasutamist tutvuge mõnede lõhedega.
Huvide konflikt: PACE rahastamine toimub tihti töövõtjate kaudu, kellel võib olla stiimul edendada kulukaid uuendusi. See võib olla mugav "ühekordne ostukujunduse" vorm, kuid töövõtjad ei tea oma rahalistest vahenditest ja mida saate "endale lubada" - ja võite endale endale lubada peaaegu kõik PACE laenu. Enamik teenusepakkujaid on ausad ja lõppkokkuvõttes on ostjad nutikaid otsuseid teinud, kuid väike protsent töövõtjatest võib teha eksitavaid avaldusi ainult kõrge töötasu saamiseks. Lisaks töö eest tasumiseks, mida nad täidavad, võivad töövõtjad saada laenuandjalt täiendavaid viitetasusid, kui nad korraldavad rahastamist, seega võib huvide konflikt tekkida.
Maksešokk: Isegi kui pikemat aega maksate tagasi, võib maksete tegemine olla koormaks. Enamik inimesi mõtleb igakuistest maksetest, kuid vara hindamist makstakse sageli vaid üks või kaks korda aastas. Kui teil on aega teha need pumbatud maksed, võib teil tekkida üllatuskulu. Mõnel juhul (kui teie kodu laenuteenindaja maksab kinnisvaramaksu kaudu tingdeponeerimiskontole), lisatakse PACE makse teie igakuisele hüpoteegi maksmisele väiksemates tükkides.
Intressikulud: PACE rahastamiseks on suhteliselt lihtne saada. Kuid intressimäärad on mõnikord kõrgemad kui te peaksite maksma, kui kasutate lihtsalt kodukapitalilaenu või krediidiliini - eriti kui teil on hea krediit. Ükskõik, kas sa saad parema tehingu ise või mitte, sõltub paljudest teguritest, kuid PACE laenud ei pruugi olla odavad.
Kulud ja eelised: PACE programmidele on lihtne kinnitada, kuid kas see on seda väärt? Need programmid on kõige asjakohasemad inimestele, kes ei saa endale lubada odavamaid laene (sageli laenuprobleemide või piiratud sissetulekute tõttu). Teie aknakomponentide asendamise projektid võivad teie koduväärtusele lisada, nii et peaksite seda raha tagasi müüma. Kuid te ei näe ilmtingimata olulist kommunaalteenuste kulude muutust - ja peate ikkagi maksma kõrgemat maksu.
Sulgemise oht: teie kodu tagab PACE laenude, seega võite kaotada oma kodu sulgemise korral, kui te makseid ei tee. Paljudel juhtudel liigub PACE laen esimese positsiooni (teie hüpoteeklaenu esitaja ees), mis tähendab, et suudate sulgeda riski, isegi kui teete oma tavapäraseid hüpoteegi makseid kokkulepitud viisil. Muud liiki laenud (välja arvatud juhul, kui need on ka kodukapitalilaenud ) ei peaks seda positsiooni panema.
Välimus võib olla petlik
Eespool nimetatud riskid ei tähenda, et PACE programmid oleksid halvad. Siiski on enne registreerumist väärt teada, milline on nende eeliste ja puuduste pärast. Kahjuks jäävad riskid sageli tähelepanuta, kuna PACE programme peetakse "ohutuks".
Valitsusega seotud? Kohalikud omavalitsused teevad PACE rahastamise kättesaadavaks ja PACE programmid on mõnikord segased valitsuse pakutavate programmidega. Lõppkokkuvõttes on nad lihtsalt laenud nagu mis tahes muu laen - neile tuleb tagasi maksta ning tagajärjed on tagasimaksmata jätmise tagajärjed .
Hea põhjusel? Hea asi on hea, ja PACE rahastamine aitab teil tasuda roheliste projektide eest. Siiski on olemas ka mitu üksust, kes võiksid olla huvitatud kasumi saamisest kui erinevuse saavutamisest. Kriitikud väidavad, et need laenud on sarnased subprime laenudega .
Maksu maha arvata? Teie projektiga seotud intressikulude võib olla võimalik maha arvata. Kuid maksuseadused on keerukad - teil on vaja kohaliku maksuametnikuga rääkida, et kontrollida teie võime võtta mahaarvamisi. Kahjuks usuvad mõned kinnisvaraomanikud, et kogu projekti maksumus on mahaarvatav, kuna makse moodustab osa kinnisvara maksuarvestusest ja see ei ole tavaliselt täpne.
Kuidas kasutada PACE laenu
Mõnel juhul on mõistlik kasutada projekti PACE rahastamist. Siin on mõned näpunäited, mis aitavad teil oma raha väärtustada.
Rääkige laenuandjaga otse: pärast seda, kui olete PACE-lt töövõtjalt õppinud, pidage mõnel teisel arutelul tegeliku laenuandja või PACE finantseerimisorganisatsiooniga. On oluline mõista täpselt, mida te sisenete. Lugege erinevate võimaluste plussid ja miinuseid ning vaadake, kui palju maksate . Isegi ausad töövõtjad võivad unustada oluliste üksikasjade lisamise ja nad ei tea teie finantsolukorrast. Hankige andmed otse allikast ja arutage seda, kui teie töövõtja pole kohal (nii et saate rääkida vabalt, ilma muretsemata kellegi tunde tekitamisest).
Võrdle teist tüüpi laene: PACE laenud ei ole alati kõige odavam laenuvõimalus. Avastage kõik alltoodud variandid.
- Internetis laenuandjate , kohalike pankade ja teie piirkonnas tegutsevate krediidiühistute vahel
- FHA 203K laene saab kasutada ka koduarenduse rahastamiseks ja suhteliselt väikese sissemakse tegemiseks
- Võib-olla suudate oma projekti ise rahastada isikliku laenuga ja vältida tagatiste lubamist
Uuri välja, mida soovite reaalselt oodata, ja uurige, milliseid sulgemiskulusid peate maksma . Samuti saate teada, kas saate oma kodus kinnipidamisõiguse (mis juhtub siis, kui kasutate PACE rahastamist või traditsioonilist teist hüpoteegi). Te võite endiselt saada maksusoodustust - ja võib-olla ka intresside mahaarvamist - kui kasutate teisi laene.
Hankige hinnapakkumisi mitmelt töövõtjalt: kui te ei maksa sularahas ette, näib kõike odavalt. Kuid ikkagi on võimalik säästa raha (ja vähendada makseid), minnes kõige konkurentsivõimelisema töövõtjaga. Pidage meeles, et mõnikord saate seda, mida te maksate, nii et madalaima hinna valimine võib teile tagasi tulla.
Eelarve ja maksta raha: see ei ole lihtsaim viis asju teha, kuid võite alati oma projekti viivitada, säästa raha ja maksta sularaha, et seda tulevikus mingil hetkel teha. Sellega säästate intresside eest raha, ja teil on täiendavaid valikuid töövõtjate valimise ja täpse töö kohta.
PACE kinnisvara müümine (või ostmine)
PACE laenud on ainulaadsed, kuna nad jäävad varaga - mitte algse laenuvõtja kätte.
Varasemüük: kui olete PACEi kasutanud paranduste rahastamiseks, võite endiselt võlgnevuse eest raha müüa. Sellisel juhul saate täiustatud vara müüa ja ostja võib tasuda (uus omand omanik saab hinnanguid). Mõnes mõttes on see mõistlik, sest vara on tegelikult rohkem väärt . Mõned ostjad aga ei soovi neid makseid võtta, ja neil võib isegi olla raskusi finantseerimisega, kui varal on täiendavaid hinnanguid.
Kui soovite, võite end alati tasuda PACE võlgade eest, mis muudab teie vara ostjatele huvipakkuvaks. Kinnisvaraga on kõike kõikehõlmav: võite tasuliste paranduste eest tasuda kõrgema hinna eest või võite aktsepteerida kõrgema kuluga (vähemalt ajutiselt) kõrgema kuluga vara madalamat hinda.
Varade ostmine: kui kaalute olemasoleva PACE võla vara, võta aega, et teada saada, kuidas see võlg mõjutab teie tehingut. Eeldatavasti saate kasu parandustest, mistõttu võib osutuda vajalikuks maksete ülevõtmine (näiteks, kui teil on tugev fotogalvaaniline süsteem, on teil väiksemad elektriarved, ja teile meeldivad need madalamad arved juba ammu pärast PACE hinnangud lõpevad).
Enne kui lähed liiga kaugele, rääkige oma laenuandjalt, et teada saada, kuidas nad tegelevad PACE probleemidega. Mõnel juhul peab PACE kinnipidamiskoht olema esimeses kohas, kuid mõned PACE programmid on valmis võtma teist asendit oma kodukinnisvara laenu.