Kahjuks pole see nii lihtne, kui välja näeb. Hea planeerimine ja tehniline oskusteave on hädavajalikud, kuid suurim teetõkk on tõenäoliselt rahastamine - raha teenimiseks kulub raha.
Kuidas sa raha saavad?
Erainvestorid, sealhulgas inimesed, keda teate ja rasked laenuandjad, on parimad laenuallikad elamuehituse jaoks. Need laenuandjad ei nõua traditsioonilistesse pankadesse sama palju aega ja dokumente. Selle asemel hindavad nad vara ise (nii enne kui ka pärast parandusi) ja teie võime projekti edukalt lõpule viia.
Hüpoteeklaenud maja klappimiseks?
Traditsioonilised eluasemelaenud pole tõenäoliselt võimalus investeerida kinnisvara ostmiseks - vähemalt siis, kui hakkate käima hakata.
Hea uudis on see, et pankade ja traditsiooniliste laenuandjate laenud on suhteliselt odavad: intressimäärad on madalaimad, mida leiate kinnisvarainvesteeringute kohta (kuid peate maksma sulgemiskulusid ). Kahjuks ei ole need laenud alati praktilised.
Aeglane lõpetamine: üks peamisi väljakutseid traditsioonilise laenuandja kasutamisel on laenu sulgemiseks kuluv aeg.
Laenuandjad nõuavad, et täidaksite laialdase rakenduse, ja nad lähevad läbi oma rahanduse peene hammas kamm . Kui nad näevad midagi, mis tekitab küsimusi, küsivad nad lisateavet ja taotluse läbivaatamiseks kulub veel rohkem aega. Protsess harva võtab vähem kui 30 päeva (45 või 90 päeva võib olla realistlikum) ja investeerimisvõimalused liiguvad selle ajajooksu jaoks liiga kiiresti.
Eriti kui teie foreclosure foreclosures või lühikeseks müük on osa teie strateegiast, on tõenäoliselt pettunud traditsiooniliste laenuandjate kiirus.
Tulude hindamine: tavapärased laenuandjad tuginevad laenude otsustamisele teie võimetel laenu tagasi maksta. Nad vaatavad, kui palju te teenite iga kuu, võrreldes nõutavate igakuiste laenumaksetega võla ja tulude suhte arvutamiseks . Kui olete kinnisvarainvestor või olete muul moel füüsilisest isikust ettevõtjana tegutsenud, ei pruugi teil olla sellist tüüpi sissetuleku, mida nad otsivad (laenuandjad tahavad näha W-2-vorme ja maksta väljajätmisi).
Kui palju on vara väärt? Laenuandjad võrdlevad ka seda vara väärtust, mida ostad laenu, mida te küsite. Traditsioonilised laenuandjad tunnevad laenu väärtuse suhte järgi sageli eelistatavalt seda arvu hoida alla 80 protsendi, kuigi FHA laene on võimalik saada alla 3,5 protsendi. Kui te ostate maja flippingu jaoks, pole see tõenäoliselt praeguses olekus palju väärt - aga teil on piisavalt raha, et osta vara ja maksta paranduste eest, mis võib tähendada rohkem kui maja isegi väärt. Kodu remontväärtus (ARV) võib olla parem mõõta, kuid traditsioonilised laenuandjad kaaluvad ainult vara praegust hinnatud väärtust.
Krediitkaardid: enamik panku ja hüpoteeklaenuandjaid nõuavad, et teil oleks tugev krediit, et saaksite laenu heaks kiita.
Teil ei pruugi olla varasemaid laene või võite oma krediidipartiides olla ebasoodsaid esemeid - kuid see ei tähenda, et te ei saa majade edukat ümberpaigutamist. Alternatiivsed laenuandjad on teie eelmiste projektidega rohkem huvitatud kui teie krediidiskoor.
Probleemid majaga: traditsioonilised laenuandjad eelistavad laene kodudes, mis on suhteliselt heas seisukorras. Kui on tervise- või ohutusküsimusi, on see laen täiesti tasuta. Võite kavatseda neid probleeme lahendada, suurendades oluliselt kodu väärtust kasumile, kuid laenuandjad on kõige rohkem huvitatud laenude andmisest kodudele, kes on valmis liikuma.
Võimatu? Maja ümberpaigutamiseks on võimalik kasutada tavapäraseid eluasemelaene, eriti järgmistes olukordades:
- Sul on olulisi varasid , mis aitavad teil kvalifitseeruda - kas neid kasutatakse tagatisena või sissemakse osana.
- Sa ei räägi maja rangelt . Kui ostate esmakordset elukohta (kus olete omaniku / elaniku), võite saada FHA 203k laenu kasutades nii ostmiseks kui ka parandamiseks raha. Kuid protsess on aeglane ja sellega kaasneb palju piiranguid.
- Teil on teises omanduses märkimisväärne omakapital , mida saab kasutada kodukapitali krediidiliini (või muu vara, sealhulgas kinnisvara puhul, mida saab kasutada tagatisena). Pidage meeles, et võite selle kinnisvara sulgemise korral kaotada, kui te ei saa maksetega sammu pidada, mistõttu see valik on riskantne (eriti kui teie pere elab sellel varal).
- Teil on kogemusi edukate projektidega minevikus. Võite saada pankade ja krediidiühistute jaoks kinnisvarainvesteeringute laene, kui veendate neid, et olete tõeline äri, kellel on teadlikud partnerid, kindel protsess ja rahalised vahendid.
- Võite saada tagatiseta laene. Kui teil on võimalik laenata tagatise pantimisega, võite paranduste rahastamiseks kasutada laene, nagu krediitkaardid. Sul on endiselt vara ostmiseks vaja raha, kuid lisaraha võib saada tagamata laenust . See strateegia on riskantne, kuna krediitkaardid on üsna kallid ja teie projekt lakkab, kui teie krediidilimiit ootamatult lõigatakse või külmutatakse (pluss on vaja väga kõrgeid krediidilimiite).
Erakorralised laenud flipping Properties
Eralde laenuandjate laenud lihtsustavad enamikku eespool kirjeldatud probleemidest. Peamine puudus on kulu, kuid eesmärk on kasutada neid laene strateegiliselt. Eraõiguslikud laenud võivad tulla peaaegu kõikjal, kuid enamus libisevad laenud mahuvad kahele laiale kategooriale:
- Teie poolt tuttavate inimeste laenud
- Raske raha laenud
Alustades on raske leida kedagi, kes sooviks teile raha anda - teie ainus võimalus on inimesi, kes teid tunnevad (kellel ei pruugi olla palju raha või riski pole lubatud). Teise võimalusena peate võib-olla ka ise oma esimesi tehinguid rahastama.
Võrgustiku ehitamine: võtke ühendust kohaliku kinnisvarainvesteeringute kogukonnaga. Aja jooksul kohtuvad inimesed ja saate teada, kes võivad raha laenata. Pealegi saavad inimesed sinust teada. Teised investorid, kinnisvaramaaklerid ja isiklikud laenuandjad näevad, et olete pühendunud edukale ettevõttele (rääkimata pädevusest), ja teie laenupakkumise tõenäosus paraneb.
Lõpuks peaksite saama hakata laenuma rahaliste laenuandjate poolt . Need laenuandjad on spetsialiseerunud flippingu ja muude investeeringute laenudele ja erinevad traditsioonilistest pankadest.
Kiire sulgemine: eralaenuandjaga on protsess erinev ja teie laenu saab rahastada palju kiiremini (nädalal on mõistlik, kui teil on hea suhe professionaalse laenuandjaga). Kiirelt liikumine võib olla konkurentsieeliseks, kui keegi otsib oma käest vara.
Varapõhine laenamine: krediidiaruannete otsimise ja sissetulekute määra arvutamise asemel kalduvad eralaenuandjad keskenduma varale, mille olete ostnud. Kui te võite majasid üle kanda, siis tahab laenuandja teada, et nad suudavad müüa maja raha kiirelt tagasi (nagu teised laenuandjad, eraõiguslikud laenuandjad saavad kinnisvara , mis võimaldab neil omandi omada ja seda müüa, kui te ei tasu laenu tagasi).
Ostu- ja arendustegevus: eralaenuandjad tegelevad investorite majutamisega ja oma rahaliste vahendite eraldamisega projekti ARV-le. Kuid nad ei pruugi anda teile kõike korraga - teil võib tekkida vajadus sõlmida tingdeponeerimiskonto projekti käiguga.
Flipping ilma rahata? Kuni teil on oma turvavööde ajal mõned edukad projektid, nõuavad laenuandjad, et teil oleks projektis võrdsed võimalused. Mõne aja pärast võite projektist 100 protsenti laenata ja korraga töötada mitu projekti.
Laenukulud
Kinnisvaraprojektide laenud on kallimad kui eluasemelaenud. Intressimäär on suurem ja peate sageli maksma mitu punkti või algatamislõivu (üks punkt on üks protsent teie laenu väärtusest ).
Flipping-projektid on lühiajalised projektid. Te ei kavatse elada kodus aastakümneid, seega ei ole tavaline 15- või 30-aastane hüpoteek töö jaoks õige laenu. Investorid eelistavad tihti vara omandada, seda parandada ja müüa ühe aasta jooksul või vähem, mistõttu töötab enamik eralaene. Need laenud kallivad, kui teil on kinnisvara pikka aega ja see on mõttekas, sest laenuandja risk suureneb, kui tagasimakse viivitada.
Kui palju läheb maksma laenutamiseks? Kulud on üleval ja kõik on vabalt kaubeldavad. Intressimäärad võivad olla vahemikus 8 kuni 20 protsenti aastas ja peate maksma 1-10 protsenti ettemaksest. Mida kauem olete äriettevõtetes ja mida paremad suhted laenuandjatega, seda vähem maksate.
Teie projekti jaoks saadaval oleva raha suuruse maksimeerimiseks pakuvad laenuandjad sageli ainult intressimakseid ja ei tohiks olla ettemaksu trahvi, nii et saate laenu müüa ja tasuda alati, kui olete valmis.