Hübriidlaenude alused
Hübriidsed laenud on erineval kujul ja need on kõige populaarsemad eluasemelaenude jaoks.
Need on fikseeritud intressimääraga laenude hübriidid (või segu) ja reguleeritavad intressimääraga hüpoteekid (ARM-id) - nii saate iga laenu liigi eeliseid.
Fikseeritud intressimääraga laenud on prognoositavad : teate, mis on teie intressimäär laenu eluea jaoks, ja teate alati, millised on teie igakuised maksed. Hübriidlaen näeb selle stabiilsuse kuni 10 aastat enne muudatuste alustamist.
Reguleeritava intressimääraga laenud algavad tavaliselt madalamate intressimääradega ja madalamad intressimäärad põhjustavad madalama igakuise makse. Kui aga intressimäärad tõusevad , võivad teie igakuised maksed tõusta, mis on problemaatiline, kui sul ei ole rahavoogi suuremate maksete katmiseks.
Kui nad töötavad kõige paremini
See madalam algusmäär on teatud riskiga. Kuid hübriidid võivad olla mõttekas õiges olukorras.
Lühiaja: kui kavatsete mõne aasta pärast liikuda või refinantseerida , saate enne kohanduste alustamist kasutada madalamat hinda.
Kuid kui plaanid muutuvad ja laenu hoitakse, võib strateegia tagasi lükata.
Ettemaksed: saate vähendada oma riski, tehes märkimisväärseid täiendavaid makseid, mis ületavad teie soovitud kuumakse. Kui maksate oma laenujäägi piisavalt kiiresti, võite võita kõrgemaid intressimäärasid ja vältida suurt maksešokki.
Madalad hinnad: kui intressimäärad püsivad paigal või liiguvad madalamal tasemel, siis saate selle pika aja jooksul madalama algusmäära. Kuid tulevikku prognoosimine on raske, nii et varukoopiate plaani peaks tõstma.
Kuidas nad töötavad
Hübriidlaenude alguseks on määr, mis on madalam kui tavaline 30-aastane fikseeritud intressimääraga hüpoteek, kuid see määr võib muutuda mitme aasta pärast. Laenuandjad piiravad tavaliselt seda, kui palju teie määr muutub igal aastal ja kogu laenu eluea jooksul, pakkudes mõningast kaitset, kui määrad tõusevad dramaatiliselt.
Näide: oletada laenusumma 200 000 dollarit.
- 30-aastase fikseeritud intressimääraga hüpoteek, mille intressimäär on 4,25 protsenti, maksab kuus 983,88 dollarit (õppige arvutama igakuiseid makseid või kasutage arvutustabelit ). Kuumakse ei muutu.
- 5,1 ARM koos intressimääraga 3,4 protsenti algab kuus maksta 886,96 dollarit - kokkuhoid 96,92 dollarit kuus. Viie aasta järel võib intressimäär ja kuumakse suureneda või väheneda.
Fikseeritud aeg: hübriidne ARM kasutab tavaliselt fikseeritud määra kolme, viie, seitsme või kümne aasta jooksul. Selle aja jooksul on teie esialgne intressimäär ja igakuised maksed samad. Hübriidlaenude uurimisel näitab esimene number, mis tähtaeg on pikk.
Kasutades eespool kirjeldatud 5/1 ARM-i, jääb sama viie esimese viie aasta jooksul samaks. 10/1 hübriid hüpoteek hoiab esialgse määra kümme aastat.
Korrigeerimisperiood: pärast fikseeritud ajavahemiku lõppu võib intressimäär muutuda ja laenu nime teine number ütleb teile, kui tihti see juhtub. 5/1 ARM saab korrigeerida iga (üks) aasta laenu järelejäänud eluea jooksul.
Igakuised maksed: kui intressimäär muutub, muutub teie kuumakse. Laenumakseid arvutatakse, et maksta oma võlgnevus ja katta intressikulud - laenu järelejäänud eluea jooksul . Kõrgemad intressimäärad nõuavad kõrgemaid igakuiseid makseid ja see on laenuvõtjatele tavaliselt soovimatu üllatus. Kuid määrad võivad ka langeda.
Kuidas hinnad muutuvad?
Teie määra mõjutavad kaks peamist tegurit. Teie laenuandja algab indeksi määr ja seejärel lisab leviku.
Indeks: sihtrühmad ja intressimäärad laiemas majanduses mõjutavad teie reguleeritavat määra. Hübriidsed laenud on seotud indeksiga, mis annab teie hinna alguspunkti. Näiteks võib teie laen kasutada indeksi järgi Londoni pankadevaheliste pakkumiste määra (LIBOR) . Kuna see intressimäär liigub üles ja alla, võib teie laenu määr edasi liikuda.
Levitaja: laenuandjad lisavad teie leppelise või marginaali nimega koguse, et jõuda lõplikule intressimäärale. See täiendav intressitasu pakub laenuandjatele täiendavat hüvitist.
Näide: eeldage, et teil on hübriidlaen, mis on kohandamisperioodil. 1-aastane LIBOR on praegu 2 protsenti. Teie laenu levik on 2,25 protsenti. Teie laenu intressimäär kohandub 4,25 protsendini (2 protsenti pluss 2,25 protsenti).
Maksumäärad: enamik hübriidlaene piirab või piirab, kui palju intressimäärasid võib muuta. Need piirmäärad vähendavad riski laenuvõtjatele, takistades piiramatul määral kasvamist.
- Esialgsed piirmäärad piiravad teie määra muutumist teie esimesel kohandamisel pärast kindlaksmääratud ajavahemiku lõppemist. Näiteks kui indeks liigub 3 protsendi võrra, kuid teil on 2-protsendiline esialgne kate, liigub see ainult 2 protsenti.
- Perioodilised piirmäärad piiravad seda, kui palju määr muutub iga korrigeerimisvõimaluse korral. Näiteks võib see määr igal aastal muutuda mitte rohkem kui 2 protsenti.
- Elu jooksul kehtivad ülempiirid määravad teie laenu eluea jooksul kogu korrigeerimise ülempiiri. Kui määrad tõusevad selle korki tabamiseks peale mõne korrektsiooni, ei suurene hind enam edasi.
Hübriidsed laenud on saadaval tavapärastelt laenuandjatelt ning saate kasutada riiklikke programme , nagu FHA ja VA laenud, et muuta kvalifikatsioon lihtsamaks. Valitsuse poolt tagatud laenud võivad olla parimad, kui kavatsete teha väikse sissemakse või teil on oma krediidiandmetega probleeme, kuid ärge ignoreerige tavapäraseid laene.
Kui teie krediit vajab tõukefunktsiooni, saate hübriidlaenu algusaastatel hüvitise saamiseks suhteliselt madalad intressimäärad ning teie õigeaegsed maksed peaksid teie krediiti parandama . Siiski ei ole kunagi garanteeritud paremate teekondade saamine, eriti kui määrad tõusevad järsult.