Mõista varade hindade ja intressimäärade suhet
Kõik see võib tunduda fantastiline, kui sul on piisavalt õnne, et enne intressimäärade langemist jääks märkimisväärsele osalusele, mis võimaldab teil kogeda boumit ülespoole, nähes oma netoväärtust igal aastal kõrgemale ja kõrgemale hoolimata tõsiasjast, et netoväärtuse tõus ületab passiivse sissetuleku suurenemise määra, mis tõesti loeb . See ei ole nii hea, et pikaajaline investor ja / või need, kellel ei ole palju varasid, jätaks kõrvale, kes soovivad alustada säästmist, mis sageli hõlmab noori täiskasvanuid, kes ei kuulu keskkoolist või kolledžist, kes esimest korda tööturule sisenevad.
See võib tunduda ebaviisakas, kui te ei tunne finants- või ärihinnangut, kuid see on mõttekas, kui peate selle üle mõtlema. Kui ostate investeeringut, on see, mida te tegelikult ostate, tulevaste rahavoogude kohta; Kasutades kasumit või müügitulu, mis on kohandatud aja, riski, inflatsiooni ja maksude vastu , näete teie arvates piisavat tootlust , väljendatuna liitväärtusena aastas , et kompenseerida, et te ei tarbi praegu ostujõudu ; kulutades seda asju, mis pakuvad kasulikke vahendeid, nagu autod, majad, puhkused, kingitused, uus riidekapp, haljastus, kergete restoranide õhtusöögid või muu, mis muudab teie elule õnne või rõõmu, suurendades seda, mis tõesti on oluline: perekond, sõbrad, vabadus oma aja ja hea tervise tõttu.
Kui madalate intressimäärade tõttu on varade hinnad kõrge, tähendab see seda, et iga dollar, mida te investeerite ostes, ostab vähem dividende, intresse, üüri või muid sissetulekuid (nii otsene kui ka läbipaistev, kui ettevõte säilitab sissetuleku pigem kasvu kui maksta aktsionäridele ).
Tõepoolest, ratsionaalne pikaajaline investor teeks kardipuksid väljavaatega aktsiaturgu, mis pakub dividenditootlikkust, mis ületab 2x või 3x normaliseeritud võlakirjade tulu või kinnisvaraturul, mis võiks anda 5x või 10x normaliseeritud riigivõlakirjade tulususe. Kuna nad kaotasid bilansi väärtuse bilansis , muutes need paberi paberile vaesemaks, suurendaksid nad täiendavat kuusissetulekut, võimaldades neil omandada rohkem; majandusliku reaalsuse juhtum, mis peegeldab raamatupidamist.
Ikka, isegi kui te seda kõike teate, võite küsida, miks varade hinnad langevad, kui intressimäärad tõusevad. Mis on languse taga? See on fantastiline küsimus. Kuigi palju keerulisem oli see, kui me mehaanikast süvenesime, asetseb selle keskmes peamiselt kaks asja.
1. Varade hinnad langevad, kui intressimäärad tõusevad, kuna riskivaba intressimäära võimalikud kulud muutuvad atraktiivsemaks
Ükskõik kas nad seda mõistavad või mitte, on enamikul inimestel mõistlik võrrelda seda, mida nad saavad teenida potentsiaalse investeeringu puhul aktsiatesse, võlakirjadesse või kinnisvarasse , mida nad saavad teenida, pannes raha turvalistesse varadesse. Väikeinvestorite puhul on see sageli FDICi kindlustusmaksete, arvelduskonto, rahaturu konto või rahaturu investeerimisfondiga makstav intressimäär.
Suurematele investoritele, ettevõtetele ja institutsioonidele on see USA riigivõlakirjade, võlakirjade ja pangatähtede niinimetatud "riskivaba" määr, mida toetab Ameerika Ühendriikide valitsuse täielik maksuvõim.
Kui "ohutud" määrad tõusevad, siis teie ja enamik teisi investoreid nõuavad teie raha eest suuremat tulu; riskima ettevõtjate või korterelamute omandamisega . See on loomulik. Miks jääda ennast kaotama või volatiilsust, kui saate istuda, koguda huvi ja teadma, et lõpuks saadate oma lõpliku (nominaalse) põhiväärtuse lõpuks mõnel ajahetkel tagasi? Ei ole aastaaruannete lugeda, ei 10-K 's õppida, ei proxy avaldused vaadata.
Praktiline näide võib aidata.
Kujutlege, et kümneaastase võlakirja võlakirjaga saadi 2,4% maksueelne sissetulek. Vaadates aktsiaid, mis müüvad aktsia kohta 100,00 dollarit, on lahustatud puhaskasum aktsia kohta 4,00 dollarit.
Sellest $ 4.00, $ 2.00 makstakse välja sularaha dividendidena. Selle tulemuseks on 4,00% kasumit ja dividenditootlus 2,00%.
Nüüd arvan, et föderaalreserv suurendab intressimäärasid . Kümneaastane riigikassa saab tulumaksu 5,0%. Kõik muu on võrdsed (ja seda pole kunagi, vaid akadeemilise selguse huvides eeldame, et see on praegu), võivad investorid nõuda aktsia omandamiseks sama lisatasu. See tähendab, et enne määra tõusu olid investorid valmis ostma aktsiaid 1,6% eest täiendava tulu (erinevus 4,00% tulude ja 2,40% riigivara). Kui riigivaraväärtuse tase tõusis 5% -ni, siis eeldaks see, et samasugune suhe oleks 6,60%, mis tähendab, et dividenditulu on 3,30%. Puuduvad muud muutujad, näiteks kapitalistruktuuri maksumuse muutused (rohkem sellel hetkel), on ainus võimalus, kuidas aktsia suudab seda kasumit ja dividende saavutada, alates 100,00 dollarist aktsia kohta kuni 60,60 dollarini aktsia kohta, langus ligi 40,00%.
See ei ole distsiplineeritud investorile üldse problemaatiline, kuna loomulikult on inflatsioonimäär jätkuvalt hea. Kui see on midagi, on see suurepärane areng, sest nende tavaline dollari keskmine maksumus , reinvesteeritud dividendid ja uus värske kapital, mida investeeritakse palgakontrollist või muudest sissetulekuallikatest, on nüüd ostnud rohkem tulu, rohkem dividende, rohkem intresse, rohkem renditasusid kui varem oli võimalik. Samuti saavad need kasu, kuna ettevõtted saavad aktsiate tagasiostu programmidest suuremat tulu.
2. Varade hinnad langevad, kui intressimäärad tõusevad, kuna ettevõtted ja kinnisvara kapitali muutuste maksumus, kasumit teenivale tulule
Teine põhjus, miks intressimäärade tõus mõjutab varade hindu, võib mõjutada põhjalikult kasumiaruandes kajastatud netotulusid . Kui ettevõte laenab raha, siis see toimub läbi pankade laenude või emiteerides ettevõtte võlakirju . Kui intressimäärad, mida ettevõte saab turul saada, on oluliselt kõrgem kui intressimäär, mida ta maksab oma olemasolevale võlale, peab ta loobuma rohkem rahavoogu iga dollarit, mis on täitmata, kui on vaja aega refinantseerida. See toob kaasa palju suuremaid intressikulusid . Ettevõte muutub vähem kasumlikuks, kuna võlakirjade omanikud värskelt emiteeritud võlakirjadel, mida kasutatakse vanade tähtajatuks muutuvate võlakirjade refinantseerimiseks või uute omandatud võlakirjade jaoks, mis on vajalikud omandamiseks või laiendamiseks, nõuavad nüüd rohkem rahavoogusid. See vähendab hinna ja tulu suhte "kasumit", mis tähendab, et hindamine muutub mitu korda, välja arvatud juhul, kui varud vähenevad asjakohase summa võrra. Veel üks võimalus, et aktsia jääb reaalväärtuses sama hinna tasemele, peab aktsiahind langema.
See omakorda põhjustab ka nn intressi katte määra languse, muutes ettevõtte riskantsemaks. Kui see suurenenud risk on piisavalt kõrge, võib see põhjustada, et investorid nõuavad veelgi suuremat riskipreemiat, vähendades aktsiahinda veelgi.
Varade intensiivsed ettevõtted, mis vajavad palju materiaalse põhivara, seadmeid ja seadmeid, on üks sellistest intressimäära riskidest kõige haavatavamad. Muud ettevõtted - Microsoft mõtles Microsofti tagasi 1990. aastatel, kui see oli võlg vaba ja nõudis nii materiaalsete varade tegutsemiseks nii vähe, et ta saaks rahastada midagi ja kõike oma ettevõtte kontrollikontolt, küsitamata panku või Wall Streeti raha eest - purjetada otse selle probleemiga, täielikult puudutamata.
Mõningaid ettevõtteid õnnestub, kui intressimäärad tõusevad. Üks näide: kindlustuse konglomeraat Berkshire Hathaway, ehitatud viimase 50+ aasta jooksul nüüd miljardär Warren Buffett . Raha ja sularahasarnaste võlakirjade vahel istub ettevõte 60 miljardit dollarit varades, mis ei teeni peaaegu midagi. Kui intressimäärad suurendaksid korralikku protsenti, siis oleks ettevõte kindlasti miljardeid dollareid ootamatult miljardeid täiendavat tulu teeninud reservi likviidsusosakutest . Sellistel juhtudel võib see muutuda eriti huvitavaks kui esimesest elemendist tulenevad tegurid - investorid, kes nõuavad aktsiahindade alandamist, et kompenseerida neid, võlakirjad ja võlakirjad pakuvad rikkamat tulu - hertsog seda nähtust kui tulu ise kasvatada Kui ettevõte istub piisavalt varutud muutusel, on võimalik, et aktsiahind võib lõpuks tegelikult suureneda ; üks asi, mis muudab investeeringud nii intellektuaalselt nauditavaks.
Sama kehtib ka kinnisvara kohta. Kujutlege, et teil on 500 000 dollarit omakapitali, mida soovite investeerida kinnisvaraprojekti; ehk ehitada büroohoone, ehitada ladustamisüksusi või arendada tööstuslaod tootmisettevõtete üürimiseks. Ükskõik, milline projekt luuakse, teate, et peate oma eelistatud riskiprofiili säilitama 30% omakapitali, ülejäänud 70% on saadud pangalaenudest või muudest rahastamisallikatest. Kui intressimäärad tõusevad, tõusevad teie kapitalikulud. See tähendab, et peate maksma vähem kinnisvara soetamise / arendamise eest või peate olema rahul palju väiksemate rahavoogudega; raha, mis oleks läinud teie taskusse, kuid nüüd suunatakse see edasi laenuandjatele. Tulemus? Kui pole selliseid mängus muid muutujaid, mis seda kaalumist ületavad, peab kinnisvara noteeritud väärtus vähenema seal, kus see oli. (Kinnisvaraturu tugevaid operaatoreid kipuvad ostma kinnisvara, mida nad saavad aastakümneid hoida, võimalikult pikkadeks finantseeringuteks, et nad saaksid valuuta odavnemist vahelda. Kuna inflatsioonimäärad lähevad iga dollari väärtuses, suurendavad nad üürnikke, teades nende tulevaste tähtaegade tagasimaksed on majanduslikult väiksemad ja väiksemad.)