Kuidas investeerida kinnisvarasse
Kinnisvarainvesteering on üks vanimaid investeerimisvorme, mis on olnud alates inimülikooli algusjärgus. Moodsate aktsiaturgude valitsejaks on kinnisvara üks viiest põhiklassi varaklassist , millest iga investor peaks tõsiselt kaaluma oma portfelli lisamist unikaalse rahavoogude, likviidsuse, kasumlikkuse, maksustamise ja mitmekesistamise eeliste kohta, mida ta pakub. Selles sissejuhatavas juhendis tutvustame teile kinnisvarainvesteeringute aluseid ja arutage erinevaid võimalusi, kuidas omandada või omandada kinnisvarainvesteeringuid.
Kõigepealt alustame põhitõdedega: Mis on kinnisvara investeerimine?
Mis on kinnisvara investeerimine?
Kinnisvara investeerimine on laia tegevus-, investeerimis- ja finantstegevuse kategooria, mis keskendub materiaalse vara või raha voogudele, mis mingil viisil on seotud materiaalse varaga.
Kinnisvarasse teenimiseks on neli peamist võimalust:
- Kinnisvara hindamine : see on siis, kui kinnisvara väärtus tõuseb. See võib olla tingitud muutustest kinnisvaraturul, mis suurendab teie piirkonnas oma vara nõudlust. See võib olla tingitud täiustustest, mida paned oma kinnisvarainvesteeringusse, et muuta see potentsiaalsete ostjate või üürnike jaoks atraktiivsemaks. Kuid kinnisvara hinnatase on keeruline mäng.
- Rahavoogude tulu (üüri) : seda tüüpi kinnisvarainvesteeringud keskenduvad kinnisvara, näiteks kortermaja ostmisele ja selle opereerimisele, nii et kogute sularaha üürile. Rahavoogude tulu võib saada korterelamutest, büroohoonetest, rentimismajadest jms.
- Kinnisvaraga seotud sissetulek : see on tulud, mille on teenindanud maaklerid ja muud tööstusharu spetsialistid, kes teenivad raha vahendustasu kaudu vara ostmise ja müümise vahendusel. See hõlmab ka kinnisvara haldamise ettevõtteid, kes hoiavad kinnisvara igapäevase toimimise eest rentimise protsenti.
- Lisakinnisvarainvesteeringute sissetulek : mõne kinnisvarainvesteeringu puhul võib see olla tohutu kasumi allikas. Kinnisvaratehingute lisatulu sisaldab selliseid asju nagu müügiautomaadid büroohoonetes või pesuruumid väiksema üüriga korterites. Tegelikult teenivad nad suurema kinnisvarainvesteeringuga miniettevõtteid, võimaldades teil teenida raha poolvalimisest klientide kogumikust.
Kõige puhtam, lihtsam kinnisvara investeerimise vorm on pigem rentimisest, mitte kallinemisest tulenev rahavoog. Kinnisvara investeerimine toimub siis, kui investor, tuntud ka kui üürileandja, omandab materiaalse vara, olenemata sellest, kas see on toores põllumaa, maa koos majaga, maa koos selle juurde kuuluva büroohoonega, maa koos sellega asub tööstuslikus laos või korter.
Seejärel leiab ta keegi, kes soovib seda vara kasutada, tuntud kui üürnik , ja nad sõlmivad kokkuleppe. Üürnikule antakse juurdepääs kinnisvarale, selle kasutamiseks teatud tingimustel teatud aja jooksul ja teatud piirangutega - millest mõned on sätestatud föderaal-, riigi- ja kohaliku õiguse alusel ning millest teised on kokkulepitud rendilepingu või rendilepinguga . Vastutasuks maksab üürnik võimalust kasutada kinnisvara. Maksja, mille ta läheb majaomanikule, nimetatakse rentimaks.
Paljudele investoritele on kinnisvarainvesteeringute rendituludel suur psühholoogiline eelis võrreldes dividendide ja intressidega, mis investeeritakse aktsiatesse ja võlakirjadesse . Nad saavad sõita varaga, vaata seda ja puudutada seda oma kätega. Nad saavad värvida oma lemmikvärvi või palgata arhitekti ja ehitusettevõtte seda muuta. Nad võivad kasutada oma läbirääkimisoskusi rendimäära kindlaksmääramiseks, võimaldades heal käitajal suurema kapitaliseerituse määra või "piirmäärade kehtestamist".
Aeg-ajalt hakkavad kinnisvarainvestorid börsimullide ajal aktsiaindeksite tegemiseks valetama, väites, et kapitaliseerituse määrad ei ole olulised. Ära lase sellel ära. Kui teil on võimalik oma rendihindu asjakohaselt hinnata , peaksite saama oma kapitali rahuldava kasumimäära pärast vara maksumuse arvestamist, kaasa arvatud mõistlikud amortisatsioonireservid , vara ja tulumaks, hooldus, kindlustus ja muud seotud kulud. Lisaks peaksite mõõtma investeeringu tegemiseks kuluva aja hulka, kuna teie aeg on kõige väärtuslikum vara - see on põhjus, miks investorid nii passiivset sissetulekut teenivad. (Kui teie majapidamine on piisavalt suur, saate kinnisvara haldamise ettevõtte kinnisvara haldamise ettevõtte kinnisvara haldamise firma kinnisvara portfelli igapäevaste toimingute tegemiseks vastutasuks protsentuaalse renditulu eest, muutes kinnisvara investeeringuid aktiivselt passiivseteks investeeringuteks.)
Millised on mõned kõige populaarsemaid viise, kuidas isik, kes hakkab investeerima kinnisvarasse?
Mitmeid erinevaid kinnisvarainvesteeringuid saab inimene kaaluda oma portfelli jaoks.
Lihtsam on mõelda nende suurte kategooriate osas, milles kinnisvarainvesteeringud põhinevad ainulaadsetel eelistel ja puudustel, majanduslikel omadustel ja renditsüklitel, tavapärastel renditingimustel ja kinnisvara tüübi vahendustegevusel. Kinnisvaraobjektid liigitatakse tavaliselt ühte järgmistest rühmadest:
- Elamukinnisvara investeerimine - need on kinnisvaraobjektide inves teeringud, mis on seotud maja või korteriga, kus elavad üksikisikud või pered. Mõnikord on sellist tüüpi kinnisvarainvesteeringute teeninduse ärikomponent, näiteks vanurite abistavad eluruumid või täismahus hooned üürnike jaoks, kes soovivad luksuslikku kogemust. Lepingud kestavad tavaliselt 12 kuud, annavad mõlemal pool kuut kuud või võtavad seda kuus kuud, mis muudab turutingimuste tunduvalt kiiremat kohanemist kui teatud muude kinnisvarainvesteeringute puhul.
- Ärikinnisvara investeerimine - Ärikinnisvarainvesteeringud koosnevad suures osas büroohoonetest. Neid rendilepinguid saab lukustada aastaid, mille tulemusena on tegemist kahe teraga mõõgaga. Kui kommertskinnisvarainvesteeringud on täielikult renditud pikaajaliste üürnikega, kes nõustusid rikkalikult hinnatud rendimääradega, jätkub rahavoog isegi siis, kui võrreldavate objektide rendimäärad langevad (tingimusel, et rentnik ei pankrotta). Teisest küljest on vastupidine tõsiasi - võite leida end teenindada büroohoones märkimisväärselt madalamaid rendihindu, sest olete sõlminud pikaajalised rendid enne rendiarvestusmäärade tõusu.
- Tööstusliku kinnisvarainvesteeringud. Tööstuskinnisvara katusel olevad omadused võivad hõlmata laod ja turustuskeskusi, ladustamisüksusi, tootmisrajatisi ja montaaži tehaseid.
- Jaemüük kinnisvarainvesteeringud - Mõned investorid soovivad oma kinnisvara, nagu kaubanduskeskused, riba kaubanduskeskused või traditsioonilised kaubanduskeskused. Üürnikud võivad sisaldada kauplusi, juuksurisalongi, restorane ja sarnaseid ettevõtteid. Mõnel juhul on üürihinnad protsent poest jaemüügist, et luua majaomanikule stiimul teha nii palju kui ta, tema või ta saab muuta jaemüügi jaoks atraktiivseks ostjatele.
- Mitmesuguste kinnisvarainvesteeringute kasutamine - see on kogu kategooria, kui investor arendab või omandab kinnisvara, mis hõlmab mitut tüüpi eelmainitud kinnisvarainvesteeringuid. Näiteks võite ehitada mitmekorruselise hoone, kus on jaemüük ja restoranid korrusel, bürooruumid järgmistel korrustel ja elamupoed ülejäänud korrustel.
Võite ka osaleda kinnisvara laenamise poolel, investeerides:
- Omamine pank, mis garanteerib hüpoteegid ja kommertskinnisvaralaenud. See võib hõlmata varude avalikku omandit. Kui institutsionaalne või individuaalne investor analüüsib pankade varusid, pöörab see pankade laenudele kinnisvara riskikapitali tähelepanu.
- Individuaalsed hüpoteeklaenude tagatised, sageli kõrgemad intressimäärad, et kompenseerida teile täiendava riski, võib-olla ka krediidiandja rendilepingu.
- Investeerimine mezzanine väärtpaberitesse, mis võimaldab teil laenata raha kinnisvaraprojekti, et saate seejärel omakapitali omandisse tagasi, kui seda ei tagastata. Neid kasutatakse mõnikord hotelli frantsiiside arendamisel.
Kinnisvara investeerimiseks on alamvaldkonnad, sealhulgas:
- Ruumi rentimine, nii et teil on seal vähe kapitali seotud, parandada seda, siis jagada sama ruumi teistele palju kõrgemale tasemele, luues usutava kapitali tulu. Üks näide on hästi juhitud paindlik kontoritegevus suurlinnas, kus väiksemad või mobiilsed töötajad saavad osta kontoritöö või osta konkreetsed kontorid.
- Maksuvabastuse sertifikaatide soetamine. Need on esoteerilised kinnisvara investeerimise valdkonnad, mis ei sobi käepidete või kogenematute investorite jaoks, kuid mis õigetes tingimustes õigel ajal ja õige isikuga tekitavad peavalu kompenseerimiseks suuri tulusid ja kaasnevad riskid.
Kinnisvara investeerimisfondid (REIT)
Peale selle võite tegelikult investeerida kinnisvarasse mõne kinnisvarainvesteeringute usaldusväärse tuntuse või REITi kaudu. Investor saab osta REITi vahenduskontot , Roth IRA-d või mõnda muud kindlustuskontot. REIT-id on ainulaadsed, kuna nende haldamise maksustruktuur loodi Eisenhoweri administratsiooni ajal, et julgustada väiksemaid investoreid investeerima sellistesse kinnisvaraprojektidesse, mida nad muidu ei saaks endale lubada, näiteks kaubanduskeskuste või hotellide ehitamine. Korporatsioonid, kes on otsustanud REITi ravi, ei maksa oma ettevõtte tulutel föderaalse tulumaksu seni, kuni järgivad mõnda reeglit, sealhulgas nõuet jagada kasumit vähemalt 90% aktsionäridele dividendidena .
Üks kahjumit investeeringute tegemisest REIT-sse on see, et erinevalt tavalistest aktsiatest ei maksta neile makstavad dividendid "kvalifitseeritud dividende", mis tähendab, et omanik ei saa enamiku dividendide puhul kasutada madalaid maksumäärasid. Selle asemel maksustatakse kinnisvarainvestorite dividende investorite isiklikus määras. Selle tagajärjel on IRS hiljem otsustanud, et maksukatkestuses nagu Rollover IRA loodud reit dividendid ei kuulu suurel määral ettevõtlusega seotud tulumaksu, et saaksite neid hoida vanaduskontol, ilma et peaksite muretsema maksukompleksuse pärast , erinevalt kapteniühingust .
(Kui olete huvitatud nende unikaalsete väärtpaberite kohta, saate kõigepealt kontrollida kinnisvarainvesteeringut REITi kaudu , mis hõlmab REITi likviidsust, omakapitali, kuidas kasutada kinnisvarainvesteeringute eeliseid ja palju muud.)
Investeerimine kinnisvarasse omandiõiguse kaudu
Kõigi kinnisvarainvesteeringute puhul, mis on investoritele kättesaadavad, saab keskmine inimene oma esimese kinnisvara omandamise kogemuse omandada traditsioonilisel viisil: kodu ostmisel.
Ma ei ole kunagi vaadanud kodu omandamist üsna samamoodi kui ühiskonnas enam. Selle asemel eelistan ma mõelda inimese peamise elukoha kui isikliku kasu ja finantsnäitajate kombinatsiooni, mitte tingimata investeeringuna. Kui otsetee on otstarbekas, ei ole kodukandeks samasugune investeering kui korterelamu. Kõige paremas ja kõige ideaalisemate tingimuste kohaselt on ohutum strateegia mõelda kodus sunnitud säästukontole, mis annab teile isikliku kasutamise ja rõõmu, kui te seal elate.
Teisest küljest, kui lähened pensionile, kui võtad tervikliku seisukoha oma isiklikust rikkusest, on kodu otsene omandiõigus (ilma selleta võlgnevusega) üks parimaid investeeringuid, mida inimene saab teha. Mitte ainult ei saa õiglast väärtust kasutada teatud tehingute, sealhulgas tagasipööratud hüpoteekide kasutamisel, kuid rahavoog, mis on säästa sellest, et rentimine ei ole vajalik, toob üldjuhul kaasa netosäästu - kasumiosa, mis oleks läinud üürileandjale, jääks efektiivselt majaomanikule taskus See mõju on nii võimas, et isegi 1920. aastate tagajärjel püüdsid majandusteadlased välja selgitada, kuidas föderaalvalitsus maksaks sularahahoi kokku rentimise eest võlgnevatele majaomanikele, pidades seda sissetulekuallikaks.
Kuid see on teist tüüpi investeering - mida tuntakse kui "strateegilist investeeringut". Kui majandus laguneb, nii kaua, kui võite maksta kinnisvaramaksu ja põhiteenuseid, ei suudaks keegi teie kodust välja viia. Isegi kui peaksite oma aia kasvatama aias, on seal isiklik ohutus tasemel. On aegu, mil finantstulemus on teistele, praktilisemate kaalutlustega seotud. Sõltumata sellest, mida te teete, ärge ohverdamata oma likviidsust, et proovida oma kinnisvarainvesteeringutele omakapitali investeerida liiga kiiresti, kuna see võib viia katastroofini (sh pankrotti).
Kui sa pääsete koju saamiseks, on üks suurimaid vigu, mida uued investorid panustavad oma raha aktsiaturule kas üksikute aktsiate või indeksifondide kaudu. Kui teil on võimalus, et peate oma raha viie aasta jooksul või vähem kasutama, ei ole teil ühtegi äri väärtpaberibörsi läheduses. Selle asemel peaksite järgima investeerimisvolitusi, mida nimetatakse kapitali säilitamiseks . Siin on parimad kohad raha investeerimiseks, mille olete sissemakse jaoks säästnud .
Mis on parem - kinnisvarainvesteeringud või investeeringud aktsiatesse?
Kõige sagedamini esinevad küsimused hõlmavad varude investeerimise suhtelist atraktiivsust võrreldes kinnisvarasse investeerimisega . Lühike versioon on see, et see on mõnevõrra sarnane vanilli- ja šokolaadijäätise võrdlemisele. Nad on erinevad ja kui teie netoväärtus kasvab, võite isegi leida, et mõlemal on oma roll üldises portfellis. Teie isiksus teatab ka teie otsusest, kuna mõned inimesed on pigem iseloomulikud akadeemilise omandi või kinnisvaraomandi suunas.
Kinnisvarainvesteeringute riskid
Märkimisväärne osa kinnisvara tootlustest tekib finantsvõimenduse kasutamise tõttu. Kinnisvara omandatakse omakapitali osakaaluga, ülejäänu rahastatakse võlgadega. Selle tulemuseks on kinnisvarainvestori omakapitali suurem tulukus; kuid kui asjad lähevad halvasti, võib see põhjustada rikkuma palju kiiremini kui täielikult tasustatud aktsiatega. (See on tõsi, isegi kui viimane väheneb suures depressiooni stsenaariumi korral 90% võrra, kuna keegi ei sundiks teid likvideerima).
Seepärast nõuavad kõige konservatiivsemad kinnisvarainvestorid 50% võla ja kapitali suhet või äärmuslikel juhtudel 100% omakapitali struktuure , mis võib ikkagi tulusad olla, kui kinnisvara on valitud targalt. Miljardär Charlie Munger räägib tema sõber enne 2007-2009 kinnisvara kokkuvarisemist. See Californias väga rikas üürileandja sõber pööras oma omaduste kõrgetele hindamistele ümber ja ütles ise: "Ma olen jõukas, kui ma oleks kunagi vaja." Mul pole põhjust, et ma võtaksin riske rohkem " See sõber müüs palju tema omadusi ja kasutas tulusid võlgade tasumiseks ülejäänud, mis tema arvates kõige atraktiivsemaks. Selle tulemusena hakkasid majandused kokku kukkuma, kinnisvaraturud olid segaduses, inimesed kaotasid oma varad sulgemisele ja pankade varud kukkusid - ta ei pidanud muretsema selle pärast. Isegi kui üürnike rahalistest raskustest maha tõusis üür, jäi see ikkagi üleliigsele rahale ja ta oli relvastatud rahaliste vahenditega, mis jätkasid iseenese täiendamist, võimaldades tal ära kasutada vara kokkuostmist, mida kõik teised olid sunnitud müüma.
Ärge üritage rikkaks nii kiiresti saada ja olete rahul, et seda õigesti teha. Sul on palju stressi oma elus ja see võib olla lõbus.
Mõned lõplikud mõtted kinnisvarainvesteeringute kohta
Loomulikult on see ainult teekonna alguse teema mõistmine, sest me pisut kriimustasime. Kinnisvara investeerimine võtab aastaid praktiseerida, kogemusi ja kokkupuudet tõeliselt hinnata, mõista ja kapten.