Kinnisvara omandamise eelised ilma probleemita
Kinnisvarainvesteeringute usaldusväärsed ettevõtted või REITd võivad olla keskmisele investorile kasumiks, ilma et oleks otsest kinnisvara omandamist. Sellepärast lisasime selle põhjaliku essee meie kinnisvarainvesteeringute algajatele mõeldud juhendile .
Enne 1960. aastat oli ainult rikkad üksikisikud ja ettevõtted finantsressursse, mida oleks vaja investeerida olulistesse kinnisvaraprojektidesse, nagu kaubanduskeskused, ettevõtete pargid ja tervishoiuasutused. Vastuseks võttis kongress vastu 1960. aasta kinnisvarainvesteeringute tava seaduse. Seadusega vabastati need eriotstarbelised ettevõtted ettevõtte tulumaksust, kui teatud kriteeriumid on täidetud. Loodeti, et rahaline stiimul paneks investoritele oma ressursse kokku koos moodustama märkimisväärseid kinnisvaraga ettevõtteid, pakkudes samu võimalusi keskmisele ameeriklasele nagu eliitkonnale. Kolm aastat hiljem loodi esimene REIT.
Kuid esialgsel seadusandlusel olid mõningad olulised puudused, kuna see nõudis, et ettevõtte eest vastutavad juhid palgataks kolmandaid osapooli juhtimis- ja vara liisinguteenuste osutamiseks. Need piirangud tühistati 1986. aasta maksureformi seaduses. Kolmteist aastat hiljem, 1999. Aastal, võeti vastu REITi moderniseerimise seadus.
Seadus lubab REIT -idel moodustada maksustatavaid tütarettevõtteid, et pakkuda eriotstarbelisi teenuseid üürnikele, kes tavaliselt ei kuulu kinnisvara investeerimisvaldkonda. Kuigi seadusel on ikkagi teatud piirangud pakutavate teenuste tüübi kohta, eeldatakse, et REITi hallatavate kinnisvara omaduste kvaliteet paraneb selle tagajärjel märkimisväärselt.
REITi staatuse nõuded
Vastavalt Ralph Blocki investeerimisele REIT-s: kinnisvarainvesteeringute fondidelt, peab iga REIT igal aastal nelja katse läbima, et säilitada oma eriline maksustaatus:
- "REIT peab jagama oma aktsionäridele dividende vähemalt 90 protsenti oma aastasest maksustatavast tulust, välja arvatud kapitali kasvutulu .
- REIT peab olema vähemalt 75 protsenti oma varadest investeeritud kinnisvarasse, hüpoteeklaenudesse , teistesse kinnisvarainvesteeringute osakutesse, raha või valitsuse väärtpaberitesse.
- REIT peab tulema vähemalt 75 protsenti oma brutotulust üürilt, hüpoteeklaenudelt või kinnisvara müügist saadud tulult. Ja vähemalt 95 protsenti peab tulema nendest allikatest koos dividendide, intresside ja väärtpaberite müügist saadava tuluga.
- REIT peab olema vähemalt 100 aktsionäri ja sellel peab olema vähem kui 50 protsenti aktsiatest, mis koonduvad viie või vähemale aktsionäridele. "
Lisaks topeltmaksustamise vältimisele pakub REIT ka teisi eeliseid, mis hõlmavad järgmist:
Professionaalne juhtimine
Enamikul juhtudel jätab rendileandja ostja investor oma seadmele. REIT-id võimaldavad investoril oma kinnisvara valduses olevat professionaalset kinnisvaramüüki, kes tunneb tööstust, mõistab ettevõtet ja saab ära kasutada võimalusi, kuna ta saab kapitaliturgudelt raha koguda. Kasu ei piirdu juhtimismeeskonna finantsilise võimega. REITi omanikud ei võta kolmnurka telefonikõnesid, et parandada üleliigset tualetit.
Isikliku riski piiramine
REITs võivad märkimisväärselt piirata isiklikku riski. Kuidas? Kui investor soovis kinnisvara omandada, on tõenäoliselt võlgade võtmine sõprade, pereliikmete või panga raha laenamisega.
Sageli on ta kohustatud vahendeid isiklikult tagama. See võib jätta temaga kokku projekti potentsiaalselt laastava vastutusega juhul, kui projekt on ebaõnnestunud. Alternatiiviks on märkimisväärse kapitali väljaandmine, et ümber paigutada tema muud varad, nagu aktsiad, võlakirjad, investeerimisfondid ja elukindlustuslepingud. Kumbki alternatiiv pole tõenäoliselt ideaalne.
Teiselt poolt saab REITi osta ainult paarsada dollarit, kuna aktsiahinnad on sageli nii madalad kui mitte madalamad kui aktsiad. Investor, kes soovib investeerida kinnisvarasse 3000 dollarit, saab samu hüvesid proportsionaalselt, kui need, kes soovivad investeerida 100 000 dollarit; varem ei olnud sellist mitmekesistamist lihtsalt võimalik omandada kinnisvaraklassis, võtmata partnereid või kasutades finantsvõimendust.
Likviidsus
Erinevalt otsest omandivarast pakub REIT likviidsust ja igapäevaseid hinnapakkumisi. Paljud investorid eksivad seda suurenenud riski suhtes . Kui keskmine kinnisvarainvestor on omandanud maja, kortermaja või ladustamisüksuse, saab ta peamiselt tulevase renditulu väljavaateid, mitte aga vara potentsiaalset müügiväärtust, kui ta turule tagasi laseb. Tõepoolest, kui investoril on vara kahekümne aasta jooksul, on ta tõenäoliselt elanud märkimisväärse buumi- ja bütsid kinnisvara tsüklis. Enamikul juhtudel on ohutu eeldada, et kuna igapäevase noteeritud edasimüügi väärtuse puudumine ei ole investor kunagi peatuda, et tema kinnisvara kõikumised on sarnased ka tavaliste aktsiatega (ehkki palju väiksemas ulatuses). Sellisel juhul , hinna puudumine on stabiilsuse osas vale. Nagu Benjamin Graham ütles oma 1970-ndate Intelligentse Investori väljaandes:
"Seejärel oli [ Suur Depressiooni ajal] psühholoogiline eelis ärihuvide omamisel, millel ei olnud noteeritud turgu. Näiteks inimesed, kes omandasid esimest hüpoteeke kinnisvara eest, kes jätkasid intresside maksmist, suutsid ennast öelda, et nende investeeringud on säilitanud oma täieliku väärtuse, kuna turukotid ei näita teisiti. Teisest küljest näitasid paljud noteeritud ettevõtte veelgi paremaks kvaliteediks ja tugevamaks muutunud turuväärtusega võlakirjad oma turusummades märkimisväärset kokkutõmbumist, muutes nende omanikud tõenäoliselt märgatavalt vaesemaks. Tegelikult olid omanikud noteeritud väärtpaberitega paremad, hoolimata nende madalatest hindadest. Sest kui nad oleksid soovinud või oleksid sunnitud, oleksid nad vähemalt võinud müüa probleeme - võimalusel vahetada neid veelgi paremate tehingute tegemiseks. Või võivad nad lihtsalt loogiliselt eirata turu tegevust ajutiste ja põhimõtteliselt mõttetutena. Kuid enesestmõistetav on ise öelda, et teil ei ole väärtuse langust kannatanud ainult seetõttu, et teie väärtpaberitel pole üldse noteeritud turgu. "
Teisisõnu, hoolimata asjaolust, et REITi noteeritud hind võib igapäevaselt kõikuda, ei erine otseselt kinnisvarainvesteeringute majanduslik reaalsus. Sisuliselt on just nagu REITi omanik lihtsalt ei kogunud paberit ja ei hinda härra turgu talle pakutud hinda. Selle ühe astme võrra edasiarendamine on tõepoolest üks eelistusi, mis omavad REITi. Erinevalt otsestest kinnisvarainvesteeringutest on need likviidsed varad, mida saab müüa üsna kiiresti raha kogumiseks või muude investeerimisvõimaluste kasutamiseks.
Suurepärased vahendid pensionile jäämiseks või sissetulekud elukalliduseks
Märkimisväärne osa tagasimaksetega seotud investeeringutest tulenevad tulud tulenevad suurtest dividendidest . Kuna sellised dividendide jaotused maksustatakse isikliku tulumaksumääraga, mis on ajalooliselt olnud 39,8% (tänu Bushi maksukärbetele on seda määra vähendatud 35% ni), võib Uncle Sam teie kasumist märkimisväärselt haarata. Üks viis selle vastu võitlemiseks on hoida oma kinnisvarainvesteeringuid oma IRA-sse või muudesse pensionikontodesse. Maksusoodustuste kümnendid võivad tuua pensionile säästmisega sadu tuhandeid dollareid rohkem.
Reit on eriti sobilik ka vanaduspõlve jaoks, kuna sularaha dividendid ei anna mitte ainult tulu, millest elada, vaid kehtestab aktsia hinnaga fantoompõranda. Näiteks turuvaba languse korral muutub dividenditootlikkus lõpuks endiselt piisavalt atraktiivseks, et vältida edasisi müüki (eeldades, et põhitegevus ei ole ohus). Selle tulemuseks võib olla suurem stabiilsus turukriiside ajal.
Mõiste "omakapitali puhasväärtus" viitab korporatsioonile, mis tegeleb kinnisvara omandamise, juhtimise, ehitamise, renoveerimise ja müügiga. Seda tüüpi kinnisvarainvesteeringute usaldusväärsus pakub enim kasu ja seepärast kaldub professionaalsete rahaagentuuride eelistama. Investeerimisfondid (Equity REITs) tegutsevad sageli konkreetses erialal. Mõned näited on järgmised:
- Elamute REITid
- Jaekaubanduse REITid
- Kontori- ja tööstusreisid
- Tervishoid REIT
- Self-storage REIT
- Hotellid ja kuurordi REITs
Elamute REITid
Selline REITi liige on spetsialiseerunud korterelamutele ja / või muudele üksikisikutele renditavatele elamutele. Suurima ohu tõttu elamute REITide puhul on majanduslanguse ajal majanduslikult piiratud geograafiline piirkond. Sellistel juhtudel, kui pakkumine suureneb, kui nõudlus väheneb, on juhtkond sunnitud vähendama üüri, et hoida tööhõive stabiilsena.
Näide Residential REITist: Avalon Bay Community
Reutersi sõnul on Avalon Bay Community (AVB), mis on tuntud oma luksus korter kogukondade "on kinnisvarainvesteeringute usaldust, mis keskendub korterikompaniide arendamisele, ümberehitusele, omandamisele, omandiõigusele ja ekspluatatsioonile kõrgetel turutõkketel turgudel. Ameerika Ühendriigid. 27. veebruaril 2004 omandas või omastas ettevõte otseselt või kaudselt osalust 131 tegevuskorteriühikus, mis sisaldas 38 504 korterelamut kümnes osariigis ja Kolumbias, millest kaks ülesehitustöödeks olid 1089 korterelamut. Lisaks sellele oli AvalonBay sellel kuupäeval omanduses või valduses otseselt või kaudselt osalus 11-s kogukonnas, mis peaksid valmima eeldatavalt kokku 3493 korterelamut. Samuti kuulus see otseselt või kaudselt osaluse omandamise õiguste hulka, et arendada 40 täiendavat kogukonda, mis loodetavasti kujundatud viisil sisaldab umbes 10707 korterelamut.
Jaekaubanduse REITid
Jaekaubandusseadmete, sealhulgas kaubanduskeskuste ja kaubanduskeskuste valdkonnas on mitmeid erialasid. Esimeseks eeliseks on eelkõige see, et ehituskulud on märkimisväärsed; mõõdetuna kümneid või sadu miljoneid dollareid. See kõrge sisendkulude hind võimaldab hoida laienemist kontrolli all, mistõttu liigne pakkumine on vähem murettekitav.
Näide jaemüügist REIT: Regency Realty Corp.
"Regency Centers Corporation on kinnisvarainvesteeringute tütar, mis omab ja haldab Ameerika Ühendriikides toidupoolel põhinevaid kaubanduskeskusi. 31. detsembri 2003. aasta seisuga oli kompanii kinnisvarainvesteeringute portfellis 265 kaubanduskeskust 22 riigis, kus 30,3 miljonit ruutjalga kogu renditavas piirkonnas (GLA) ja 92,2% renditud. Geograafiliselt asub 19,6% GLA-st Florida-s, 19,5% Californias, Texases 16,8%, Gruusias 6,6%, Ohio-s 6,3% ja 17,2% -lises riigis. Regency omab ja opereerib oma kaubanduskeskusi oma äritegevuse partnerluse, Regency Centres, LP (RCLP) kaudu, milles omab 98% tegutsevatest partnerlusüksustest. Regencyi tegevus-, investeerimis- ja finantseerimistegevust teostab üldjuhul RCLP. "- Reuteri ettevõtte kokkuvõte
Kontori- ja tööstusreisid
Kinnisvarainvesteeringute turu büroo on ajalooliselt olnud suurim. Esmaseks puuduseks on asjaolu, et bürooruumide üüritel on tavaliselt palju pikemaid renditingimusi, mis tähendab, et üüride langemise ja madalama hõivatuse korral on nende üürnike puhul, kes rendilepinguid alla kirjutavad, madalamad ja vähem kasumlikud hinnad, mis on paljude aastate jooksul lukustatud. See võib olla ka õnnistus, kui vara täidetakse lühikese pakkumise ja suure nõudluse ajal. Office REIT-id on, nagu võib ette kujutada, väga tsükliline. Teisest küljest moodustavad tööstuslikud REITid tavaliselt püsiva ja prognoositava rahavoo tänu kõrgetele üürilepingu pikendamise määradele ning madalatele kapitalikuludele ja hooldusnõuetele.
Näide büroos ja tööstuses REIT: CenterPoint Properties Trust
"CenterPoint Properties Trust on kinnisvarainvesteeringute usaldus, mis omab ja töötab peamiselt laopinda ja muid tööstusomandusi Chicago, Illinoisi piirkonna suurlinnas. CenterPoint püüab luua aktsia väärtust klientide juhtimise, investeeringute, arendamise ja lao, levitamise, kergetööstuse, õhutranspordi ja raudteega seotud rajatiste ümberehitamise kaudu. Ettevõte arendab ka mitut rajatiste tööstusparke, mis paiknevad strateegiliselt maanteede, lennujaamade ja raudteede lähedal. 31. detsembri 2003. aasta seisuga oli Ettevõtte tegevuslao ja muude tööstusomandite investeerimisportfell 187 kinnisvara, kokku ligikaudu 34,4 miljonit ruutjalga, kusjuures mitmesugustes ettevõtetes tegutseb ligikaudu 284 üürnikku. 31. detsembri 2003. aasta seisuga oli CenterPoint kogunenud suurte maakorporatsioonide kontroll, mis ületab 3000 aakrit, kus saab välja töötada laopinda 50,1 miljonit ruutjalga ja muid tööstusomandusi. "- Reuteri ettevõtte kokkuvõte
Tervishoiuteenuste REITs
Tervishoiuteenused REIT-d ehitavad, omandavad ja rendivad erihooneid nagu haiglaid, hooldekodusid, meditsiinilisi hooneid ja abistavaid eluruume. See REITi sektor on majanduslangusest küllaltki immuunne, kuigi need sõltuvad suures osas rentniku finantsolukorrast, mis omakorda tugineb USA valitsuse pakutavatele ravikuludele. Föderaalse tervishoiupoliitika muutmine avaldaks ilmselt olulist mõju tervishoiule.
Tervishoiu näide REIT: Health Care REIT, Inc.
"Tervishoid REIT, Inc. on omakapitali kinnisvarainvesteeringute usaldusühing (RIET), mis investeerib tervishoiuasutustesse, peamiselt kvalifitseeritud hooldus- ja abistava eluruumidesse Ameerika Ühendriikides. Ettevõte investeerib ka eriarstiabi vahenditesse. 31. detsembril 2003 lõppenud aastal oli Ettevõttel investeeringuid 32-sse rajatisse, mis asuvad 33 riigis ja mida haldavad 47 erinevat ettevõtjat. Portfell sisaldab 219 abistatud eluruume, 101 kvalifitseeritud hooldekodusid ja 8 erihoiuasutust. 2003. aasta oktoobris müüs Ettevõte investeeringuid Attila Healthcare Finance LP-sse "- Reuteri ettevõtete kokkuvõte
Self-Storage REIT
Self-storage REIT sektor on mõnevõrra majanduslanguse suhtes vastupidav. Veelgi üllatuslikum on asjaolu, et korporatiivkliendid moodustavad olulise osa hoiustamiskuludest. Turuletuleku tõkked on oluliselt madalamad kui muud liiki REITid, kuna hoiuruumide ehitamiseks on vaja väiksemat kapitali.
Self Storage'i näide REIT: Sovran Self Storage, Inc.
"Sovran Self Storage, Inc. on isemajandav ja iseseisev kinnisvarainvestor, kes omandab, omab ja haldab iseseisvate kinnisvaraobjekte. Alates 1. märtsist 2004 oli 265 omanikele ja / või juhitud iseseisvate kinnisvara, mis koosnes ligikaudu 15,5 miljonist netomõistva ruutjalga ja asuvad Ida-ja Kesk-Ameerika Ühendriikide, Arizona ja Texas osariigis 21-s. Sovran Self Storage haldab 11 neist omadustest Locke Sovran I, LLC, konsolideerimata ühisettevõte, mis kuulub 45% ulatuses ettevõtte omandisse. Alates 1. märtsist 2004 tegid kõik, välja arvatud kaks oma vara, ärinimega Uncle Bob Self-Storage. Ettevõtte iseseisvad rajatised pakuvad elamutele ja kommertstarbijatele igakuiselt odavat, kergesti ligipääsetavat kinnist hoiuruumi. Kõikidel kinnisvarahaldustel on majutushoone kohapeal tööajal. Kliendil on juurdepääs oma ladustamispiirkondadele tööajal ja mõnele äriklientidele on 24-tunnine juurdepääs. "- Reuteri ettevõtte kokkuvõte
Hotellide ja korterite REIT
Kinnisvarainvesteeringute maailmas on hotelli- ja puhkekeskuste sektor üks kõige tihedamalt seotud kogu majandusega. Kui aegadel on halb, reisivad inimesed vähem äri- ja meelelahutuseks, langetades otseselt nende ettevõtte alumiste joonte südame. Selle tulemusena peavad hotelli REITi investorid tegelema mitte ainult ülevõtuga, vaid ka majanduse väljavaadetega nii geograafilises piirkonnas, kus asub hotell või kuurort, kui ka kogu riigi territooriumil.
Näide hotelli ja puhkuse kohta REIT: LaSalle hotelli omadused
"LaSalle Hotel Properties on iseseisev ja iseseisev kinnisvarainvestor, kes ostab, omab ja rendib peamiselt tipptasemel ja luksuslikke täisteenusega hotelle, mis asuvad konventsioonis, kuurordis ja suurtes linnaturgude turul. 31. detsembril 2003 oli Ettevõtte osalus 17 linnas, kus on ligikaudu 5600 tuba / sviiti, mis asuvad 10 riigis ja Columbia piirkonnas. Hotellide juhivad iseseisvad hotelliettevõtjad. LaSalle Hotel Operational Partnership, LP omab oluliselt kõiki ettevõtte varasid ja kõik selle tegevused viiakse läbi LP kaudu. Selts on ainus partnerluspartner, kellel on 31. oktoobril lõppenud majandusaastal omandiõigus umbes 98,3% ulatuses. , 2003. Ülejäänud 1,7% on teiste piiratud partnerite valduses. "- Reuteri ettevõtte kokkuvõte
Miks REITs müüa kinnisvara
Kui REITi eesmärk on omandada ja kasu saada kinnisvarainvesteeringutest, siis miks mõned juhtimisrühmad valisid müüa kinnisvara? Nagu enamik häid ettevõtteid, on soovitav, et REITd vaataksid korrapäraselt läbi oma kinnisvaraportfelli ja otsustaksid, millised varad tekitavad tulevastel aastatel tõenäoliselt vähem kui keskmisi rahavoogusid. Nende kinnisvara müügist saadavat tulu saab reinvesteerida suurema väljavaatega võimalustesse või kasutada bilansi tugevdamiseks (nimelt võlgade vähendamiseks ) või suurendada aktsiate tagasiostuprogrammi kaudu aktsionäride vara. Investorid peavad mõistma, et mis tahes eduka ettevõtte peaeesmärk peaks olema suurendada aktsionäride rikkust, mitte ainult mõtlematult jätkata äritegevust.
Mitmekesistamise ja varade jaotamise programmide REITide kasutamine
Kinnisvara investeerimine pakub atraktiivset alternatiivi aktsiate, võlakirjade ja investeerimisfondide investeerimisele. Vaatamata sellele, et mitmekesistamisega tegelevad investorid peavad meeles pidama, et mõne REITi ostmine ei ole lihtsalt piisav ja teie portfell mitmekesistatakse. Selle asemel peab investor kindlasti veenduma, et omandatud REITid esindavad geograafiliselt ja sektoripõhist eriomase rühma. Kaitsvate investorite jaoks on palju turvalisem omada mitut korteri-, kontori-, tööstus-, ladustamis- ja tervisealast REITi New Yorkist Californiasse erinevate juhtimismeeskondade kaudu, kui oleks osta ainult Pennsylvania-põhist isemagistamisettevõtet.
Mortgage REIT
Hüpoteek REIT on ettevõte, mis on spetsialiseerunud kindlustuslepingute sõlmimisele, kinnisvaraga tagatud võlakohustuste omandamisele ja hoidmisele. Hüpoteeklaenude intressimäärad on põhiliselt laenuportfellid, mitte vara omandiõigus, nagu ka nende omakapitali osapoolte puhul.
Hybrid REITs
REIT nimetatakse hübriidiks, kui sellel on nii omakapitali kui ka hüpoteegi komponendid. Kuigi investeerimisnõustajad ei poolda tugevalt investeerimisnõustajate kui puhaste aktsiatega seotud REITi, on nad jätkuvalt atraktiivsed investeerimisvalikud.
Kokkuvõte: Kinnisvara eelised investeerimise kaudu REITi kaudu
- Vältida topeltmaksustamist, võimaldades investorile rohkem kapitali liitumiseks.
- Professionaalne, pühendunud juhtkond, mis vastutab äritegevuse igapäevase tegevuse eest, pakkudes investorile teadmisi, mis ei kuulu tema enda teadmistebaasi.
- Erinevalt investorist kinnisvarast on REITid likviidsed varad, mida saab müüa üsna kiiresti raha kogumiseks või teiste investeerimisvõimaluste kasutamiseks.
- REITi kasutamisel saavad investorid, kellel on vaid paar tuhat dollarit, mitmekesistada oma osalust erinevate geograafiliste piirkondade ja vara erialade vahel. Otsese omandiõiguse korral ei oleks see majanduslikult otstarbekas, välja arvatud juhul, kui investor võttis ülemäärase finantsvõimenduse või äripartnerid.
- REIT-id võivad puudutada võla- ja aktsiaturgusid ning koguda raha, et kasutada ära võimalused, kui need tekivad.
- Reitturgudel on madalam korrelatsioon aktsiatega kui paljudes teistes varaklassides, pakkudes portfelli stabiilsust aktiivse varade jaotamise strateegiaga inimestele .
- Turul on suhteliselt suured dividendid turul, et luua REITi aktsiahindadele fantoomjääkide põhiosa, mis sageli hoiavad neid laiaulatuslike laenurkade turgudele langemisega.
Lõpptulemus REITidele
Investor peab alati meeles pidama, et kinnisvarainvesteeringud ei kujuta endast lihtsalt kinnisvara vara hulka. Need on iseenesest jätkuvad ettevõtted ja neid tuleb hinnata ja analüüsida kui selliseid.