Kahjuks maksavad paljud äriklassi hotellid hinnaga umbes 2-15 miljonit dollarit. Luksuslik ja kvaliteetne hotell võib hõlpsasti nõuda $ 30 kuni $ 60 miljonit või rohkem.
Kuigi enamikku neist traditsiooniliselt rahastab võlg, on nõutav omakapitali sissemakse siiski peaaegu kõigi investorite jaoks kaugeltki piiratud.
Hea uudis? Nendel päevadel on veel üks võimalus investeerida hotellidesse. Oma REITi saate oma vahenduskontol osta samal viisil kui ostate aktsiaid , võlakirju või investeerimisfonde . Esiteks, olgem ausad ja räägime hetkeseisust REITi kohta. Juhul, kui olete unustanud või pole neid kunagi õppinud, on kinnisvarainvesteeringute usaldusväärtus või REIT on eriline ettevõtte, mis keskendub kinnisvara ja kinnisvaraga seotud varade omandamisele ja haldamisele.
Üks teguritest, mis eristab tavapäraste korporatsioonide väärtpaberiinvesteeringute tasusid, on see, et Kongress tegi need ettevõtte tulumaksust vabastatuks tingimusel, et on täidetud mitu ranged tingimused, millest kõige olulisem on jaotada kasumit vähemalt 90% dividendide kujul aktsionäridele.
See muudab REIT-d väga tundlikuks intressimäärade liikumise suhtes, kuid see tähendab ka seda, et nad pakuvad palju suuremaid dividenditootlusi kui nende börsiväliseid aktsiaoperaatoreid.
Negatiivne külg? REITi jaotused ei ole maksukoodeksis "kvalifitseeritud dividendid", mis tähendab, et maksustatakse nii, nagu oleksite need tavalised tulud, mitte madalamate, atraktiivsemate dividendimääradega .
Kui hakkate märkimisväärse portfelli ehitama, võib see mõnikord teil tekitada probleeme, kui ostate liiga palju Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) või mõne muu maksukatkestuse kaudu, kuna võite käivitada sõltumatu ettevõtte tulumaksu või UBIT . See on teistsuguse päeva jaoks erinev arutelu.
Hotel REITs vs. APIT REIT või REIT spetsialiseerunud Leasing Mall Space'ile
Sarnaselt erinevates tööstusharudes ja sektorites olevatele varadele on erinevad riskid, erinevad REITid sõltuvalt nende spetsialiseerunud kinnisvaraprojektist.
See ei ole uudis kinnisvarainvestoritele, kes on harjunud omandi omandamisega otsekohe - nagu nad teavad oma kogemustest, elab korterelamu väga erinevalt büroohoonest või ladustamisüksustest, lähtudes selle aluseks olevast majandusest, traditsioonidest, tavadest, seadused ja jõud tööl - kuid mõnikord on see üllatus uutele investoritele, kes omandavad kinnisvara, kasutades avalikult kaubeldavaid väärtpabereid.
Nad ei saa aru, et teie kommertsbüroo REIT võib kogeda tsüklilisi rendihindu, kuna see järgib buumi- ja büstantstsüklit, samas kui teie tööstuslik latt REIT võib olla palju stabiilne, kuna ületootmine võib sulgeda minimaalsete hoolduskuludega palju kiiremini, kui on võimalik midagi korterelamut.
See on varaklassi olemus.
Kinnisvarainvesteeringute valdkonnas on üks huvitavaid erialasid hotell REIT. Nagu te võite nime näol arvata, keskendub hotelli REIT hotellide ja külalislahkusega seotud varade arendamisele, juhtimisele, omandamisele või rahastamisele.
Need võivad ulatuda unistusteta maanteede ja riigimaanteede kõrval asuvatest eelarvelaikudest viie teemantide prestiiži kuurortidega mõnes maailma meelelahutus-, hasartmängude ja rahva pealinnades. Need võivad hõlmata vara arendamist ja omandiõigust, tasudes kolmanda osapoole juhtkonnale, kes tegeleb hotelli tegeliku tööga tuluosa eest.
Nad võivad keskenduda peamiselt teiste inimeste majutusettevõtete haldamisele tulude kärpimiseks. Need võivad hõlmata hotelli projektide rahastamist, tegutsedes pigem kvaasikindlustatud tuluinvesteeringutena.
Sa pead kindlasti mõistma, mis see on sinu enda käes, või riskite oma raskesti teenitud säästudega.
Hotell REIT on üsna volatiilne, kuna hotelli majutus on korreleeritud üldiste majandustingimustega, muutes nad väga laienemise ja kokkutõmbumise tõttu tundlikuks. Kui majanduslangus tabab, ettevõtted kitsendavad reisi eelarveid, valides selle asemel videokonverentsid või telefonikõned. Pered ja organisatsioonid pikendavad puhkust, jäävad kodust lähemale.
Hotelli REIT puhul tähendab see sageli, et samal ajal kaotab rahavood saagised, seega suureneb osakute või aktsiate väärtuse järsk langus. Vastupidi, kui asjad pöörduvad, siis mõnikord plahvatustab rahakäik katuse läbi, et saaksite neid kiirelt tõusvaid väljamakseid ja turuväärtusi. Need on väga erinevad maailma käepidemetest, mis lihtsalt pumbavad raha nagu kellatööd, põlvkonda pärast põlvkonda; ettevõtted nagu Colgate-Palmolive või Nestle. Vaatame reaalmaailma illustratsiooni, mis näitab, kuidas tegelik hotell REIT töötab.
Kuidas Real Hotel REIT alustas 2008.-2009. Aasta majanduse kokkuvarisemisega?
Hospitality Properties Trust on hotell REIT, mis omab 291 hotelli, mis hõlmab 43 976 tuba või sviite, samuti 185 omatava või renditud reisikeskust. SEC-i dokumentide kohaselt on need omadused Ameerika Ühendriikides, Kanadas ja Puerto Rikas 44 riigis.
Hotell REIT opereerib hotelli portfelli vastavalt frantsiisikokkulepete mitmekesisele kogumile, sealhulgas Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels & Resorts, The Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott ja Park Plaza Hotels & Resorts.
Buomi aastatel enne kinnisvara kokkuvarisemist hoogustasid majandust pärast suurt depressiooni halvima majanduslanguse, selle hotelli REITi poolt omanikele rasvasisaldust. Aastal 2004 said nad 2,88 dollarit sularaha aktsia kohta, 2005. aastal 2,89 dollarit sularahas aktsia kohta, 2006. aastal 2,94 dollarit sularahas aktsia kohta, 2007. aastal 3,03 dollarit sularahas aktsia kohta, 2008. aastal 3.08 eurot sularahas aktsia kohta.
Kuid rahandusmaailm lagunes, aga hotellipakendid kukkusid kalju. Ärikonsultatsioonid tühistati ja rahavoogude likvideerimine langes 0,77 dollarini aktsia kohta, mis oli uskumatu langus 75%. Kui te arvutasite oma arvete tasumisele, siis nägid äkki, et see oli aurustunud just hetkel, kui te seda kõige rohkem vaja oli.
Hämmastavalt müües oma panuseid (jällegi, kui teil on hotell REIT, peaksite teadma, et see on omandiõiguse kogemuse osaks), siis aktsiad kukkusid 2006. aastal $ 51,50 suurusest kuni ainult 6,90 dollarini 2009. aastal. See vähenes 86,6% aktsia hinda lisati solvavaks teie passiivse sissetuleku tõsise kärpimisega.
Mis juhtus keerukatele investoritele, kes mõistsid hotelli REIT omandi olemust? Nad istusid oma vanasõnaga taga, jälgides, et rahasummad tõusevad kuni 1,96 dollarini aktsia kohta, mille aktsiahind on 32,46 $. Muidugi, see pole kuigi hea aasta, vaid üsna kohutava mõõtmisperioodi vältel, tõmbasite pärast maksude taset inflatsiooni veidi, säilitades ostujõu .
Kinnisvara turvalisuse ostsite kümme aastat tagasi, maksate selle eest 26,50 dollarit ja 42,40 dollarit aktsia kohta. Selle aja jooksul kogusite kokku 24,83 dollarit rahalise jaotusega. Kui sa olid targad ja reinvesteerisid need dividendid kriisi ajal, siis hakkas see muutuma üheks finantsarstiks akadeemikuks, sest ta sai mitmesaja protsendipunkti kasumit iga kontrollimise või hoiuse kohta, mis oli ostetud täiendavate aktsiate ostmise tõttu osalise turuväärtuse taastumine.
Kontrast, et hotelli REIT on midagi tööstuslikku REITi. Isegi kui maailm langeb, ei soovi ettevõtted vabastada oma laod, laevandusettevõtted ja tehased. Lisaks sellele on neil sageli (mitte alati) võimalik maksta rendilepinguid, mida nad seaduslikult võlgnevad isegi siis, kui ettevõte ise lõpuks pankrotti läheb. Sama kokkuvarisemise ajal ei vähendanud tööstuslik REIT nagu EastGroup Properties dividende.
Varud langesid 48,54 dollarilt 24,58 dollarini, vähenedes vaid 49,36%, mis ei olnud palju erinev aktsiaindeksitest nagu Dow Jones Industrial Average ja S & P 500! Võttes arvesse väärtpaberite läbivoolu ja selle mõju turuväärtusele, on see uskumatult muljetavaldav. Veelgi muljetavaldavam Praegu on aktsiad tegelikult 59,32 dollarit, nii et teil on 10,77 euro suurune realiseerimata kapitalikasum või 22% + aktsia ise, lisaks kõigile neile dividendidelt, mis teile meeldisid.
Mõjud REITi investoritele on selged
Kui soovite oma omandiõiguse omanikuks saada, on teil neli peamist võimalust:
- Ainuüksi börsil asuvate hotelli REITide plokid ostavad, tabab neid väga erinevalt oma indeksifondidest või muudest ettevõtetest, mida te siis plaanite hoida igavesti . Mida väiksem on teie kulupõhine alus, seda kiiremini on teil võimalik sularaha dividendidena välja osta oma ostuhind, kui kavatsete selle raha investeerida kusagil mujal.
- Regulaarselt dollari hinna keskmine hotell REITs , teades, et mõnikord hakkate ostma halvimal võimalikul hetkel, kuid usaldades tõusud ja madalad, koos reinvesteeritud dividende, keskmiselt kõike teie jaoks rahuldava kogu tulu . Enamiku inimeste puhul on see tõenäoliselt parem lähenemisviis, kuna dollari keskmine kulu vähendab oluliselt börsi riske, eriti kui seda kombineeritakse mitmekesistamisega .
- Spekuleerima Kui hotellitööstus on kokkuvarisemise ajal, ostke hotelli REIT-d kuni buumiaastate tagasipöördumiseni, siis lammutage need isegi siis, kui nad jõuavad palju kõrgemale. Pikaajalise edu võime pole siin suurepärane, kui te ei suuda mõista hotelli tööstust kaudselt ja käsitleda REITi omandamist samamoodi kui oleksite kulutanud miljoneid dollareid kinnisvara ostmiseks, kuid seal on vähe rahaliselt keerukad inimesed seal, kus nad suudavad seda teha hindamispõhiselt, tingimusel, et nad suudavad elada liiga vara ostes või müüvad liiga vara, mis on tingitud sellest, et investoritele antakse üldiselt harjumust saada liiga optimistlikuks või pessimistlik aeg-ajalt.
- Visake rätikust ja ostke midagi sellist nagu Vanguard REIT Index Fund , mis kombineerib paljusid erinevaid REITsid koos, sealhulgas hotelli REITs, mitmekordse portfelli osana. See on palju madalam dividenditootlus, kuid kui arvate, et vähendatud risk on selle kompromissi väärt, võib see olla teie kõige targem tegevus.
Igal juhul ei ole hotelli REITs südamelöök. Kui te ei tea, mida teete, hoiate tagurpidi kergelt.