Mis on hüpoteek: tüübid, ajalugu, mõju

Kuidas hüpoteegid mõjutavad USA majandust

Hüpoteek on pikaajaline laen, mis on tagatud maja väärtusega. See tasub madala intressiga 15-30 aastase tähtajaga. See on mõeldud selleks, et muuta koduomand odavamaks.

Tüübid

Kõige populaarsem hüpoteegi tüüp on tavaline 30-aastane fikseeritud intressimääraga laen. Alates 1999. aastast on see esindatud 70 protsendilt 90 protsendile kõigist hüpoteekidest. 15-aastase fikseeritud intressimääraga laenu kasutatakse laialdaselt, kuna see võimaldab inimestel oma võlga tasuda poole võrra.

Reguleeritava intressimääraga hüpoteegid pakuvad madalamaid intressimäärasid ja igakuiseid makseid kui fikseeritud intressimääraga laene. Nad muutuvad kallimaks, kui intressimäärad tõusevad tänapäeva 200-aastase madalseisust.

Subprime laenuandjad lõid hulga eksootilisi laene. Nad meelitasid kliente, pakkudes esimese paari aasta jooksul madala hinnalisa. Need on uutele laenuvõtjatele ohtlikud. Nad võivad olla teadlikud maksete tõusust dramaatiliselt pärast esialgse kalli faasi. Siin on mõned kõige populaarsemad:

Ajalugu

Enne Suur Depressiooni oli eluasemelaenu 5 kuni 10 aastane laen ainult 50 protsendi ulatuses kodu väärtusest. Põhimõtte täitmise tähtaeg lõppeb balloonimaksega. Pankadel oli väike risk.

Kui Suur Depressioonis eluasemehinnad langesid 25 protsenti, ei saanud majaomanikud endale lubada õhupallide maksmist.

Pangad ei luba refinantseerimist. 1935. aastaks langes 10 protsenti kõigist kodudest sulgemisega .

Loomade katkestamise peatamiseks muutis president Roosevelt uue lepinguga seoses viit kriitilist eluasemevaldkonda:

  1. Koduomanike laenukapital ostis pankadelt miljonist maksejõuetusest tingitud hüpoteegid. See muutis neid pikaajaliseks fikseeritud intressimääraga hüpoteekiks, mida me täna teame, ja taastasime need uuesti.
  2. Föderaalne Housing Administration andis hüpoteegi kindlustus.
  3. Federal Mortgage Association lõi hüpoteeklaenude järelturul .
  4. Föderaalne hoiukindlustusselts kindlustas pangahoiused.
  5. Glass-Steagall keelas pankadel investeerida hoiustajate vahendeid riskantsetesse ettevõtetesse nagu aktsiaturg.

Need muutused reageerisid majanduslikule katastroofile. Need ei olnud mõeldud kinnisvarapoliitikaks. Isegi nii, nad tegid kinnisvara odavamaks. Nad pikendasid laenu tähtaega. See vähendas kuukulusid ja kaotanud vajaduse refinantseerida. Pangad rahastavad laene tänu FDIC-kindlustatud pangakontodele.

1944. aastal vähendas Veteranideameti hüpoteegi kindlustusprogramm osamakseid. See julgustas sõjaveteranide tagasitulekut äärelinnades ehitatavate kodude ostmiseks. See aitas majandustegevust kodus ehituses.

Tänu kõikidele föderaalsetele programmidele suurenes eluaseme omandiõigus 43,6 protsendilt 1940. aastal 64 protsendile 1980. aastaks.

Valitsus on loonud spetsiaalseid õigusakte hoiuste ja laenude pankade loomiseks nende hüpoteegide väljaandmiseks. Kogu 1960ndate ja 1970ndate aastate jooksul saadi peaaegu kõik hüpoteekid hoiuste ja laenude kaudu . Need pangad olid edukad, sest inimesed panid hoiukontodele raha. Valitsus kindlustas hoiused, nii et inimesed kasutasid kontot, kuigi teenitud intressid ei olnud palju. Seda reguleerib ka valitsus. S & Ls võiks jääda tulutoovaks, makses hoiustelt madalamaid intressimäärasid kui hüpoteeklaenude eest tasutud intressid .

1970-ndatel president Nixon lõi põua inflatsiooni, katkestades kõik sidemed USA dollari ja kullastandardiga . Pangad kaotasid hoiused, kuna nad ei suutnud rahaturu kontodelt makstud intresse sobitada.

See vähendas hüpoteekide väljaandmiseks vajalikku rahastamist.

Pankade abistamiseks võttis kongress vastu Garn-St. Germain Deposit Institutions Act. See võimaldas pankadel tõsta intressimäärasid ja vähendada laenutingimusi. See võimaldas ka S & Lsil teha kaubandus- ja tarbimislaene. See viis hoiuste ja laenude kriisi ning poole rahva pankade suutmatuseni.

Mortgage tagatise kasv
Aasta Leibkonna sissetulekute protsent Leibkonna varade% % SKTst
1949 20 15 15
1979 46 28 30
2001 73 41 50

(Allikas: Richard K. Green ja Susan M. Wachter, Ameerika Ühendriikide hüpoteek ajaloolises ja rahvusvahelises kontekstis, Pennsylvania ülikool, 21. september 2005)

Kuidas hüpoteekid mõjutavad majandust

President Clintoni administratsiooni ajal kaebasid pangad, et nad ei saa rahvusvahelistel finantsturgudel konkureerida. Kongress dereguleeris tööstust ja tühistas Glass-Steagalli seaduse. See võimaldas pankadel hoiustajate garanteeritud vahendeid kasutada riskantsete tuletisinstrumentidega investeerimiseks. Kõige populaarsem neist oli hüpoteegiga tagatud tagatis .

Pangad koondavad sarnaseid hüpoteegid kokku ja müüvad seejärel Fannie Mae, Freddie Maci või teiste investorite poole. Nad olid kindlustatud vaikimisi krediidiriski vahetustehingutega. Nende väärtpaberite nõudlus oli nii kõrge, et pangad alustasid aluseks olevate laenude standardite alandamist. Varsti võimaldasid need subprime hüpoteegid peaaegu kõigile omanikeks.

Selle tulemusena suurenes hüpoteeklaenude osatähtsus võrreldes sisemajanduse koguproduktiga 50 protsendilt 2000. aastal peaaegu 70 protsendini 2004. aastal. Kõik jätkus hästi, kuni eluasemehinnad hakkasid 2006. aastal langema. Neile ei suudetud refinantseerida või müüa, hakkasid koduomanikud täitmata . Nii paljud investorid laekusid oma krediidiriski vahetustehingutes, mille peamine kindlustusandja AIG peaaegu läks pankrotti. Nii lõi subprime hüpoteeklaenude kriis 2008. aastal .