Kas kinnisvaraturg läheb krahhile?

Teadke hoiatusmärgid ja mida peaksite tegema kohe

Aastal 2017 hakkas enamik ameeriklasi muretsema, et kinnisvaraturg hakkab krahhma. 58% küsitletutest on kokku leppinud, et järgmisel kahel aastal hakkab olema eluaseme mull ja hinna korrigeerimine. Selle tulemusena on 83 protsenti neist arvan, et on aeg müüa. The

Ohumärgid

On märke sellest, et eluasemeturg liigub mullide territooriumile. Enamik avariidest esineb ainult seetõttu, et varade mull on üles tõusnud.

Üks märge varade mullist on see, et hinnatõus on kasvanud. Riiklikud keskmised perehinna hinnad on inflatsioonist 32% kõrgemad. See on sarnane 2005. aastaga, kui nad ületasid 35 protsenti.

Housing Bellwether Barometer on homebuildersi ja hüpoteegifirmade indeks. Aastal 2017 suurenes see järsult nagu 2004. ja 2005. aastal. See on selle looja Stack Financial Management'i sõnul, kes kasutas seda 2 008 finantskriisi ennustamiseks. Sarnaselt on SPDR S & P Homebuilders ETF alates 2009. aasta märtsist tõusnud 400 protsendini. See ületas S & P 500 kasvu 270 protsendi võrra.

Juhtumiga Shilleri riiklik indeks tabas rekordtasemet 2016. aasta detsembris. Hinnatõus on koondunud seitsmesse linnapiirkonda. Koduhinnad Denveris ja Dallasis on 40 protsenti kõrgemad kui eelseisundi piigid. Portlandi ja Seattle'i hinnad on 20 protsenti kõrgemad ning Boston, San Francisco ja Charlotte on 10 protsenti oma piikide kohal.

Kodu hinnad Denveris, Houstonis, Miamis ja Washingtonis on CoreLogic'i järgi vähemalt 10% kõrgemad kui jätkusuutlikud.

Samas on taskukohane eluase langenud. 2010. aastal oli madala sissetulekuga leibkondade jaoks ligikaudu 11 protsenti kogu riigis asuvatest üüriüksustest. Aastaks 2016 oli see langenud vaid 4 protsenti.

Puudus on halvim linnades, kus hinnatõus on suurenenud. Näiteks Colorado odavate üüride hulk vähenes alates 2010. aastast 32,4 protsendilt ainult 7,5 protsendile.

2017. aasta märtsis hoiatas Cato Instituudi vanemtöötaja William Poole muu kriisiolukorda. Ta hoiatas, et 35 protsenti Fannie Mae laenudest on vaja hüpoteegi kindlustust. See on 2006. aasta tase. Mõnes mõttes on need laenud halvemad. Fannie ja Freddie alandasid oma riskipreemia määratlust 660-lt 620-le. See tähendab, et pangad enam ei nõua laenuvõtjaid, kelle skoor on 620-660 subprimega. Poole oli Kansase Föderaalreservipanga juht, kes hoiatas 2005. aastal subroketi kriisi.

Aastal 2016 osteti kiireks edasimüügiks 5,7 protsenti kogu kodu müügist. Neid kortermaja renoveeritakse ja müüakse vähem kui aasta. Andmed Adam Data Solutions teatasid, et see on kõrgeim protsent alates 2006. aastast viimase aja buumil.

2008. aasta eluasemeturu kriis

Inimesed, kes olid 2008. aasta lennuõnnetuses püütud, vaevatasid, et 2017 mull tekitab teise krahhi. Kuid see oli tingitud jõududest, mis enam ei eksisteeri. Krediidiriski vahetustehingud kindlustatud tuletisinstrumentidega , nagu hüpoteegiga tagatud väärtpaberid . Riskifondide haldurid tekitasid suurt nõudlust nende väidetavalt riskivabade väärtpaberite järele.

See tekitas nõudluse nende hüpoteekide järele.

Hüpoteeklaenude nõudluse rahuldamiseks pakkusid pangad ja hüpoteegi maaklerid peaaegu kõigile kodulaenu. Nad lõid subprime hüpoteeklaenude kriisi 2006. aastal.

Kui turule sisenenud paljud kvalifitseerimata ostjad, suurenes nõudlus. Paljud inimesed ostsid maja investeeringuteks müümiseks, kuna hinnad püsisid tõusuteel. Nad näitasid iracionaalset pahameelt , mis tahes vara mulli tunnustähte.

2006. aastal olid kodumajapidamised nõudluse rahuldanud. Kui pakkumine ületas nõudlust, hakkasid eluasemehinnad langema. See lõhkub vara mull.

Septembris 2006, National Association of Vahendamine teatasid, et kallimad olid langenud esmakordselt 11 aasta jooksul. Inventari oli kõrge, pakkudes 7,5 kuu pakkumist. Novembris osutas kaubanduse osakond uutele kodustele lubadele 28 protsenti vähem kui 2005. aastal.

Kuid föderaalreserv ignoreeris neid hoiatusi. Ta arvas, et majandus on piisavalt tugev, et tõmmata eluasemet selle kukkumisest välja. See viitas tugevale tööhõivele, madalale inflatsioonile ja tarbimiskulude suurenemisele. Samuti lubas ta vähendada intressimäärasid . See annaks majandusele piisavalt likviidsust, et suurendada kasvu.

Föderatsioon alahindas hüpoteegiga tagatud väärtpaberituru suurust ja mõju. Pangad olid värvinud nende uute väärtpaberite loomiseks "quant jocks". Nad kirjutasid arvutiprogramme, mis sorteerisid hüpoteegi pakette kõrge riskiastmega ja madala riskitasemega kimpudesse. Kõrge riskiga kimbud maksti rohkem, kuid olid suurema tõenäosusega vaikimisi. Madala riskitasemega kimbud olid ohutumad, kuid maksti vähem.

Nendes kimpudes jäid ebatõenäoliselt laekuvad hüpoteeklaenud . Pangad ei hoolinud laenuvõtjate krediidikõlblikkusest, kuna nad müüsid järelturul hüpoteeke edasi.

Punkerdatud ajapomm oli miljonid huvi pakkuvad laenud . Need võimaldasid laenuvõtjatel madalamaid igakuiseid makseid saada. Kuid need hüpoteegi määrad lähevad kõrgemale tasemele pärast kolme aastat. Paljud neist majaomanikest ei saanud hüpoteegi maksta. Siis eluasemehinnad langesid ja nad ei suutnud oma kodusid kasumile müüa. Selle tulemusena jäid nad täitmata.

Kui ajad olid head, ei olnud see oluline. Kõik ostsid kõrge riskiga kimpude, kuna nad andsid suurema tulu. Kuna eluasemeturg langes, kõik teadsid, et tooted on kaotanud väärtuse. Kuna keegi neid ei mõistnud, oli nende tuletisinstrumentide edasimüügi väärtus ebaselge.

Lõpuks, paljud MBS-i ostjad ei olnud lihtsalt teised pangad. Need olid individuaalsed investorid , pensionifondid ja riskifondid . See levitas riski kogu majanduses. Riskifondid kasutasid neid tuletisinstrumente raha laenamise tagatisena. See loonud suurema tulu buksiturul, kuid suurendas mõne surutise mõju. Väärtpaberite ja börsikomisjon ei reguleeri riskifonde, nii et keegi ei teadnud, kui palju see käib.

Fed ei mõistnud, et kokkuvarisemine toimus kuni 2007. aasta märtsini. Ta mõistis, et riskimaandamisfondi eluasemekadu võib ohustada majandust. Kogu suve jooksul pangad ei soovinud üksteist laenata. Nad kartsid, et nad saavad vastutasuks halbu MBS-i. Pankurid ei teadnud, kui palju nende raamatutest olid halvad võlad. Keegi ei tahtnud seda tunnistada. Kui nad seda teevad, vähendatakse nende krediidireitingut. Seejärel langeks nende aktsiahind ja nad ei suuda rohkem ärivõimalusi hoida. Terve suve jooksul nägid aktsiaturgu, sest turujärelejandid püüdnud välja mõelda, kuidas halvad asjad olid.

Augustiks oli krediit saanud nii pingeliseks, et Fed laenas pankadele 75 miljardit dollarit. Ta soovis likviidsust taastada piisavalt kaua, et pangad saaksid oma kahjumit kirjendada ja raha tagasi laenata. Selle asemel lõpetasid pankade laenud peaaegu kõigile.

Allapoole suunatud spiraal oli käimas. Kuna pangad hüpoteeklaenudele tagasi lühenesid, tõusid eluasemehinnad veelgi. See tegi laenuvõtjatele rohkem maksejõuetuse, mis suurendas pankade raamatutega seotud halbu laene. See pani panku laenu veelgi vähem.

Üheksa põhjust, miks eluasemekatastroof ei ole otsene

  1. 2005. aasta eluasemeturu ja praeguse turu vahel on palju erinevusi. 2005. aastal moodustasid subprime laenud rohkem kui 620 miljardit dollarit ja moodustasid 20 protsenti hüpoteeklaenuturust. Aastal 2015 olid nad kokku 56 miljardit dollarit ja moodustasid 5 protsenti turust.
  2. Pangad on tõstnud laenuandmise standardeid. CoreLogici eluasemelaenude indeksi andmetel olid 2016. aastal laenud, mis olid viimase 15 aasta jooksul kõrgeima kvaliteediga. Fair Isaaci andmetel oli 2009. aasta oktoobris keskmine FICO skoor 686. 2001. aastal oli keskmine skoor 490-510.
  3. Karmimad laenutamise standardid on muutnud "flip" turgu. Laenuandjad rahastavad ainult 55% kodu väärtusest. Ülejäänud peab tulema välja "flipper". Laenuressursi kriisi ajal andsid pangad laenu 80% või rohkem.
  4. Tänapäeval müüdavate kodude arv on 20% väiksem kui eelhinnangu tipp. See tähendab, et müügiks ettenähtud kodudes on ainult neli kuud. Selle tulemusena on umbes 64 protsenti ameeriklastest oma kodud, võrreldes 68 protsendiga 2007. aastal.
  5. Kodumaine müük on madalam, sest majanduslangus vaevab noorte võimalusi alustada karjääri ja osta kodusid. Viletsa tööturuga silmitsi seisnud paljud toetasid oma haridust. Selle tulemusena koormatakse neid nüüd koolilaene. See muudab vähem tõenäoliseks, et nad saavad kodusid osta piisavalt. See vähendab nõudlust.
  6. Koduhinnad on ületanud tulu. Keskmine tulu ja eluaseme kulude suhe on 30 protsenti. Mõnedes metroo-alades tõuseb see 40-50 protsenti. Kahjuks on ka metroo-alad töökohad. See paneb noori inimesi maksma üürile rohkem kui töökoha lähedale, mis ei maksa maja ostmiseks piisavalt. Kolmkümmend kaks protsenti kodu müügist täna lähevad esmakordselt koduostjatele, võrreldes 40 protsenti ajalooliselt, ütleb NAR. Tavaliselt on see ostja 32, teenib 72 000 dollarit ja maksab 182 500 dollarit kodu eest. Kahe sissetulekuga paar maksab keskmiselt 208 500 dollarit.
  7. Koduomanikud ei võta oma kodudest nii palju omakapitali. Omakapital tõusis 85 miljardi euroni 2006. aastal. See langes 2010. aastal alla 10 miljardi euro väärtuses ja püsis seal kuni 2015. aastani. Aastaks 2017 oli see ainult 14 miljardit dollarit. Üheks põhjuseks on Obamacare . Pärast ACA möödumist on pankrotiavaldused langenud 50 protsenti. 2010. aastal esitati 1,5 miljonit inimest. Aastal 2016 tegi seda ainult 770 846 inimest.
  8. Mõned inimesed viitavad sellele, et riigi eluasemehinnad on ületanud oma 2006. aasta maksimumtaseme. Aga kui neid kohandatakse 11-aastaseks inflatsiooniks, siis need on alles 2004. aasta tasemel. Aastatel 2012-2017 on kodumajanduse hinnad tõusnud keskmiselt 6,5 protsenti aastas. Aastatel 2002-2006 kasvasid need 7,5 protsenti aastas. 2005. aastal tõusid nad 16 protsenti.
  9. Kodumajapidamised keskenduvad kõrgematele kodudele. Uued kodud on suuremad ja kallimad. Uue üksikpuhkuse keskmine suurus on peaaegu 2700 ruutjalga. See võrdub 2500 ruutjalga 2006. aastal.

Mis võib põhjustada kokkuvarisemise

Kõrgemad intressimäärad on minevikus põhjustanud kokkuvarisemise. Seda seetõttu, et nad teevad laene kallimaks. See aeglustab kodumajandust, vähendades pakkumist. Kuid see aeglustab ka laenamist, mis vähendab nõudlust. Üldiselt ei põhjusta aeglane ja stabiilne intressimäära suurenemine katastroofi.

Tõsi küll, 2006. aasta eluaseme kokkuvarisemisele eelnesid kõrgemad intressimäärad. Kuid see on tingitud paljudest laenuvõtjatest, kellel olid ainult intressimääraga laenud ja reguleeritavad hüpoteeklaenud . Erinevalt tavalisest laenust tõusevad intressimäärad koos söödetud fondide määraga . Paljudel oli ka sissejuhatav teiserid, mis lähtestati pärast kolme aastat. Kui föderaalreserv tõstis määrad samal ajal, kui need lähtestati, leidsid laenuvõtjad, et nad ei saa enam makseid endale lubada. Kodu hinnad langesid samal ajal, nii et need hüpoteegipidajad ei suutnud makseid teha ega maja müüa. Seepärast on maksete määrad olnud nii suured.

Söödetud fondide määra ajalugu näitab, et aastatel 2004-2006 kasvasid Föderaalreservid liiga kiireid määrasid. 2004. aasta juunis oli see protsent 1,0 protsenti, mis detsembriks kahekordistus 2,25 protsendini. 2005. aasta detsembriks jäi see kahekordistunud määraks 4,25 protsendini. Kuus kuud hiljem oli see määr 5,25 protsenti.

Föderaalreserv tõstis intressimäärasid palju aeglasemalt alates 2015. aastast. See tõstis seda 2015. aasta detsembris 0,5 protsendini. See tõstis seda 2016. aasta lõpuks 1/4 punkti ja 2017. aasta juuniks 1,25 protsendini .

Kinnisvaraturg võib kokku kukkuda, kui pangad ja riskifondid hakkavad investeerima riskantsetesse finantstoodetesse. Need tuletisinstrumendid olid finantskriisi peamine põhjus . Pangad lõigasid hüpoteeke ja müüsid need hüpoteegiga tagatud väärtpaberitesse. Need väärtpaberid olid suuremad ettevõtted kui hüpoteegid ise. Sellepärast müüs pank hüpoteeke peaaegu kõigile. Nad pidid neid tuletisinstrumente toetama. Nad viilasid need üles, nii et halvad hüpoteegid peitsid kallakutega head. Kui laenuvõtjad jäid täitmata, kahtlustatakse kõiki tuletisinstrumente halvaks. Sellepärast põhjustas Bear Stearnsi ja Lehman Brothersi häving.

Trumpi maksureformi kava võib põhjustada hindade languse, mis võib viia kokkuvarisemiseni. Kongress on teinud ettepaneku hüpoteegi intressimäärade mahaarvamise kaotamiseks. See mahaarvamine on 71 miljardit dollarit. See toimib nagu föderaalne toetus eluasemeturule. Maksupakkumine aitab majaomanikel keskmiselt netot väärtustada 195 400 dollarit. See on palju suurem kui rentijate keskmine netosumma 5400 dollarit. Isegi kui maksukava maha arvata, kaotab maksukava suurema osa stiimulist. Trumpi plaan tõstatas standardse mahaarvamise. Selle tulemusena ei peaks ameeriklased enam täpsustama. Kui see juhtub, ei saanud nad kasutada hüpoteegi intressi mahaarvamist. Kinnisvaratööstus on maksukava vastu.

Turg võib kukkuda, kui USA riigikassa võlakirjade tulukõver muutub ümber . See on siis, kui lühiajaliste Treasuryte intressimäärad on kõrgemad kui pikaajalised saagised. Tavalised lühiajalised tootlused on madalamad, kuna investorid ei nõua suuremat tulusust investeerimiseks vähem kui aasta. Kui see muutub, tähendab see investorite arvamust, et lühiajaline risk on pikemas perspektiivis riskantsem. See häirib hüpoteeklaenude turgu ja annab märku majanduslangusest. 2008. aasta, 2000., 1991. ja 1981. aasta sissetulekutega võrreldes oli tulukõver ümber pööratud.

Kas maja hinnad langevad?

Viimase eluaseme mull, homebuilders esitasid load uueks ehitamiseks. See oli majanduslanguse ajal 1990. aastal vähem kui 1 miljon. See tõusis järk-järgult kogu 1990-ndate aastate jooksul, ulatudes 1998. aastal üle 1 miljoni. See jäi sellel tasemel kuni aastani 2002, mil see ületas 1,5 miljonit. 2004. ja 2005. aastal tabas see uut rekordit 2 miljonit. Aastal 2006 hakkasid eluasemehinnad langema. Kodumajapidamine otsis rohkem kui 1,5 miljonit luba. See langes 2007. aastal alla 1 miljoni. 2009. aastaks oli see kokku langenud 500 000ni.

Nad on 2017. aastal järk-järgult taastunud 1,3 miljonile. Need eeldatavasti vähenevad, ulatudes 2020. aastaks 1,1 miljonini.

Millal taastub eluasemeturg Crash?

Järgmine turukriis tekib 2026. aastal vastavalt Harvardi laienduskooli professor Teo Nicholasile. Ta tugineb selle põhjal majandusteadlase Homer Hoyti uuringule. Alates 1800. aastast on kinnisvara buumibussid järginud 18-aastast tsüklit. Ainsad erandid olid II maailmasõda ja stagflatsioon.

Nicholas ütleb, et 2017. aasta kinnisvaraturg on endiselt laienemisetapis. Järgmine etapp, hüpersupply, ei toimu enne, kui vabade töökohtade arv hakkab suurenema. Kui see juhtub siis, kui Fed suurendab intressimäärasid, võib see põhjustada krahhi.

Kuidas kaitsta end krahhi eest

Kui olete enamuse ameeriklaste hulgas, kes on mures, siis on seitse asi, mida saate teha, et kaitsta end kinnisvara krahhi eest.

  1. Osta maja elamiseks, mitte klappida. Kaks kolmandikku finantskriisist kadunud kodudest olid teine ​​ja kolmas kodu. Kui müügihind langes hüpoteegi alla, läksid omanikud ära. Nad hoidsid oma kodusid, kuid kaotasid oma investeeringud.
  2. Hankige kindlasummaline hüpoteek. Kuna hüpoteegi määrad tõusevad, jääb teie makse samaks. Kui see tähendab, võite endale lubada ainult väiksema kodu, olgu see siis nii. See on parem kui riski võtmine ja kaotamine hiljem.
  3. Kui saate muutuva intressimäära hüpoteegi, saate teada, milline on intressimäär, kui see lähtestab. Arvutage igakuine makse ja veenduge, et saate seda oma praeguse sissetulekuga maksta. Vahetage tulevase makse ja selle, mida maksate täna madalaima intressimääraga, ja salvestage see. Nii on teil oma hüpoteegi maksmiseks raha, kui teie sissetulek väheneb.
  4. Osta halvim maja parimal võimalikul alal. Veenduge, et piirkonnas on häid koole, isegi kui te ei kavatse lapsi ise hoida. Potentsiaalsed ostjad saavad. Kui teie sissetulek lubab, saate majade aastate jooksul parandada. Hea linnaosa ei satu järgmises majanduslanguses nii vaesemateks piirkondadeks. Nad ka kiiremini tagasi põrkuvad.
  5. Veenduge, et teie majas on vähemalt kolm magamistuba. See meelitab perekondi, kui teil on vaja edasimüüki.
  6. Parim viis ennast kaitsta on hästi varustatud portfelliga . Mitmekesistamine tähendab teie kodudes aktsiate , võlakirjade, kaupade ja omakapitali tasakaalustatud kombinatsiooni. Enamik finantsplaneerijaid ei sisalda omakapitali kui vara, kuid need peaksid olema. See on suurim vara, mida enamik inimesi omab.
  7. Kinnisvara kokkuvarisemise kahjustamise piiramiseks ostke kõige väiksemat kodu, kuhu saate mõistlikult elada. Püüdke oma hüpoteegi varakult tasuda, nii et te ei kaota oma kodu majanduslangus. Suurendage oma investeeringuid aktsiatesse, võlakirjadesse ja kaupadesse, et need oleksid võrdsed või ületavad teie kodukapitali. Kui eluasemes on varade mull, ärge püüdke refinantseerida ja omakapitali välja võtta. Selle asemel vaadake oma varade jaotust üle, et veenduda, et see on endiselt tasakaalus.