Lugeja küsib: "Meie mees ja mina otsime meie esimest koju. Me oleme piiranud meie lähikondlusi ja oleme saanud oma esindajalt e-posti nimekirja. Kui me palume oma esindajal oma hinnaskaalu suurendada, et võimaldada läbirääkimisi Mis on parim hindade valiku tegemise viis? "
Vastus: õige hinnaskaala valimine on tähtis, sest muidu võite jääda ilma kodu leidmiseta .
Kuid te ei soovi ka aega rahulikult vaadata kodusid, mis ei vasta teie kriteeriumidele, kuna need maksavad rohkem kui soovite. Ainuke asi, mis on hullem kui unistuste kodu leidmine ja müüja avastamine ei kalluta hinda, ei leia teie kodus üldse, sest hinnavahemik oli vale.
Flex oma hinnapunktide vahemikud
Agendid ei mõtle alati, kuidas ostjad otsivad kodusid, kui nad noteerivad. Kui müüte kodus õiges hinnaskaalas, ei saa müüjad kaotada ostjaid, kes ei näe nimekirja kunagi.
Näiteks kui teie maksimaalne müügihind on 399 000 dollarit, ärge seadke kinnisvaraotsingut, mille maksimaalne hind on 399 000 dollarit. Teil on puudu kodudest, mille hind on 399 950 dollarit, ja need, mis on loetletud 405 000 dollaril.
Tüüpilised hinnapiirid, mida ostjad otsivad, on:
- $ 275,000 kuni $ 299,000. Need ei sisalda alla 274 999 dollarit või rohkem kui 299 001 dollarit.
- $ 250,000 kuni $ 275,000. Need ei sisalda alla 249 999 dollarit või rohkem kui 275 001 dollarit.
- $ 225,000 kuni $ 250,000. Need ei sisalda kodusid, mille hind on väiksem kui 224 999 dollarit või üle 250 001 dollarit
- $ 200,000 kuni $ 225,000. Need ei sisalda hindu alla 199 999 dollarit või rohkem kui 225 001 dollarit.
Sa näed dilemmat. Kuid paljud agentuurid võtavad noteeringuid väljaspool neid hinnavahemikuid, mis võivad teie jaoks sobida. Mõned agendid saavad kinnitada korduvatele numbritele ja võtavad nimekirja koos kõigi kahega, näiteks 222 222 USA dollariga.
Ostjad, kes otsivad minimaalset hinda $ 225,000, ei leia kunagi seda nutikalt hinnakirja, kui nad ei hoia oma hinnaskaala laiendamist.
Turutemperatuur mõjutab hindu
Turutemperatuur võib olla kuum, külm või neutraalne . Kui olete koduostja müüja turul, siis tean, et müüjad saavad tõenäoliselt oma küsitavaks. Mõnel juhul saavad müüjad mitmeid pakkumisi , mille tulemuseks on hind, mis on kõrgem kui loendihind. Kui teie maksimaalne limiit on 300 000 dollarit, peaksite tõenäoliselt jääma maksimaalse hinna 300 000 dollarini.
Kui aga see on ostja turg , on hinnad pehmed. See tähendab, et enamik müüjaid teostab teiega läbirääkimisi ja jätab teile võimaluse vaadata veidi kallimaid kodusid.
Võrrelda müügihinna suhete loendi hinna ajalugu
Kutsuge oma kinnisvaramaakleril printida teie sihtpiirkonna viimase kuue kuu või rohkem müügitegevuse ajaloo. Võrrelge esialgse loendi hinda lõpliku müügihinnaga. Kui müüdud hind on madalam kui loendihind, siis kui palju see on madalam?
Vaadake kõiki selle piirkonna kodusid oma hinnaskaalas. Joonistage välja keskmine müüdud hinna suhe võrreldes keskmise noteeritud hinnaga. Näiteks kui keskmised müügihinnad olid 315 000 dollarit, kuid keskmised hinnakirjad olid 329 500 dollarit, vahe on 4,4%.
Seega, kui teie maksimum on 300 000 dollarit, võite ilmselt pidada kodu hinnaks 312 500 dollarit ja esitama madalama pakkumise.
See valem toimib hästi, kui paljud kodud müüvad. Vähese müügi puhul keskmisi ei kohaldata, kuid saate siiski välja arvutada iga neist kodudest pärit allahindluste protsendid, et jõuda mõistliku suhtega kasutamiseks.
Arendage müüja motivatsiooni
Ärge oodake, et noteerimisagent ütleks teile, miks müüja müüb. Avaldajad, kes avaldavad vabatahtlikult seda tüüpi teavet, võivad rikkuda nende usaldusväärset suhet müüjaga. See ei tähenda seda, et mõned ei vőtaks nagu homme, kui neid pressitakse.
Mõned kodud müüvad suuri allahindlusi, kui leiate väga motiveeritud müüja . Need on müüjad, kes on:
- Liikumine töökoha ümberpaigutamise tõttu
- Abielulahutus müügi ajal
- Sulgemine
- Lühikese müügi kandidaadid
- Rahaliselt rihmaga sularahas
- Abielluma
- Ostis teise kodu müüki
Vaadake turupäevad
Kõigis turgudes, kus kinnisvaramaakler võtab üle hinnaga noteeringu, pole haruldane. Need on tavaliselt kodud, mis turul on kõige pikemad. Vaadake üle hinnaga kodusid, mis turul on vähemalt 90 päeva . Nendega ei pruugi olla midagi halba, vaid hinnakujundus.
Ja nad võivad olla peamised kandidaadid suur hinna vähendamine . Kui jõuate neile kõigepealt, võite võistluse võita.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.