Kodulehekülg ei tule alati pakkumisi
Kinnisvaraturgudel, kus on piiratud inventuuri, püüavad mõnikord müüjad ja nende noteerimisagendid turule pankrotistuda, loetledes kodukunst nii kiiresti kui võimalik. Sentime on selles, et müügiks on vähe kodusid, uus nimekiri, mis pole veel saadaval, ei ole mitte ainult küpsetatud, vaid võib lõpuks müügiks pakkuda hankemenetlust.
Hea uudis müüjale, kuid potentsiaalse ostja jaoks halvad uudised.
Kuidas suudab kodune ostja võistelda ja võita kodus, kui nii paljud teised ostjad suudavad koju minna kiiresti?
Mis on varsti kodus?
Koju jõudmas on tavaliselt uus nimekiri, mis pole MLS-is veel saadaval. Nimekiri võib näiteks asetada kinnisvara endale varukoopia. Nimekiri agent, välja arvatud selle MLS-is keelatud, võib esitada ka eelregistreerimise eraomandis olevale veebisaidile, mis võimaldab kinnisvaramaaklerite ja kinnisvaraomanike otsesed noteeringud ning mis võivad soodustada loendite tulekut.
Tüüpiliselt ei ole agentil otseselt turustatav ega reklaamige varsti nimekirja, mida sageli tõlgendatakse nii, et see ei tähenda ostu pakkumiste pakkumist, pakkumisi enne turule toomist ega privaatset tagaukse tegevust. Kuid see ei tähenda, et te ei saa pakkumist igal juhul teha.
Kodune noteerimine saab ka MLS-is müüa, kuid see pole veel saadaval.
Võib-olla müüja valmis ikka veel müügiks olevat kodu, kuid ta soovib eelnevalt natuke huvi luua.
Miks erasektori MLS süsteemid takistavad varsti nimekirjad?
Kõigepealt mõista, et mõned MLS kogu riigis ei poolda kodudele tulekut kodumaja turule viimise viisina, mida ei ole veel müügiks, sest MLS pardal võib arvata, et see annab ebaõiglase eelise mitte ainult müüjale, vaid ka ained, kes reklaamivad neid kodusid.
Mitmekordne noteerimise süsteem püüab olla õiglane kõikidele selle liikmetele.
Kuna ainus viis koguda kodu kohta lisateavet on helistades noteerimisagendina, võib peagi kodus olla ostjad helistama noteerimisagendi otse, mitte ostja agendi kutsumiseks. Selline käitumine võib viia kahekordse esinduseni , mis pole isegi kõigis 50 riigis õigustatud.
Rääkimata sellest, MLS uhkustab ennast kui ainus tõeline varade nimekirja allikas ja naudib tohutut monopoli, mida mõned agendid nimetavad kodukandjate emitendiks.
Kuidas võita kohe kodus
Paljud koduostjad, sealhulgas enamik esmakordselt kodu ostjaid , ei saa tõesti kodust läbirääkimisi pidada, uskuge või mitte. Nad tahavad lihtsalt kodu osta. Mitte kõik ei ole läbirääkimistel head ega hoolitse surve ja pinge eest, mida mõned läbirääkimisstrateegiad vajavad. Pakkuge sellesse mitu pakkumist ja võite tõeliselt hirmutada ostjaid. Mõned on avalikult öelnud, et nad ei soovi mingil juhul osaleda mitmekordse pakkumisega.
Selle ümber on teha tugeva pakkumise ette ja seejärel lasta tal puhata. Alustajate jaoks võib nimekiri agendid, millel on Coming Soon nimekiri, ei pruugi lubada ühtegi näitamist, kuni kodu on turul.
Null kuvamise poliitika on mitmel põhjusel, millest üks on proovida mitte rikkuda MLS-i eeskirju. Mõned MLS-süsteemid nõuavad lihtsalt MLS-i loobumist ja seejärel võib agent mõne reegli ümbersõidu teha.
Veelgi enam, paljud noteerimisettevõtted usuvad, et parim päev koju on reedel, seega vaatame, kuidas seda liiki saabuvaid kirjeid töödeldakse.
- Kodune läheb neljapäeval keskööl MLS-is "otseülekandeks", allalaadides kõik fotod ja on valmis varahommikule reede vaatamiseks, üldjuhul, kui loendid edastatakse automaatselt oma agentide ostjatele.
- Müüjal on pühapäeval kavandatud avatud maja.
- Enamik müüjaid ei taha pakkumist aktsepteerida, kuni pärast seda, kui kodus on turule olnud vähemalt paar päeva, sealhulgas avatud maja, siis pole näiteks mõistlik vastata kõikidele pakkumistele pühapäeval.
Sellest olukorrast hea lahendus on reedel pakkumine kirjutada ja anda müüjale pühapäeva õhtul pakkumisele vastata. Sa võid nüüd ise öelda, oota, see on pähklid. See annab teistele ostjatele aega pakkumise tegemiseks, mis on parem kui minu pakkumine. Ja see oleks õige selles eelduses. Siiski, mida te ei mõelnud, on see, kuidas pakkuda oma pakkumist oma alguses kõige tugevama ja agressiivse pakkumisega.
Oma ostja esindaja abiga võite arvatavasti välja pakkuda teile sobiva hinna ja on ka strateegiliselt kindel. Viige oma agendiga aega, et tagada pakkumine on puhas ja eksitusteta ning et olete pakkunud tasuma arveldustasu, mis on tavapäraselt teie naabruses ja võib-olla mõni, mida müüja tavapäraselt maksaks. Peaksite sisaldama kõiki dokumente, mida enamik müüjaid soovivad näha, näiteks kinnituskirja, rahaliste vahendite tõendamise ja võib-olla koopia teie tõsistest rahalistest vahenditest.
Kui müüja saab teie väga helde ja tähelepanuväärse pakkumise, võite oma alumises dollarites panustada, et müüja mõtleb teie pakkumist kogu nädalavahetuse jooksul. Müüjal võib isegi tekkida kiusatus teie pakkumist vastu võtta kohapeal ja kui see on nii, siis parem. Kuid kui noteerimisagent soovitab müüjal oodata ja müüja valib avatud maja ootama, kaalub teie pakkumine ka müüja tähelepanu.
Teie pakkumine on esimene asi, mida müüja mõtleb hommikul ja viimane asi, enne kui müüja lahkub õhtul. See on inimese olemus. Mida kauem müüja mõtleb teie pakkumise, teie ettepaneku üle, seda tugevam on see, et pakkumine muutub müüja silmis. Müüja muretseb, mis juhtub siis, kui muud pakkumised puuduvad, ja siis leevendatakse, kui müüja mõistab, et oled ikka veel ootamas ja kannatlikult. Teie pakkumine, uskuge või mitte, suudab peaaegu jõuda pühapäeva õhtul rõngaküljele.
Isegi kui teine ostja pakub rohkem, on tõenäosus, et müüja nõustub teie hästi kujundatud pakkumisega, sest see pärineb sellisest patsiendist ja pühendunud koduostjalt. Saate seda otsa panka panna.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.