Kuidas müüjad hindamisviisi pakkujana hindavad
Küsimus: Kas minu tüüpi laen on eelis või puudus ostupakkumisel?
Lugeja küsib: "Ma olen varjatud positsioonis, kui suudan maksta sularaha või saada laenu kodu ostmiseks. Ma tahan osta kinnisvarainvesteeringut, kuid tead, kuidas see turg on. ma tahan, et mu pakkumine oleks parim, ja ma tean, millist pakkumist see mängib suurt rolli. Kas ma saan paremini teha pakkumist sularahas või laenuga? Ja kui see on laen, millist tüüpi laen on parim? Kus on minu eelis? Mis muudab ühe ostu pakkumise parem kui teine laenutüübiga võrreldes? "
Vastus: olete mõistlik kaaluda, kuidas müüja suudab teie pakkumist tajuda, sest hüpoteeklaenu liigid või rahastamise tingimused võivad seda tajumist oluliselt mõjutada. Võite müüa turule segada ja tõenäoliselt konkureerite mitmete erinevate ostjate pakkumistega. Teie pakkumist vaadatakse veelgi täpsemalt ja hinnatakse.
Ostjad oleksid üllatunud, kui nad teadsid, kuidas ebaõiglaselt ostetakse mõnda ostu pakkumist. Kuigi meil on õiglase eluaseme seadused, mis keelavad kaitsemeetoditel põhineva diskrimineerimise, ei ole piiratud muud diskrimineerimist. Rääkimata sellest, enamik müüjaid ja nende noteerimisagendid ei tee ostjatele teada, miks nende pakkumine lükati tagasi. Nad lihtsalt lükkavad selle tagasi. Nad ei pea seletama, miks.
Siiski on tavaks hinnata ostupakkumist rahastamise tüübiga, mida ostja otsustab kasutada. Ostupakkumised on tihti järjestatud järgmiselt.
Kõige paremini pakutav pakkumine on loetletud kõigepealt kõige vähem huvipakkuva pakkumisega viimasel kohal:
- Raha. See tähendab raha käes. See ei tähenda veel kondoomiks olevat kodu, kuna see oleks tingimuslik müük, mitte sularahatehing. Samuti ei tähenda see refinantseerimist mõnel muul varal, mis toob raha hiljem. Rahalise pakkumisega kaasneb tavaliselt raha tõend . Seda seetõttu, et müüja ei võta ostja sõna, et ostja on sularaha jaoks kasulik. See on samaväärne sellega, et ostjal palutakse koostada 100-dollarise arvega pakitud kohver.
Kuna raha on nii kõrgelt hinnatud, on mõnikord sularaha ostjad suutelised allahindlust läbi rääkima. Kuid ärge arvestage seda kasu mitme pakkumisega või lühikese müügi korral . Pidage meeles, et kõik pakkumised, va omaniku rahastamine, annavad müüjale lõpuks raha. Põhiline kasu sularaha pakkumisele ei ole hindamise nõue.
Raha pakkumised üle hinnaklassi on omakodanike jaoks väga soovitavad, kuna seda ei hinnata. Sularaha pakkumised üle hinnakirja ei ole lühikeseks müügi jaoks soovitatavad, sest kui ostja kõnnib, on panga ootused juba kindlaks tehtud. Võimalik, et see on dubleeritav.
- Tavaline laen . FICO nõuded tavapärasele laenule on kõrgemad kui FHA laen. Võite saada tavapärase laenu, kui teie FICO skoor peegeldab FHA jaoks nõutavat miinimummäära, kuid maksate kõrgemat intressimäära.
Eelistatud määrad pakutakse neile laenuvõtjatele, kes panustavad sularahas 20% või rohkem, mille tulemusena on laenu ja väärtuse suhe 80% või vähem. Mida madalam on suhe, seda väiksem on risk laenuandjale. Samuti, kui hindamine on madalam, siis annab laenuandja sageli laenuandjale võimaluse maksta erinevust sularahas, kui laenu väärtus on alla 80%.
Teine eelis tavapäraste laenude puhul on laenuandja rahastamise nõuded vähem ranged. Laenuandja nõuab remonti palju vähem. Üksnes see fakt teeb tavapärase ostja tunduvalt atraktiivsemaks kui FHA ostja. Kuid pidage meeles, uuemad kodud üldiselt ei vaja remonti.
- FHA laen . Paljud esmakordsed koduostjad valivad FHA laenu, sest esialgne sissemakse on tavaliselt väiksem kui tavapärase laenu jaoks nõutav summa. Lisaks sellele on FICO skoorinõuded laenuandja ülekatte kohta palju leebemad. FHA-laenu alammäär on 3,5% ostuhinnast.
FHA remondi juhised ei ole nii ranged kui mõned müüjad ja agendid usuvad. Kuid vanemad kodud vajavad rohkem remonti. Värviplekk on tohutu FHA küsimus, kui kodu on ehitatud enne 1978. aastat. Koju võib olla betoonpõrand, millel pole vaipa, kuid parem on mitte kleepida värvi. FHA laenud on mõnikord pidanud kinni rahastamise tingimuste tõttu.
FHA-i hindaja võib kahjuriaruande ja kliirensi nõuda või mitte nõuda.
- VA laen . Laenude hierarhia puhul saavad veteranid pitsi lühikese otsa. Kuid VA laenuvõtjad on tõenäoliselt parem krediidirisk kui FHA ostja, sest nõuded osta ilma ettemakseta on rangemad. Laenusaaja säilitab võimaluse panna sissemakse kodus või osta ilma sissemakseeta. Enamik VA laenuvõtjaid valib võimenduse.
VA laenu puudujääk on kahjuriprognoosid. Kui kahjuritöö on nõutav, soovib laenuandja lõpetamise sertifikaati. Kui tehing on lühike müük, siis tavaliselt ei anna pangad lubatud kahjuritöö eest maksta. Lühikese müügihooned müüakse nagu on .
Kahjuks hierarhia ja väärarvamuste tõttu satuvad VA ostjad pakkumiste hulgast allapoole, kuigi need võivad olla kõige sobivamad. Kõige rohkem lühikeseks müükiga tegelevad esindajad kalduvad eelistama VA ostjaid, sest nad teavad, et need ostjad saavad mujalt tagasi, mis muudab nad lühikeseks müügiks kandideeriva kandidaadi.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.