Küsimus: kas me peaksime kirjutama varukoopia, et osta kodu?
Lugeja küsib: "Me leidsime täiusliku kodu, kuid meie agent ütleb, et müüja nõustub ainult varupakkumisega. Me ei taha olla varukoopiaga. Soovime seda kodu osta. Kuidas teha varukoopiaid, mis annavad meie, see maja? Minu naine ütleb, et me raiskame oma aega, aega, mida võiks kulutada kodude vaatamiseks, kellel neid pakkumisi ei paku. Kas peaksime kirjutama varukooputuse kodu ostmiseks? "
Vastus: Hea asi teie olukorra kohta on see, et müüja ei sooviks tõenäoliselt varukoopiaid, kui müüja ei tunne, oli hea võimalus, et käes olev pakkumine võib õhku tõusta või minema. Üldiselt, kui te olete teineteisega kooskõlas olev, võite selle koju osta . Võistlused on head. Kuid ma saan aru teie vastumeelsusest teha varundamispakkumine. Keegi ei taha mängida teist viiulit, välja arvatud teine viiulipiltide mängija, eks?
Mis on varundamispakkumine?
Alustuseks vaadake, mis teeb teie pakkumise varundamispakkumise. Esiteks on müüja juba vastu võtnud teise pakkumise. See esimene pakkumine võib olla ükskõik milline hulk asju, sealhulgas sõltuv leping , mis sõltub kindlast sündmustest, mis võivad sulgeda või mitte. Mõned neist võimalustest võivad olla:
- Tellija, kes müüb olemasolevat kodu
- Tingimus kontrollide läbiviimiseks, mis hõlmavad rahuldavat koduinspektsiooni
- Võimalik on võimalus hinnata müügihinda ja hinnata madalat hindamist kodus
- Sõltuvalt ostjalt saadakse soodsat finantseerimist ja kõik võib juhtuda kindlustuslepingu sõlmimisel
Kui üks nendest olukordadest tabab kinni, võib tehing tühistada. Kui tehing tühistatakse, peaks müüja müüma kodus tagasi turule ja alustama kodu taas näitamist.
Varupakkumine kinnitab olemasoleva pakkumise olemasolu ja ütleb, kui esimene ostja tühistab, siis olete automaatselt müüjaga sõlmitud lepinguga.
Varupakkumine peatab müüja teistest ostjatest huvitava pakkumise või kodus tagasi turule toomise. Kui esimene ostja tühistab, bam, olete lepingus. Kui hinnad on tõusnud, sest olete ostnud tõusva turu, olete lukustanud varundamispakkumise esialgse hinna.
Varupakkumine peab olema allkirjastatud kõigi lepinguosaliste poolt, et need oleksid tõhusad. Müüjad võivad allkirjastada rohkem kui ühe varukoopia pakkumise, kui müüja muudab iga osapoole positsiooni teada. Näiteks võite olla positsioonis # 3 või # 4, kui on olemas neli varundamispakkumist. Ideaalis soovite, et olete # 1 asendis, esimene varukoopia.
Kas varundamispakkumised peavad olema kõrgemad kui hinnad?
See, kas varundamispakkumine peab olema kõrgem kui küsitav hind, sõltub sellest, kui palju pakkumisi müüja saab. Mitme pakkumise korral võite olla üsna kindel, et pakkumisi pakutakse rohkem kui loendi hinnaga. See on nii palju mitu pakkumist :
- Esimene pakkumine: vähem kui hind, sest ostja ei tea, et keegi teine on huvitatud.
- Teine pakkumine: Nimekiri, sest tihti esimene ja teine saabuvad tihedalt koos.
- Kolmas pakkumine: veidi üle hinna, kuna ostja soovib koju tõesti
- Neljas pakkumine kümnendale pakkumisele: kusagil vahepeal, sest need ostjad teavad, et see on pikk löök.
Müüjal on stiimul jääda esimese ostja pakkumise juurde, eriti kui see on kõrgem pakkumine. Kuid müüte aega ja probleeme pääseb, esitades varundamispakkumise, nii et müüja võib nõustuda natuke vähem, et anda teile stiimul oodata. Kuid kui mitmed pakkumised on norm, on üldjuhul parim pakkumine lauale sobima. Rääkige oma agendist vastuvõetavate strateegiate kohta. Ära mine pimedale oma intuitsioonile. Kasutage oma esindaja teadmisi turul.
Backup pakkumised ja lühikese müügi
Kui ostate kodu, mille suhtes kehtib lühema müügiluba, pakub varude pakkumine lühikeseks müügiks tõenäoliselt rohkem kui 50/50, et esimene pakkumine läheb ära.
Paljud ostjad ei taha oodata lühikeseks müügi heakskiitu ja väike snafu mööda teed võib lühikese müügi edasi lükata. Võistlus on väga kõrge, esimene ostja ei oota.
Paigutades ennast varundamispositsioonis, ei ole te kohustatud kodu ostma ja saate ootama ka teisi kodusid turul. Kui leiate mõne teise kodu, mis teile meeldib paremini, võite võite oma pakkumise tasu kaaluda, kuid see harjutus on ilmselgelt põhjustatud. See pärsib peaaegu igasuguse varupakkumise eesmärki.
Kuid veel üks kaalutlusvõimalus on lühikese müügi müüja ja ostja oleks võinud alla kirjutada lühikese müügi lisandmooduli. Kui selle lühikese müügi lisand võimaldab müüjal aktsepteerida varukoopiaid ja saata need pakkumised pangale, võite olla valmis veenda müüjat esitama oma pakkumise pangale. Kui see on parem kui esimene pakkumine, siis millist pakkumist võite lühikese müügi pank vastu võtta? See aitaks tõhusalt välja esimese ostja. Kuid räägi oma agendiga.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.