Teie maksuküsimused koduteeninduse amortisatsiooni kohta vastasid
Järgmise paari aasta jooksul kavatsen ma oma kodu müüa. Ma kasutan ühte oma tuba ainult oma kontorina. Ma nõudsin majapidamiskoha mahaarvamisi proportsionaalse kulumäära ja muude ruumide äritegevusega seotud kulude osas, nagu ma olen kogu kontorisse pandud varustuse ja mööbli maha võtnud. Kuidas toimivad maksueeskirjad, kui ma oma kodu müüvad?
Vastus:
Enne 2002. aastat olid reeglid karmimad, kui kasutasite oma elukoha ärilistel eesmärkidel ja müüsite siis oma kodu. Jah, seadus lubab peamise elukoha müügist väljajätmist - maksude pääsemist. Väljaarvamise summa on umbes 250 000 dollarit üksikisikute ja abielupaaride puhul, kes esitavad eraldi tagasimakseid , ja 500 000 dollarit abielupaaride puhul, kes esitavad ühiseid tagasimakseid . Kuid need eeskirjad lubasid väljajätmist ainult osa elanikkonnale omistatavast kasumist, keelates igasuguse väljajätmise kontoriosale kasumi saamiseks.
Residence versus Business Treatment
Tegelikult teenis IRS sellist müüki nii, nagu oleksite müünud kaks kinnisvara: üks elukoht ja teine kinnisvara. Sellest tulenevalt pidid sa tegema elukoha ja ärikasumi kohta eraldi arvutused, jagades müügihinna, müügi- ja elamiskulude ning aluse elamispinna ja äriosade vahel.
IRS võttis vanad reeglid kasutusele ja asendas need uutega, mis ei võimalda jaotada elukohta ja ettevõtet. Müük on üks tehing, kui kodune kontor ja elamu osa asuvad ühe eluruumi sees - "eluruumide üksus", nagu seda näevad agentuuri eeskirjad. Seega võib keegi teie meelest kogu kasumi välja jätta, hoolimata sellest, et ta on osa ettevõtte kodust.
Taastunud amortisatsioon
Sellel vaheajal kehtib kahekordse hüvitise ennetamiseks mõeldud tagasivõtmise piirang. Sul on kaotatud igasugune väljajätmine kasumiosale, mis on võrdne kõigi majapidamises lubatavate või lubatud mahaarvamistega pärast 1997. aasta maid. Selle asemel maksate sellelt osalt maksu. Lubatud või lubatav tähendab seda, mida te varem väitisite, või kui te väidate vähem kui võite väita, et summa, mille võite nõuda. Selles suhtes ei erine uued eeskirjad sellest, mida vanad eeskirjad kohustatud teid tegema.
Mida IRS täidab, on tagasipöördumine amortisatsioonide mahakandmisest, mis võimaldas teil maksude alandamist müügieelsetes aastates. Agentuur kohaldab ka tagasisaatmise reegleid, isegi kui te lõpetate selle ruumi kasutamist ärilistel põhjustel ja kogu kodu on peamine elukoht vähemalt viieaastase perioodi vältel, mis lõpeb müügi kuupäeval.
Tagasivõtmine taastumisest
Et saada tagasipöördumisest vabastamist , peate näitama "piisava arvestuse või muu tõendusmaterjaliga" - tavaliselt peaks varasem tulu saama piisavaks - "et lubatud amortisatsioon maha arvata oli väiksem kui lubatud summa". Siis summa, mille "olete ei saa välistada, on summa lubatud. "
Selle illustreerimiseks eeldage, et teie kodune kontor lubas teil nõuda kulumit, kuid võite näidata, et te pole kunagi seda nõudnud.
Seejärel ei vähendata väljaarvamise summat ja tagasivõtmist ei toimu.
Tagasimakstud amortisatsioonist tulenev maksukohustus
Tagasinõutud amortisatsioon maksustatakse maksimaalselt 25 protsendi võrra, selle asemel, et pikaajalise kapitali kasvutulu ülempiiriks on 15 protsenti, millele lisanduvad kohaldatavad riiklikud tulumaksud. Teatage sellest tagasipööratud summast D-st (kapitali kasvuprognoosid ja -kahjud), mitte vormi 4797 (Ärikinnisvara müük). Plussil ei kaota muud kulud, näiteks kinnisvara maksud ja hüpoteegi intressid .
Nagu mis tahes maksudega seotud küsimustes, konsulteerige palun oma maksupreparaadiga.
Julian Block on advokaat, sündikaatlaadija kolumnist ja endine IRSi eriagent (kriminaalasja uurija). See artikkel lükati välja loosimisega: "Müügijuht maksude kokkuhoiu kohta: lihtsad võimalused müüjalt maksude alandamiseks seadusliku miinimumini", mida saab tellida, saates 19,55 eurot postkasti koopia saamiseks J. Blockile 3 Washingtoni maa-ala, # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Käesoleva kirjalikult on Elizabeth Weintraub Cal BRE # 00697006 brokeri-asjatundja aadressil Lyon Real Estate, Sacramento, CA.