Lugeja küsib: "Mul on isiklik elukoht, see on väärt rohkem, kui hüpoteeklaenu põhiosa jääb. Minu laenuvõtja soovib lubada refinantseerida rohkem kui olemasoleva hüpoteegi tasakaalu. Tean, et maksueeskirjad lubavad ma hüpoteeklaenude refinantseerimisel intressimakseid maha arvan, kui see on sama summa kui olemasolev saldo. Kuid kuidas on hüpoteegi refinantseerimise puhul piiratud maksuvähendused? "
Vastus: advokaat Julian Block
Kui intressimäärad vähenevad, hakkavad miljonid kodumajapidamised, nagu teie, laenuandjatele oma hüpoteekide refinantseerimiseks. Enne hüpoteeklaenude refinantseerimise hüppamist on mõistlik tutvuda keeruliste maksueeskirjadega selle kohta, mida intressimakseid maha arvatakse või mitte. Siin on mõned meeldetuletused hüpoteeklaenude refinantseerimise eeskirjade kohta:
Hüpoteeklaenude refinantseerimise eeskirjad maksude mahaarvamise kohta
Laenuvõtjatel on õigus arvutada intressi ülemäärasest summast, sõltuvalt sellest, kuidas nad kasutavad hüpoteeklaenude refinantseerimisel saadud tulu ja laekumiste summat. Kui laenuvõtjad kasutavad olemasoleva hüpoteegi ületavat summat, et osta, ehitada või oluliselt parandada peamist elukohta, st aastaringset eluruumi või teisi kodusid, näiteks puhkusepiirkonda, nende intressimakseid reguleerivad kodu omandamise laenud. Need reeglid võimaldavad neil kogu intressi maha arvata, kui ülejäänu ja kõik muud kodutarbimisega seotud laenud ei ületa 1 000 000 dollarit, langevad eraldi tuludesse esitatavate abielupaaride puhul 500 000 dollarini.
Kui laenuvõtjad kasutavad ülejääki mõnel muul eesmärgil, keelatakse teises reeglistikus mahaarvamised intressimakseteks "tarbimislaenud". See laiaulatuslik kategooria hõlmab krediitkaartide arveid, auto laene, ravikulusid ja muid isiklikke võlgu, näiteks viivises olevaid föderaalseid ja riigi tulumaksu. Siiski on piiratud erand üliõpilaslaenude intresside kohta, üks nendest "ülaltoodud" lahutustest, mis jõuavad korrigeeritud brutotulule, summa 1040-vormi esimese lehe viimasel real.
Erandid hüpoteeklaenude refinantseerimise maksude mahaarvamise eeskirjadest
Kuid enamik laenuvõtjaid on võimelised neid piiranguid maha arvama tarbija huvide eest, täites kodukapitalilaenude reeglid. Need reeglid võimaldavad neil kogu intressi maha arvata seni, kuni olemasolev hüpoteek ületab lisaks kõigile teistele kodukapitalilaenudele kuni 100 000 dollarini, langevad kokku 50 000 dollarini, kui abielupaarid esitavad eraldi tulusid. Pole vahet, kui laenuvõtjad kasutavad tulusid.
Kui nende refinantseeritud laenud on osaliselt kodukapitalilaenud ja osaliselt koduse omakapitalilaenud, siis on üldine piirmäär 1 100 000 dollarit, 1 000 000 dollarit kodu omandamise võlg ja 100 000 dollarist kodukapitalivõlg, mis langeb abielupaaride eraldi esitamiseks 550 000 dollarini.
Kui laenud ületavad kodumajapidamiste laenude puhul 10000 dollarit ja kodukapitalilaenude puhul 100 000 dollarit, liigitatakse üldjuhul üldiselt mitteinvestatud isiklikud intressid. Üldise keelu korral kehtivad erandid laenu saamiseks, mida kasutatakse äri- või investeerimistegevuse eesmärgil.
Hüpoteeklaenude refinantseerimise maksu mahaarvamine maksumaksjatele vastavalt AMT-le
Veel üks piirang kehtib AMT poolt koormatud laenuvõtjate pidevalt kasvava arvu (alternatiivne minimaalne maks).
AMT võimaldab maha arvata intressimakseid kuni 1 000 000 dollarini kodus laenuks. Kuid AMT-reeglid eitavad kodumaise kapitali laenuintressi intressi vähendamist esimesele või teisele kodule, välja arvatud juhul, kui laenutulu kasutatakse eluruumide ostmiseks, ehitamiseks või oluliseks parendamiseks; üks põhjus, miks kodukapitalilaenude reklaamid muudavad sageli keerulisemaks maksuvabastuse küsimuse.
Julian Block on Larchmonti, NY maksuõigusnõunik.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.