Kuidas üürnikele 1031 vahetada

Üürnikud ühises lubab mitmekesistamist

C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp

Oled sa väsinud nende keskööl hooldust telefonikõnede ja kulunud on hassling oma üürnikud? Võibolla olete pettunud, kuna olete rentimiskontrolli ja remontijate hukkamine? Võib-olla soovite tõesti müüa oma üüri või väikest korterelamu, kuid te hirmutate maksuefekte. Tegelikult võisid teil olla mõelnud uue ostukeskuse tüki ostmisele, kuid kindlasti ei saa ostu swing maksta sularahas ja ei ole tegelikult kunagi isegi makstud sularaha kodus .

Kui see kõlab nagu sina, siin on head uudised. Kasutades 1031 üürnikku ühise börsil, saate seda rentida või korterelamu müüa, vältida kapitali kasvutulu maksu ja hoida oma raha endiselt teie jaoks tööle. Üürnikud ühises, tuntud kui TIC on üks parimaid viise, kuidas investor saab osaleda ühe või mitme kvaliteetse kinnisvara omanduses, säilitades samal ajal rikkuse ja vältides kinnisvara haldamise peavalu.

Üürnikud tavalises 1031 börsil võimaldab mitmekesistamist

Näiteks öelge, et müüte neljakordse 15-aastase omaniku omandi ja teil on omakapital 400 000 dollarit. Sõltuvalt sellest, kui suur on võlg, jätkub see, et uue investeeringu ostuhind võib olla umbes miljon dollarit. Kuigi see on palju raha, ei pruugi ikkagi omandada ükski tõeliselt kõrgema taseme vara. Kuid kui te otsustate selle asemel investeerida TIC-sse, võib 400 000 dollariline omakapital osta miljardi dollari intressi 30 000 000 dollarilise institutsionaalse klassi vara eest.

Üürnikud tavalises 1031 börsil võimaldavad mitmesuguste erinevate objektide mitmekesistamist erinevates geograafilistes paikades. Võite investeerida laos või ladustamisseadmetesse, tipptasemel hotelli või büroohoone, haiglasse või abistava eluruumi või miljoneid hinnatud kortermaja.

See mitmekesistamine võib vähendada teie investeerimisportfelli riski ja võib selle väärtust suurendada.

Küsige usaldusväärset investeerimisnõustajat, mitte seda, kes müüb teile investeeringut.

NÕUANNE: enne, kui investeerite ühisesse börsisse 1031 üürnikku, veenduge, et usaldusväärne advokaat kontrollib paberimajandust ja teete oma hoolsuse. See hõlmab võimalust uurida juriidilist isikut müüva üksuse, sealhulgas tagada, et üksus on nõuetekohaselt litsentseeritud. Seal on palju pettusi, saada rikkaid seminare petturid, kes töötavad sellel eesmärgil.

IRS reeglid üürnikele ühise 1031 börsil

1031 Börsi IRS-i eeskirju tuleb hoolikalt järgida, et pikendada kapitalikasumit ja amortisatsiooni tagasimaksmisega seotud makse. Lahkuvat vara peab olema hoitud investeeringuks või kasutamiseks omaniku kaubanduses või ettevõttes.

Potentsiaalselt eduka TIC 1031 Exchange'i viie üldnõuded on järgmised:

1. 100% müügist saadud tulust tuleb reinvesteerida ja kommertsvahetuse väärtus peab olema võrdne või lühema omadusega.
2. Kvalifitseeritud vahendaja saab määratud müüjaks ja tal on kõik lunastatava vara müügist laekunud tulud.

1. Sellel on 45-päevane identifitseerimisperiood, mille jooksul tuleb kirjalikult identifitseerida vähemalt kolm "samasugust tüüpi" asendusomadusi.
2. 200% reeglis täpsustatakse, et võimalikku arvu asendusomadusi saab kindlaks teha, kuid nende koguväärtus ei tohi ületada 200% lunastatava vara väärtusest.
3. Kui kolme vara reeglit ja 200% reeglit ei kohaldata, peab börsil omandatavate kommertsteoste turuväärtus moodustama vähemalt 95% kõigi tuvastatud kinnisvara õiglasest turuväärtusest .

Redigeerinud Elizabeth Weintraub. Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.

C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp

Kui asendusomand on valitud, on investoril 180 päeva alates kuupäevast, mil lunastav vara anti üle ostjale uue vara sulgemiseks. Kui investori maksudeklaratsiooni tähtaeg mis tahes pikenduste korral, mille jooksul lunastav vara müüdi, on varem kui 180 päeva, tuleb 1031 vahetus täita selleks kuupäevaks.

Investorid peaksid samuti meeles pidama, et osa sellest 180-päevasest perioodist võib juba 45-päevase identifitseerimisperioodi jooksul kasutada. 45-päevase reegli, mis hõlmab nädalavahetusi ja pühi, ei ole laiendusi ega erandeid. Kui tähtaeg on ületatud, võidakse kogu vahetus diskvalifitseerida ning järgitakse trahve ja makse.

Kui investor ostab murdosaluse rohkem kui ühte vara, on soovitatav tagada, et kavandatud sulgemiskuupäevad on enne tähtaega.

Üürnikud ühistransiidiprotseduuri ja kindlustuskaitsealal

TIC-is omanikuna saate eraldi dokumendi ühiseks üürnikuks ja pealkirja poliitika, mis kindlustab teie omandi protsendi. Teil on samad õigused kui teistel ühel omanikel.

Raha ja tulumaksuvõimalus üürnike ühisest 1031 vahetusest

Võimalik on sissetulek proportsionaalselt teie osaluse omandiga, mis võib olla suurem kui teie minevikus tehtud investeeringute rahavoog.

Rahavoogu saab kompenseerida oma baasi amortisatsiooniga uues ostuhinnas.

Sul on ka osa vara proportsionaalsest tõusust (kui see on olemas), kui see on lõpuks müüdud. TIC peetakse väärtusliku kinnisvaraarenduse tööriistaks, sest teie pärijad peaksid teie surma korral saama suuremaid jõupingutusi.

Redigeerinud Elizabeth Weintraub. Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.

C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp

1990ndate aastate keskpaigast kuni lõpuni esitasid investorid IRS-ile mitmeid taotlusi, milles paluti eelnevaid otsuseid selle kohta, kas jagatud (murdarvute) üürnikud ühistes kinnisvarainvesteeringutes olid üksus, kellel võib olla õigus maksude edasilükkamisele jaotise 1031 kohaselt.

Vastuseks teatasid 2000. aasta oktoobris, et IRS väljastas Revenue Procedure 2000-46. Selles menetluses väljendati muret, et mõningaid üürnikke ühistes suhetes võib pidada föderaalse maksustamise eesmärgil partnerlussuheteks ja seega 1031 tasu eest mittekohaldatav.

IRS selgitas, et ta ei anna eelnevaid otsuseid. See otsus tunnistati kehtetuks 2002. aasta märtsis, millele järgnes Revenue Procedure 2002-22.

Tuntud kui "Rev. Proc.", Tuluprotseduur 2002-22 sätestati 15 punkti, mida IRS peaks üle vaatama, kui "kaalub taotlust otsuse tegemiseks, et renditava kinnisvara jagatud osaline huvi ei ole huvi majandusüksus " - see tähendab, et partnerlus, mis ei vasta nõuetele, võib muuta riskide maandamiseks auditi- ja maksuefektid.

Kuid eelneva otsuse saamine on endiselt peaaegu võimatu. Suur osa IRS-i läbivaatamiseks vajalikust teabest pole isegi kättesaadav, kuni sponsor on valmis vara omandamiseks, laenu sulgemiseks ja ühiste üürnike huvide müümiseks. Seega on põhjus, miks enamik sponsorite kogu väljastab isikliku paigutuse memorandumis sisalduva maksuaruande "peaks" või "tahab".

Tulumaksukorralduse juhendid üürnikele ühistes 1031 vahetuses

Rev. Proc. kehtestavad selged juhised ühise omandiõigusega üürnike ülesehitamiseks, rahastamiseks ja haldamiseks. See võimaldab 2 kuni 35 kaasomanikku, kuigi sponsorid ja laenuandjad võivad kehtestada mõne kinnisvara puhul madalamaid piirmäärasid, mis on tavaliselt 10 kuni 25 investorit.

Meest ja naist mõnikord käsitletakse ühe üksusena (olenevalt riigi õigusest) ja ühtegi kaasomanikku ei tohi esitada maksudeklaratsioone partnerlusena. Igal kaasomanikul on õigus müüa või jagada oma osalusosalust, kuid ainult pärast seda, kui see on müügiks teistele pakutud. Proportsionaalselt jagatakse kasumit ja ka võlga (hüpoteek).

Nende selgemate suunistega alustas TIC tootmisharu tõsiselt ja tõmbas huvi suurema hulga uute sponsorite, maaklerite / edasimüüjate ja turule registreeritud repside vastu. Alates 1990. aastast on külastajate hulgas olnud tohutult huvi ühise 1031 vahetuse vastu. Tegelikult on omakapitali kasv 2002.-2004. Aastatel TIC-s 550% kasvanud. 2007. aastal suletud TICi investeeringute koguväärtus on hinnanguliselt üle 8,5 miljardi dollari. Mõned ütlevad, et see arv on isegi suurem - ulatudes 10 miljardini (kaasates finantsvõimenduse).

Üürnikud ühistel pakkumistel akrediteeritud investoritele

Enamik TIC-i pakkumisi tehakse ainult "akrediteeritud investoritele", mis tähendab, et tuleb täita teatud finantskriteeriumid.

1. Üksik investor (või koos abikaasa) peab olema netoväärtus üle 1 miljoni dollari.
2. Aasta sissetulek 200 000 dollarit viimase 2 aasta jooksul eeldusel, et see jätkub.

1. Ühine sissetulek koos abikaasaga 300 000 dollarit viimase kahe aasta jooksul eeldusel, et see ei muutu.
2. Selline ettevõte nagu LLC, Partnership või Corporation peab varasid olema vähemalt 5 miljonit dollarit või kui vara on väiksem kui 5 miljonit dollarit, peab iga investor olema akrediteeritud üksikisikuna.

Redigeerinud Elizabeth Weintraub. Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.

C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp

Investor võib saada väärtuslikku abi asendusvara leidmisel paljudelt paljudelt 1031. börsi ja üürnike käitlemisega 1031. börsil. Neil TICi spetsialistidel on juurdepääs suurele hulgale kinnisvarainvesteeringutele ja sageli on nad läbi viinud mitmesuguse nõuetekohase hoolsuse, sealhulgas hinnavõrdlused, avalikustatav teave, puhaskasum, vakantsusaruanded jne.

Tavaliselt on sponsorettevõtted kulutanud tohutuid summasid, et neid kinnisvaratehinguid struktureerida, et tagada nende vastavus IRS-i nõuetele TIC 1031 börsil. Mõnikord seob sponsor ostu-müügilepinguga vara ja seejärel valmistab ette pakutavaid dokumente, mida tihti nimetatakse erainvesteeringute memorandumiks (PPM), mida seejärel turustatakse maaklerite vahendusel. Mõned sponsorid asuvad kinnisvara läheduses enne selle turustamist, kuid see võib kulude kandmise tõttu olla kallim.

Registreeritud kinnisvarainvesteeringu esindaja hindamine

• Valige registreeritud investeerimis esindaja, kes on spetsialiseerunud TIC investeeringutele. Seda tuleks teha enne oma kinnisvarainvesteeringu müüki.
• Hinnake võimalikke asendusomadusi. Nagu te oma registreeritud investeerimisesindaja juures tegite, peaksite jälgima iga pakkumise sponsoreid. Mis on nende edetabel? Kas nende äriorganisatsioonide infrastruktuur on piisav? Kas nende juhid, personal ja juhtkond on kvalifitseeritud?

• Veenduge, et teie investeeringute esindajal on seeria 7 või seeria 22 litsents koos seriaali 63 või seeria 66 litsentsiga. Ta peaks olema ka kommertskinnisvaraga kogenud ja peab olema edukalt TIC-börsidel tõestatud.

Küsimused sponsori ettevõtete küsimiseks

• Kas sponsori programm on investoritele hästi struktureeritud ja õiglane?

• Kas pakkumine on koostatud hoolikalt, seaduslikult ja mehaaniliselt koos nõuetekohase avalikustamisega?
• Kas dokumendis kirjeldatud eesmärgid on täidetud?
• Kas investeeringuga seotud riskid on selgelt välja toodud?
• Kas programm koos oma varadega on loodud suure tõenäosusega eesmärkide saavutamiseks?
• Kas kavandatud eesmärgid on faktidest lähtuvalt mõistlikud?
• Millised kaitsemeetmed ja reservid on olemas?

Üürnikud tavalises 1031 börsil võimaldavad investoril valida asendusomaduste otsimisel palju valikuid.

Tavaliselt on nõutav vähemalt 100 000-dollariline omakapitaliinvesteering, kuid igal kinnisvara pakkumisel on minimaalne, mis on määratud, jagades omakapitali TIC-i võimaliku võimaliku arvu järgi.

Iga PPM-pakkumist tuleks hinnata, analüüsida ja võrrelda teiste konkureerivate ettepanekutega. Tuleks uurida mineviku, praeguseid ja tulevasi oodatavaid kulusid, üürnike finantsteavet, asukoha ja keskkonnaküsimusi ning hõlmama kinnisvara turuväljavaate uuringut.

Redigeerinud Elizabeth Weintraub. Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.

C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp

Mõned ettevõtted, kes tegelevad TIC-dega, on läbinud nõuetekohase hoolsuse mitmel võimalikul investeerimisobjektil. Selleks registreerivad registreeritud investeerimisfirmad oma ettevõttes läbi nõuetekohase hoolsuse, tavaliselt oma nõuetekohase hoolsuse osakonna kaudu; samas kui teised otsivad "nõuetekohase hoolsuse konsultantide" ja advokaatide väliseid teenuseid.

Tüübid üürnike ühise 1031 vahetust

1031 Ühisvahetusel olevat üürnikku saab struktureerida mitmel erineval viisil ning need võimalused on tihti kaasas juhtimise ja rahastamisega.

Mõnikord pakutakse mitteregulaarset laenu , mis takistab laenuandjal pärast laenuvõtja muu vara maksejõuetuse korral lahkumist. Laenuandja tagatis laenus on piiratud vara väärtusega.

Mõned laenuandjad on hiljuti hakanud nõudma, et vastutav üksus allkirjastaks vastutuse juhul, kui kinnisvaralt saadud renditasu ei kasutata laenu tagasimaksmiseks, vaid selle asemel suunatakse see remondiks jne. Muud laenuandjad on sätestanud, et TIC ja, mõnikord iga üksiku ostja peab tagama laenuandja tulevaste keskkonnaküsimuste vastu. Investorid kutsutakse üles laenudokumente ja PPM-i hoolikalt kontrollima, et vältida vastutuse võimalust, mis ületab algset investeeringut.

TIC-programmide nõuetekohase hoolsuse läbiviimisel peaksid investorid hoolikalt struktuuri ja vastavust kontrollima 15 Rev. Proc. suunised. Tehing, mis oluliselt kaldub kõrvale, võib kaasa tuua IRS-i keelamise, mis võib investoritele kaasa tuua tulevasi tulumaksu tagajärgi.

Pakkumised on struktureeritud iga omaniku poolt allkirjastatud dokumendiga, mis annab sponsorile vara igapäevase haldamisega seotud volitused. Võimalik, et tegemist on kapitalirendiga või juhtimiskokkuleppega, mis sisaldab erinevusi, kuidas rentida ja kogutud vahendeid jaotatakse TIC kaasomanikele.

Pakkumine võib sisaldada ka üürnikke ühisel kokkuleppel, milles kirjeldatakse üksikisiku ja teiste TIC kaasomanike suhteid. TIC võib samuti olla sihtotstarbeline üksus (SPE), kus omanikeks ei ole ühtegi isikut. SPE ostab ja omandab TIC-i osaluse ühe piiratud vastutusega äriühingu. See struktuur tagab kaasomanikele ja laenuandjale täiendava vastutuskaitse taseme. TIC sponsor tavaliselt ei vastuta investeeringu haldamise eest ja tuleb kasutada sõltumatut juhtimist.

Kas üürnikud ühistes väärtpaberitesse või kinnisvarasse?

Enamik sponsoreid käsitlevad TICi investeeringuid väärtpaberitena, kuna need vastavad väärtpaberi määratlusele kas riigis, kus vara on, või erinevates riikides, kus sponsor kavatseb seda müügiks pakkuda. See tähendab, et ainult väärtpaberite vahendajad võivad neid investeeringuid turustada, jälgides SEC-i . Kuid kõik TIC-i huvid, kaasa arvatud need, mis on väärtpaberid, edastatakse seadusega ja enamik riike liigitab need kinnisvaraks.

Küsimus, kas kinnisvarainvesteering on väärtpaber, võib olla keeruline ja probleem põhjustab märkimisväärset ärevust.

Kuigi TIC-i intresside ostmine on kinnisvaratehing 1031 eesmärgil, müüakse enamus väärtpaberina. Siiski ei ole üllatav, et mõned sponsorid müüvad jätkuvalt TICi kinnisvara ja ei turusta neid väärtpaberina.

Kuna kinnisvaramaaklerid osalevad tavaliselt Lahkuvat vara müümisel, siis näib, et TICi turustamine nende samade vahendajate kaudu tundub olevat loogiline, sest neil on võimalik tulevaste investorite tuvastamine. Konflikt seisneb FINRA, (finantstööstuse reguleeriva asutuse) ja väärtpaberite ja börsikomisjoni eeskirjades, mis keelavad tasu või komisjonitasu maksmise kõigile, kellel puudub väärtpaberilitsents.

See välistab tegelikult kinnisvaramaaklerite poole pöördumistasude või vahendustasude maksmise. On kahetsusväärne, et need eeskirjad, mis on mõeldud investorite kaitsmiseks, ei julgusta kinnisvaratöötajaid esitama oma 1031 vahetustega klientidele TIC-tehingu eeliseid.

Nõudmised üürnikele ühise 1031 vahetuses on tugev

Investor peaks vaatama TIC vara hulka, mida hoitakse mõõduka kuni pikaajalise investeeringuna. Kui likviidsus on oluline, tuleks kaaluda alternatiivseid valikuid.

Nõudlus üürnikele ühistes kinnistutes kasvab jätkuvalt iga aastaga. Piisab öelda, et TIC turgude kiire kiirus ja 1031 vahetusprotsess võib olla TIC-le mittekuuluvate investorite jaoks hirmutav, kuid kasumi- ja maksusäästude võimalused on tohutu.

Mis tahes väärtpaberibüroo poolt pakutavad väärtpaberid peaksid pakkuma teile sarnast avaldust, millele te ei saa tugineda:

See materjal ei ole müügi pakkumine ega pakkumine turvalisuse ostmiseks. Teave on mõeldud ainult aruteluks ja teavitamiseks. See ei ole mõeldud pädeva õigus-, maksu- või finantsplaneerimise nõuannete asendamiseks. Kohaldatavad maksureeglid kehtivad ainult föderaalseaduse suhtes ja on sellega seotud. Üksikutel riikidel võivad olla oma täiendavad maksukoodid. Palun pöörduge oma riigi vastavasisulise maksu- ja juristiga. See teave on esitatud allikatest, mida arvatakse olevat usaldusväärne, kuid neid tuleks kasutada koos professionaalse nõuannetega, mis on kooskõlas teie isikliku olukorraga.

Redigeerinud Elizabeth Weintraub. Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.