Ainuüksi sarnaste omaduste määratlus on aastate jooksul muutunud
Sisestage 1031 maksude edasilükkunud vahetus. Paljudele maksumaksjatele on see nii, nagu taevast langeb raha.
1031 vahetus edasi lükata maksud
1031 Börsit on mainitud kui kõige võimsamat jõukuse suurendamise vahendit, mis on veel maksumaksjatele kättesaadav. See on olnud lugematute finantsvarude ja kinnisvaraagentuuride edukuse strateegia peamine osa. Võttes oma nime sisemise tulukoodeksi paragrahvist 1031, võimaldab maksukohustuslane maksuvabalt müüa tulu, investeeringuid või äriomandit ja asendada selle sarnase varaga.
Selle vara müügist saadava kapitali kasvutulu pikendatakse või seda edasi lükatakse niikaua, kuni IRS-i reegleid järgitakse hoolikalt. See on tark maksu- ja investeerimisstrateegia ning kinnisvara planeerimise tööriist. Teoreetiliselt võiks investor jätkuvalt kinnisvarainvesteeringute kapitali kasvutulu edasi lükata kuni surmani , vältides potentsiaalselt kõiki neid koos.
1984 Õigusaktid muutsid mõningaid aspekte
Sarnase lihase vahetuse algusaegadel võeti sõna täiesti sõna otseses mõttes ja tekitas sageli raskusi.
Näiteks kui teil oleks kolmeaulise tellis korterelamu, mille soovite müüa 1031 vahetuse kaudu, peaksite leidma teise kolmekorruselise tellistest kortermaja, mille omanik soovis vahetada. Siis kohtuvad kaks teiega ja vahetus toimub.
Mingil ajal ei olnud vahetus ajalisi piiranguid.
IRS nõudis protsessi rangemat kontrollimist, mille tulemuseks oli Kongressi jõudmine 1984. Aastal jagu 1031 (a). Need õigusaktid piirasid edasilükatud vahetusi, määratlesid veelgi "sarnase palga" vara ja kehtestas vahetus lõpuleviimise ajakava.
Kvalifikatsioon
Kinnisvara, mida hoitakse äriliseks kasutamiseks või investeeringuks, vastab 1031. börsile. Isiklik elukoht ei ole kvalifitseerunud ja üldjuhul ei kuulu kinnisvarainvesteeringute kinnisvara, kuna see sobib kinnisvara kategoorias müügiks hoitavaks. Puhkus või teise kodu, mida ei hoita üürina, ei kvalifitseeru 1031 ravile; siiski kehtib maksukoodeksi § 280 kohaselt kasutuskõlblikkus, mida võib nende omaduste suhtes kohaldada. Sellisel juhul tuleks konsulteerida maksuteguriga.
Edasimüügiks ostetud maad, mida arendatakse, ei kuulu edasilükatud maksustamisele. Vahetuse eesmärgil ei käsitleta vara, võlakirju, märkmeid, inventari vara ega kasulikku osalust partnerluses.
Täna 1031 vahetuseks kvalifitseerumiseks peab tehing toimuma pigem "vahetuses" kui lihtsalt ühe kinnisvara müügist teise hilisema ostuga. Esiteks tuleb müüdava vara ja uue asendusvarana mõlemat hoida investeerimise eesmärgil või tootlikuks kasutamiseks kaubanduses või ettevõttes.
Need peavad olema "sarnased" omadused.
Kinnisvara vahetuslepingud vastavad kinnisvaratehingute kvalifitseeritud vahetamise nõudele:
- Büroo vahetuseks kaubanduskeskuse jaoks
- Kaubanduskeskus maa eest
- Maa vastutasuks tööstushoone eest
- Korterelamu tööstusmaja eest
- Ühe pere rentimine vahetusel üürnike ühise (TIC) vara
Täna võiksite vahetada seda tellistest asuvat kortermaja toormaale, ladu või väikest büroohoone. Siiski on ranged ajapiirangud, mis tuleb täita, või 1031 Börs ei ole lubatud ja kehtestatakse maksueelised.
Enne 1984. Aastat tehti peaaegu kõiki vahetusi samaaegselt müüdud vara sulgemise ja üleandmisega ("Relvivished Property") ja uue kinnisvara ostmisega (asendusomand).
Sobiva vara leidmisel püstitati probleeme lisaks pealkirjade ja vahendite samaaegsele ülekandele. Mitte nii täna.
Vahetus 1031 Exchange aitab vältida neid 1984. aasta eelnevaid probleeme, kuid nüüd kehtestatakse rangemad tähtajad. Maksumaksja, kes soovib vahetada, loetleb ja turustab kinnisvara tavapärasel viisil. Kui ostja astub edasi ja ostu-müügileping täidetakse, sõlmib müüja kvalifitseeritud vahendajaga vahetuslepingu, mis omakorda saab asendava müüjaks. Vahetusleping nõuab tavaliselt müüja lepingu määramist vahendajale. Sulgemine toimub ja kuna müüja ei saa raha puudutada, saab vahendaja müüjalt saadud tulu.
Vahetused veo ajaliste piirangutega
Sel hetkel algab esimene ajastuspiirang, 45-päevane reegel identifitseerimiseks. Maksumaksja peab 45 päeva jooksul alates esialgse vara sulgemisest ja üleandmisest kirjalikult potentsiaalselt asendatavast varast kirjalikult vormistama või tuvastama. Ajavahemik ei ole kaubeldav, see hõlmab nädalavahetusi ja pühi ja IRS ei tee erandeid. Kui te ületate tähtaja, võidakse teie kogu vahetada diskvalifitseerida ja kindlasti järgida makse.
Asendamisomaduste tüübid tuvastamiseks:
- Kolm omadust, arvestamata nende õiglast turuväärtust.
- Kõigi omaduste arv, kui nende identifitseerimisperioodi lõpus nende õiglane üldine turuväärtus ei ületa ülekande kuupäeval 200% loovutatud vara õiglasest turuväärtusest.
- Kui kolme omandireegli ja 200% reegli ületatakse, ei toimu vahetus, kui maksumaksja ostab 95% kõigi tuvastatud kinnisvara õiglasest turuväärtusest.
Mis on boot?
Reaalselt järgivad enamik investoreid kolme vara reeglit, et nad saaksid läbi viia nõuetekohase hoolsuse ja valida selle, mis sulgub kõige paremini nende jaoks. Üldiselt eesmärk on kaubelda, et vältida "boot" üleandmist ja hoida vahetusmaksu tasuta.
"Boot" on maksu tasumisega kaasneva täiendava vara väärtus või õiglane turuväärtus. Raha sisaldab kõiki raha ekvivalente, võlgu, kohustusi, mille suhtes vahetatav kinnisvara kuulub. See on "mittesoovitav" vara ja seda reguleerivad eeskirjad vahetamise ajal on keerukad. Piisab sellest, kui öelda, ilma eksperdiarvamata, et "boot" saamine võib kaasa tuua maksud.
Vastavalt 180-päevasele reeglile
Kui asendusomand on valitud, on maksumaksjal 180 päeva alates kuupäevast, mil võõrandatav kinnisvara üle anti ostjale uue kinnisvara asendamiseks. Siiski, kui investori maksudeklaratsiooni, mis tahes pikendamise tähtaeg selle maksustamisaasta kohta, mille jooksul lunastav kinnisvara müüdi, on varem kui 180 päeva, siis tuleb vahetus täita selle varasema kuupäeva võrra. Pidage meeles, et osa sellest perioodist on identifitseerimisperioodi ajal juba kasutatud. Selle reegliga pole laiendusi ega erandeid, seega on soovitatav enne sulgemist tähtaega sulgeda.
Kuna seaduses nõutakse, et maksumaksja ei puudutaks esimese tehingu tulusid, omandab kvalifitseeritud vahendaja müüjalt asendusvara pärast sulgemist ja tehingu lõpetamist ning edastab selle maksumaksjale.
Pole mitte investorite jaoks
See on eduka 1031 Exchange'i toimimise põhi kirjeldus. Sõltuvalt maksumaksja olukorrast, vara liigi loovutamisest ja asendava vara omadustest võivad olla seotud muud Börsi aspektid. Selle valmimine võib muutuda keerukaks ja ekspertidega tuleks alati konsulteerida. See ei ole "iseenda" investori ülesanne.
Igaühe kinnisvarainvesteeringu omanikuks on Ameerika Ühendriikide kinnisvarainvesteeringute omaniku õigus kasutada 1031 Börsi jõudu rikkuste ja varade loomiseks ja säilitamiseks, investeeringutega seotud rahavoogude genereerimiseks, ümberkorraldamiseks, mitmekesistamiseks ja kinnistamiseks. Ameerika maksumaksjad ei peaks kunagi oma kinnisvarainvesteeringute müügi korral maksma kapitali kasvutulu, kui nad kavatsevad neid tulu reinvesteerida investeerimisväärtusesse rohkem. Securities, mida pakutakse Pacific West Securities, Inc. liige FINRA / SIPC.
See materjal ei ole müügi pakkumine ega pakkumine turvalisuse ostmiseks. Teave on mõeldud ainult aruteluks ja teavitamiseks. See ei ole mõeldud pädeva õigus-, maksu- või finantsplaneerimise nõuannete asendamiseks. Kohaldatavad maksureeglid kehtivad ainult föderaalseaduse suhtes ja on sellega seotud. Üksikutel riikidel võivad olla oma täiendavad maksukoodid. Palun pöörduge oma riigi vastavasisulise maksu- ja juristiga. See teave on esitatud allikatest, mida arvatakse olevat usaldusväärne, kuid neid tuleks kasutada koos professionaalse nõuannetega, mis on kooskõlas teie isikliku olukorraga.
C. Grant Conness, president, 1031 alternatiivide grupp
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.