Põhitõed, mis moodustavad 1031 maksude edasilükkunud börsinumbri
Paljud investorid on küsinud, mis täpselt on 1031 vahetus , millised on suunised ja tähtajad ning kas saate oma kapitali kasvutulu maksude seaduslikult edasi lükata? Ma arvasin, et oleks kasulik vastata mõnele teie käesolevas artiklis kõige levinumale küsimusele.
Mis on §1031 vahetus?
§113 Börs on tehing, mille käigus maksumaksjal on lubatud vahetada üks kinnisvarainvesteering teisele, lükates edasi müügi maksusoodustuse.
Tehing on lubatud IRS-i §1031-ga.
IRS-koodeks on tegelikult järgmine: " Kasutatavas kasutuses oleva vara vahetamisel kaubanduses, ettevõtluses või investeeringutes ei loeta kasumit või kahjumit, kui sellist vara vahetatakse üksnes sellise vara suhtes, mida hoitakse kas tootlikuks kasutamiseks kaubanduses või ettevõtluses või investeeringuteks. "
Nõuded 1031 börsile
- Börs 1031 ajakava
Investor (või soojusvaheti) peab järgima rangeid 45- või 180-päevaseid vahetusjuhiseid. Kui soojusvaheti müüb oma vara (loovutatud kinnisvara), on tal 45 päeva, et identifitseerida vara (id), millel on võrdne või suurem väärtus. Pärast identifitseerimist on soojusvahetil 180 päeva alates omandiõiguse omandamise kuupäevast (või 135 päeva jooksul pärast 45-päevase perioodi lõppu) omandamist.
- 1031. vahetuses olev sarnane kinnisvara
Investor peab omandama "samasuguse vormi" vara. See tähendab, et see peab olema muu kinnisvara nõuetele vastav vorm. Näiteks võib soojusvaheti müüa dupleks ja osta kommertskinnisvara või müüa maatükki ja osta korterelamu. Vara peab lihtsalt olema "sarnane".
- Vahetuskinnisvarainvesteering
Müüdav vara (loovutatud kinnisvara) ja äsja omandatud vara (asendusvara) tuleb hoida investeerimiseks või ärilistel eesmärkidel. Seetõttu ei saa te oma põhiväljakuid müüa ega osta kinnisvarainvesteeringut ega müüa kinnisvarainvesteeringuid ega osta esmast kodu.
- Võrdne või suurem võlg ja aktsia 1031 börsil
Kui soojusvaheti müüb kinnisvara 1 miljonile dollarile, kus 500 000 dollarit oli omakapital ja 500 000 dollariline võlg, siis peab soojusvaheti ostma 1 miljon dollarit või rohkem vara väärtust. Peale selle peab soojusvaheti kasutama kogu omakapitali ja asendama kogu võla, et lükata 100% kapitali kasvutulu maksudest.
Kui soovib, võib soojusvaheti lisada uuele ostule lisatulu, ja soovi korral võib soojusvaheti võtta täiendava võla. Kui soojusvaheti ei soovi kasutada kõiki müügitulusid, võib ta osaliselt vahetada ja maksta vahele kohaldatavaid kapitali kasvutulu makse. Seda nimetatakse "bootiks".
- Konstruktiivne kviitung ja kvalifitseeritud vahendaja 1031 börsil
Soojusvaheti ei pruugi müügist raha saada. Seda nimetatakse "konstruktiivseks kättesaamiseks" ja see toob kaasa maksustatava sündmuse saadud raha. IRS Safe Harbori sätete kohaselt peab soojusvaheti 1031 tehingu hõlbustamiseks kasutama kvalifitseeritud vahendajat või QI-d.
QI on iseseisev kolmanda osapoole (mitte teie advokaat, agent, vahendaja või CPA), kellel on müügitulu ja ostab teie nimel asendusomandi. Tänapäeva keskkonnas on äärmiselt oluline seostada ainult usaldusväärsete, kindlustatute ja usaldusväärsete vahendajatega.
- 1031 vahetusrisk
Nagu kõigi kinnisvarainvesteeringute puhul, on ka riskid, mis on seotud Delaware'i põhikirjajärgsete usaldusühingute ja / või ühisomanike üürnikega . Käesolevas foorumis ei ole võimalik kõiki asjakohaseid riskitegureid käsitleda. Riskitegurid on toodud iga pakutava eravalduse memorandumis. Investorid peaksid mõistma põhjalikult kõiki riskifaktorit ja arutama neid oma finantsinstrumentide esindajana enne, kui nad investeerivad Delaware'i põhikirjas või üürnikesse ühisesse börsil.
Üks probleemidest, mida ma olen kokku puutunud 1031 vahetusinvestorilt pakkumisi vastu võtvate müüjatega, ei tea me, kas nad plaanivad sulgemiskursi sulgeda. Võimalik, et nad nimetavad kolme erinevat omadust või kirjutamispakkumisi erinevate kogukondade hulgast, et näha, mis saab vastu võtta. Pärast seda, kui neil on palju aktsepteeritud pakkumisi, valivad nad selle, mida nad soovivad osta, mis tähendab teiste kaotamist.
Advokaadid ütlevad, et selline tegevus rikub lepingutest tulenevaid usalduslikke lepinguid, kuid see ei takista seda juhtumist. Küsige agenti, kui see on ainus pakkumine.
See materjal ei ole müügi pakkumine ega pakkumine turvalisuse ostmiseks. Teave on mõeldud ainult aruteluks ja teavitamiseks. See ei ole mõeldud pädeva õigus-, maksu- või finantsplaneerimise nõuannete asendamiseks. Kohaldatavad maksureeglid kehtivad ainult föderaalseaduse suhtes ja on sellega seotud. Üksikutel riikidel võivad olla oma täiendavad maksukoodid. Palun pöörduge oma riigi vastavasisulise maksu- ja juristiga. See teave on esitatud allikatest, mida arvatakse olevat usaldusväärne, kuid neid tuleks kasutada koos professionaalse nõuannetega, mis on kooskõlas teie isikliku olukorraga.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Californias Sacramentos olev Lyon Real Estate maakler.