Juhend ostjate ja müüjate jaoks
Sellel lehel räägitakse koduste tehingutega seotud üürimisest, kuid seal on ka muud tüüpi programmid.
Mis on üüri?
Oma rentimine on võimalus midagi osta või müüki aja jooksul, andes ostjale võimaluse mõnel hetkel tulevikus osta.
Traditsioonilise ostu ja müügiga ostja ja müüja sooritavad ostud enam või vähem kohe pärast tingimuste nõustumist (sulgemisel), kuid rentimine on oma olemuselt erinev.
Oma kokkuleppe üürilepingu alusel nõustub ostja ja müüja tulevikus mõne hetkega müügi võimalusega . Lõppkokkuvõttes otsustab ülevõtja / ostja, kas tehing tegelikult toimub. Vahepeal teeb ostja makseid müüjale ja osa neist maksetest (tavaliselt) vähendab maja ostmiseks vajaliku raha hilisemal kuupäeval.
Miks osta koos rentimisega?
Oma programmide rentimine võib olla ostjale atraktiivne, eriti need, kes soovivad mõne aasta jooksul tugevama finantsseisundi.
Osta halva krediidiga: ostjad, kes ei saa saada eluasemelaenu, saavad hakata oma lepinguga rentida maja ostma. Aja jooksul saavad nad oma krediidiskoori taastada ja nad võivad saada laenu, kui see on viimane aeg maja ostmiseks.
Lukus ostuhinnaga: turgudel, kus on kallimad hinnad, saavad ostjad tänase hinnaga osta kokkuleppe (kuid ostmine toimub mitu aastat tulevikus). Ostjatel on võimalus taganeda, kui kallimad hinnad langevad, olenevalt sellest, kas see on majanduslikult mõttekas või mitte, sõltuvalt sellest, kui palju nad lepingu alusel tasusid maksavad.
Testvere: ostjad saavad enne kinnisvara ostmise kohustust elada kodus. Selle tulemusena saavad nad õppida probleeme maja, õudusunenägu naabritega ja muid probleeme, enne kui on liiga hilja.
Liiguta vähem. Ostjad, kes on kodus ja naabruses (kuid ei suuda osta), saavad siseneda majja, mida nad lõpuks ostavad. See vähendab mõne aasta pärast liikumisi ja ebamugavusi.
Ehita kindlus: tehniliselt ei üüratajad omakapitali samamoodi nagu majaomanikud teevad. Kuid maksed võivad koguneda ja pakkuda märkimisväärset summat kodu ostmisele. Ostjad võivad lihtsalt säästa raha hoiuarvele ja kasutada neid vahendeid selle asemel (vältides rentimise lõkse ja võimaldades seda osta maja).
Miks müüa üürile endale?
Müüjad saavad kasu ka rendist oma korralduse saamiseks.
Veel ostjaid: kui teil on probleeme ostjate ligimeelitamisega, saate ka turustada üürnikele, kes loodavad tulevikus osta. Mitte igaühel pole head krediidivõimalust ja see võib saada laenu, kuid kõigil on vaja elukohta.
Teenige sissetulekut: kui te ei pea kohe müüma ja kasutate raha teise sissemakse tegemiseks , saate renditulu teenida, liikudes kinnisvara müümise suunas.
Kõrgem hind: võite küsida kõrgemat müügihinda, kui pakute oma renti. Te pakute võimaluse, et inimesed võivad olla nõus maksma. Üürnikel on ka võimalus osta maja - mida nad kunagi ei kasuta - ja paindlikkus on alati lisakulud.
Investeeritud üürnik: potentsiaalne ostja tõenäoliselt hoolitseb vara eest (ja ühineb naabritega) kui üürnik, kellel ei ole mängu nahka. Ostja on juba vara investeerinud ja on huvitatud selle säilitamisest.
Kuidas see töötab
Kõik on vabalt kaubeldavad: tehingu üüri, mida nimetatakse ka rendilepinguks, algab lepinguga. Nii ostja kui müüja nõustuvad teatud tingimustega ja kõiki tingimusi saab muuta, et need sobiksid kõigi vajadustega. Sõltuvalt sellest, mis on teile tähtis (olenemata sellest, kas olete ostja või müüja), võite enne kokkuleppe allkirjastamist teatud funktsioone küsida.
Näiteks võite taotleda suuremat või väiksemat ettemaksu, kui see oleks teile kasulik.
Nõuanne on oluline: kontrollige kindlasti kinnisvaraadvokaadiga sõlmitud lepingut, kuna need tehingud võivad olla keerulised ja seal on palju raha. Oma tehingute rentimine on ostjatele eriti ohtlik. Mitmed petuskeemid kasutavad inimesi, kellel on väike krediit ja suured lootused kodu ostmiseks. Isegi ausate müüjate puhul on võimalik kaotada palju raha, kui asjad ei lähe nii nagu plaanitud.
Ostuvõimalus: tehingu tegemisega seotud üüride alguses maksab ostja müüjale optsioonitasu , mis on sageli umbes viis protsenti lõplikust ostuhinnast (kuigi see võib kindlasti olla suurem või väiksem). See makse annab ostjale õiguse või "võimalus" - kuid mitte kohustus - osta kodu mõne hetke pärast.
Toetusi ei maksta: esialgne lisatasu ei tagastata, kuid seda saab rakendada ostuhinnale (kui ostja ostab kunagi kodust, ei pea ta maksma nii palju raha). Suuremad optsioonimaksed on ostjate jaoks riskantsed: kui tehing ei lähe mingil põhjusel läbi, ei ole selle raha võimalik tagasi saada. Tavaliselt läheb müüja kindlustusmaksete eest alles pärast seda, kui rendib oma tehingu lõppu.
Ostuhind: ostja ja müüja määravad oma lepinguga kodu ostuhinna. Mõnes tulevikus (tavaliselt ühe kuni viie aasta jooksul, sõltuvalt läbirääkimistest) võib ostja osta selle hinna eest kodu - hoolimata sellest, mis kodus on tegelikult väärt. Hinna määramisel ei ole hinnatase, mis on praegusest hinnast kõrgem, haruldane (vastasel juhul on müüjal parem müüa täna). Kui kodu on oodatust kiiremini tõusnud, lähevad asjad ostja kasuks. Kui kodu kaotab väärtuse, siis ei pruugi üürnik kodu tõenäoliselt osta (osaliselt seetõttu, et see ei pruugi mõtet ja osaliselt seetõttu, et üürnik ei pruugi olla võimeline vastama kõrge laenu ja väärtuse suhtega suurele laenule ). Ostjad taotlevad tavaliselt hüpoteeklaenu, kui on aeg osta kodu.
Igakuised maksed: ostja / rentnik teeb ka igakuiseid makseid müüjale. Need maksed on renditasud (kuna omanikul on ka kinnisvara), kuid üürnik maksab tavaliselt iga kuu natuke rohkem. Tavaliselt krediteeritakse täiendavat summat lõpliku ostuhinnaga, mistõttu vähendatakse ostja poolt maja ostmisel saadavat raha. Jällegi ei ole täiendav rendi lisatasu tagasimakstav - see kompenseerib müüja ootama, et näha, mida ostja teeb (müüja ei saa vara kellelegi teisele müüa enne, kui kokkulepe üürnikuga lõpeb).
Hooldus: kõik kaasatud saavad kasu hästi hooldatud kodust, aga kes peaks maksma? Teie kokkuleppes tuleks täpsustada, kes vastutab tavapärase hoolduse ja ulatusliku remondi eest. Mõnes lepingus öeldakse, et ostja vastutusel on alla 500 dollarit, kuid kohalikud seadused võivad keerukamaks muuta (mõni omateenuste pakkuja võib nõuda, isegi kui teie lepingus on öeldud teisiti).
Rentida oma lõkse
Midagi ei ole täiuslik ja see hõlmab rentimist oma programmidele. Need tehingud on keerulised ning nii ostjad kui ka müüjad võivad saada ebameeldivaid üllatusi. Allpool on loetletud mõned näited, kuid selliste asjade loend, mis võib potentsiaalselt valesti minna, on palju pikem. Ainult kohalik kinnisvara advokaat võib anda teile hea ülevaate oma olukorraga seotud kaalutlustest, nii et kindlasti külastage seda enne, kui olete midagi kirjutanud.
Riskid ostjatele
Raha võõrandamine: kui te ei osta kodu - mingil põhjusel - kaotad kõik lisatasud, mida maksisite . Müüjad, keda kergesti kiusatakse, võivad teie jaoks raskeks või ebameeldivaks osutuda.
Aeglane edu: võite oma krediiti parandada või suurendada oma sissetulekut, nii et võtaksite laenu, kui see võimalus lõpeb, kuid asjad ei pruugi plaanipäraselt toimida.
Vähem kontroll: Teil ei ole vara veel, seega pole teil täielikku kontrolli selle üle. Teie üürileandja võib lõpetada hüpoteegi maksmise ja vara kaotuse sulgemise kaudu või võite olla vastutav suurte hooldustooteid puudutavate otsuste eest. Samuti võib teie maaomanik kaotada kohtuotsuse või lõpetada kinnisvaramaksude tasumise ja omandiõiguse kinnipidamise . Kokkuleppes tuleks käsitleda kõiki neid stsenaariume (ja üürileandjal ei tohiks seda müüa, kui teil on vara olemasolu), kuid õiguslikud lahingud on alati suurim valu.
Langevad hinnad: kodumajanduse hinnad võivad langeda ja te ei pruugi pidada läbirääkimisi madalama ostuhinna üle. Siis jääb sulle võimalus võõrandada kogu oma optsiooni raha või osta maja. Kui teie laenuandja ei kiida heaks suurema laenu, peate sissemakse lõpetamiseks lisama raha.
Hilinenud maksed haiget: Sõltuvalt kokkuleppest, kui te ei maksa õigeaegselt üüri, võite kaotada õiguse osta (koos kõigi teie lisamaksetega). Mõnel juhul hoiate oma valikut, kuid teie kuu lisamakse ei loeta, ja see ei lisata summa, mille olete kogunud võimalikuks ostuks.
Kodu probleemid: vara võib olla probleeme, mida te ei tea enne, kui proovite seda osta (nt pealkirjaprobleemid). Hoolitse oma üüri ostmise eest, näiteks "reaalne" ost - enne ülevaatamist sooritage ülevaatus ja pealkiri.
Petturid: petuskeemide rentimine on ahvatlev viis teha suuri rahasummasid inimestelt, kes ei ole rahaliselt turvalises positsioonis.
Riskid müüjatele
Kindlus ei ole. Teie rentnik ei pruugi osta, nii et peate kogu aeg uuesti alustama ja leidma teise ostja või rentija (kuid vähemalt saate lisaraha hoida).
Aeglane raha: te ei saa suurt ühekordset summat, mis võib-olla peate teie järgmise maja ostma.
Missing appreciation: tavaliselt lukustate müügihinnaga, kui olete lepingu sõlminud üürilepingu, kuid koduhinnad võivad tõusta oodatust kiiremini. Teil võib tulevikus paremini üürida ja müügilepingu sõlmida (või mitte).
Kukkumishinna kallimad: koduhinnad võivad langeda ja kui teie üürnik ei osta, oleksite olnud lihtsalt müüa kinnisvara.
Puuduste avastamine : ostjad võivad avastada vigu, mida te kunagi ei teadnud kodu kasutamisest teisiti, ja nad võivad otsustada mitte osta. Võibolla võib torulukksepp olla paar, kuid mitte viie perekonnaga, ja keegi ei saanud seda probleemi tunda. Sa ei taha kedagi petta - see on defekt, mis kunagi ei tulnud eelmise elukorralduse alla, kuid nüüd on see küsimus ja peate seda tulevastele ostjatele avalikustama (või parandama).