Müüjate ja ostjate kinnisvaraprogrammid
Paljud kinnisvara kasutatavad ostulepingud sisaldavad sätteid müüjate ja ostjate vaheliste pakkumiste kohta. Enne ostu-müügilepingu allkirjastamist peaksite seda lugema, et teada saada, kuidas proratsioone käideldakse, sest võite soovida teha muudatusi verbiage kohta proratsioonide kohta.
Enamikul juhtudel, kuid mitte kõik, võetakse ostjatele tasu pakkumiste eest. Tasud kuvatakse ostja sulgemisaruandes ja krediidina müüja sulgemise avalduses.
Laenud suurendavad müüja puhast kasumit ja hüvitavad müüjale vahendid, mille müüja on ettemakstud ajavahemiku jooksul, mil müüjal ei ole vara.
Hüpoteeklaenude intressiprogrammid
Erinevalt üürist, mida makstakse ette, hüpoteegi intressi makstakse võlgade tasumisel. Näiteks kui maksate hüpoteegi maksmist 1. jaanuaril, maksab see intressi detsembriks.
Uue hüpoteeklaenu korral soovivad laenuandjad intressi koguda kuni 30 päeva enne hüpoteegi maksmise algust. See tähendab, et kui te lõpetate, ütleme 15. novembril, siis esimene hüpoteeklaenude maksmine toimub 1. jaanuaril. 1. jaanuari hüpoteegi makse maksab intressi detsembriks.
Laenusaajana debiteeritakse teie sulgemisavaldusele alates 15. novembrist kuni 1. detsembrini 15 päeva intressi. Selle stsenaariumi huvides peegeldamine on siin:
- Laenusumma x intressimäär = aastane intress.
- Aastane intress jagatud 12 kuu kaupa = kuus intress .
- Kuu intress jagatud 30 päeva = päevane intress.
- Päevapakkumine x 15 päeva (intressi maksmiseks 1. detsembriks) = Intressi deebetravi.
Sama põhimõte kehtib ka müüjate kohta, kes peavad maksma intressi koos laenupakkumisega laenuandja soodustatud isiku nõudmisel .
Kinnisvara maksustamisprotsessid
Iga riik tugineb oma kinnisvaramaksu kalendriaastale erinevalt.
Näiteks Californias on kalendriaasta alates 1. juulist 30. juunini. Esiteks, uurige, kuidas teie maakond kogub makse. Mõned riigid koguvad kinnisvaramaksu ette, mõned koguvad võlgade tasumisest ja mõned kogud sõltuvad aastaajast.
Maksud makstakse kõige sagedamini kahes osas. Järgmine asi on välja selgitada, kas periood, mille jooksul te sulgeme, hõlmab ettemakstud makse. Kui maksud on ettemaksuga ja te olete müüja, saate krediiti. Kui maksud on ettemaksuga ja te olete ostja, võetakse teilt tasu. Vastupidine on tõsi, kui maksud pole veel tasumata ja tasumata - müüjad saavad debiteerimisega ja ostjad saavad krediiditähelepanu.
Mõnes olukorras, isegi kui maksud ei ole veel tasumisele kuuluv ja tasumata, kui teie sulgemiskuupäev on maksude tasumise kuupäeva lähedal, läheb sul lähemal müüja tulu maksud, krediteerib kasutamata osa müüjale ja tasub ostja vastavalt.
Mõned arvutusspetsialistid ei küsi ostulepingus mingeid maksuporatsioone, kui on ilmne, et ostja peaks tagastama müüjale osa ettemakstud maksudest. Kui olete sellises olukorras müüja ja te ei mõista "mitteproortsioonide" olulisust, siis maksate maksu perioodiks, mille jooksul te vara ei hõivanud.
Koduomanike assotsiatsioonide tasud
Kuna enamik majaomanikest ühendusi kogub igakuiseid tasusid ettemaksena (mõned HOA-de arve kord kvartalis või kord aastas), kui müüja ei ole veel tasusid maksnud, makstakse tasu müüja tuludelt. Müüja saab krediiti kasutamata osa eest.
Näiteks kui maksud on 300 dollarit kuus, on iga päev ligikaudu 10 dollarit. Kui tehing lõpeb kuu 10. kuupäeval, võetakse müüjale 10 päeva HOA tasu või 100 eurot. Ostja maksab 200 USA dollarit 20 päeva HOA tasu eest.
Rent Proorations
Rent üldjuhul makstakse ette. Omanikud, kes ostavad kinnisvarainvesteeringut, eeldavad, et saada osa selle rendi eest, mis hõlmab ajavahemikku, mille jooksul omandaja omandab.
Müük, mis lõpeb 15. novembril ja mis hõlmab üürniku poolt kasutatavat vara, mis rendib 1000 USA dollarit kuus, tooks kaasa ostja krediiti 15 päeva eest ettemakstud rendilt või 500 dollarini.
Müüja saab debitee rida 500 dollarit. Müüja valduses olevad tagatised paigutatakse ka ostjale ostjale krediteerimiseks ja debiteeritakse müüjale.
Kindlustusprotsessid
Kindlustusmakseid makstakse ette. Ostjad omandavad tavaliselt kodu ostmisel uue ohu- / tulekahjukindlustuse . Kui aga ostja eeldab müüja olemasolevat laenu või ostab maalepingu , võib ostja paluda müüjalt olemasoleva kindlustuslepingu üle kanda.
Tulekahju kindlustuspoliisid antakse üle või tasu eest. Arveldamine tähendab seda, et müüjale makstakse selle perioodi eest hüvitist, kui müüjal ei ole vara. Ilma kaalumiseta tähendab see, et puuduvad eelistused. Enamik ostjaid saab täna uue poliitika.
Utility Proorations
Sageli ei ole kommunaalteenuste pakkumine sulgemisel ette nähtud, kuid eelistused kehtivad ka teatavatele omavalitsustele. Näiteks Sacramento maakonnas, kui müüja ei maksa maakonna või linna kommunaalteenuste (vesi, kanalisatsioon, prügi), siis kommunaalkulud üle maksude hindamiseks.
Utilities seejärel maha proportsioonide maksuarvestus ja ostja krediteeritakse tulevaste maksuarved. Näete, et selline olukord juhtub lühikeseks müügi ja varade väljaostmisega, sest kui müüja ei tee hüpoteegimakseid, ei maksa ka müüja arvatavasti ka kommunaalmaksed.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.