Lugeja küsib: "Mulle tundub, et ma olen teinud kõik valed asjad. Ostsin selle rentimise vara turgude kõrgusel. Refinantseeriti seda kaks aastat hiljem ja lisasin ruumi lisaks, mõtlesin mu naisega ja ma peaksin sinna minema Noh, see päev on tulnud ja see on nüüd veealune kodu . Ma võlgnen rohkem, kui see on väärt. Kas ma võin müüa oma kinnisvarainvesteeringut lühikeseks? "
Vastus: Mõned arvavad, et lühikeseks müügi võimalus on piiratud ainult isikliku elukohaga. Nad arvavad seda tõenäoliselt sellest, et teatud liiki laenuandjatel on palju hoopla üle, kas inimene elab kodus või ei hõivata kodust, kuid sellel on vähe pistmist enamiku lühimüügiga. Isegi tavapärase HAFA lühima müügi suunised alates 2011. aasta veebruarist võimaldavad vaba isiklikku elukohta lugeda pikaks ajaks, kui kodu ei ole 12 kuuks või kauem istunud tühjaks.
Californias müüsime me hiljuti mitut üksust kortermaja müüjale, kellel puuduvad puudujäägiotsused ja vastutuse täielik vabastamine . Suur osa kvalifikatsioonist sõltub järgmisest:
- Teie laenutüüp
- Teie laenuandja
- Riigi seadused
- Vara tüüp
- Raske põhjus
Lühikeseks müügiks ei ole alati vaja teha raskusi - rahaliselt või muul viisil. Mõned krediidiasutused, näiteks Bank of America , on väga lühikeseks müügiks.
Bank of America'il on mitu lühikese müügiprogrammi, mis hõlmavad vähe või raskusi. Mõned nendest programmidest maksavad teile lühikeseks müügi, kuid üldjuhul ei ole tegemist kinnisvarainvesteeringuga.
Ettevalmistused lühiajaliseks kinnisvarainvesteeringuteks
Esimene asi, mida teha, on kirjutada raskuste kiri .
Mõistan, et just ütlesin, et te ei pea alati nägema raskusi, ja see on tõsi. Kuid võib-olla peate te siiski esitama raskuste kirja. Peate võib-olla küsima lühikese müügi ja paigutuse, miks see on vajalik.
Siin on muud dokumendid, mida laenuandja võib taotleda:
- Võrreldav turuanalüüs. Teie esindaja saab valmistada CMA- i tarnimiseks pangale, et tõendada väärtust. Pank tõenäoliselt tellib ka oma BPO-d . Kuid CMA tagab teie päringule usaldusväärsuse.
- Föderaalne maksudeklaratsioon. Kõik sõiduplaanid ja leheküljed. Kui teil on oma maksudeklaratsioonides kajastatud muud kinnisvarainvesteeringud, võib mõnikord olla õige aeg neid kõiki lühikeseks müüa korraga.
- W2, 1099 või muud sissetuleku tõendid. Need on teie maksudeklaratsiooniga kaasnevad dokumendid.
- Palgaarvestus . Lühiülekandega pank soovib sageli tõendeid oma praeguse sissetuleku ja selle aasta ja tänapäevaste numbrite kohta.
- Pangaväljaanded . Kõigi pangakontode viimase kahe kuu täielikud leheküljed, sealhulgas vanaduspensionifondid. Panga jaoks on väga ebatavaline nõuda müügi panust vanaduspensionifondidelt.
- Loendikokkulepe. See on teie ja teie kinnisvaraagentuuri vaheline leping oma vara müümiseks.
- Ostuleping. Ostuleping sisaldab kõiki teie vara müügi suhtes kehtivaid tingimusi, sealhulgas rahastamise tüüpi, kui selline on, sissemakse ja müügihind.
- Ostja tõendi vahendite ja / või preapproval kirja . Teie laenuandja soovib näha, et ostja on kvalifitseeritud ja suudab tehingu lõpule viia.
- Hinnanguline sulgemisaruanne või HUD-1. Alumine võrguühendus puudutab kõige rohkem. Mitte tüüpilised kulud on tõenäoliselt keelatud.
Investeerimisobjekti lühikeseks müügi eelised
Olen märganud, et mõnikord on laenuandjad kinnisvarainvesteeringute müüjatega leebemad kui isikliku elukoha müüjad. Te arvate, et see oleks vastupidi, kuid see pole nii. Ma kahtlustan, et see on tingitud sellest, et enamus investeeringuid hoitakse rahavoogude või potentsiaalse hinnatõusu tõttu. Seega, kui kinnisvara on tagurpidi, pole see tõenäoliselt sularaha voolav ja seda ei peeta investeeringuks investori silmis.
Kui aga isiklik elukoht on tagurpidi, on see ikkagi teie kodu.
Paljud inimesed ei osta investeeringuna kodu, kui see on peamise elukohana ostetud. Seega võtavad pangad elukoha lühikeseks müügi korral arvesse teisi tegureid. Tüüpiliselt ei ole vee all olevatel põhjustel lühikeseks müügiks peamine elukoht.
Müüjad näivad olevat rohkem huvitatud müüa veealune koju, kui see enam raha voogu ja on tagurpidi. Kui pank ei nõua müüjapoolset panust, on investoritel sageli tõenäosus seda tasuda, kuna nad mõistavad negatiivset rahavoogu.
Kinnisvarainvesteeringu lühike müük on sageli kiirem ja lihtsam. Krediidipreemia puudumine ilma puudustegurita on üldjuhul mõnevõrra väiksem kui sulgemine krediidiandmetega.
Investeerimisobjekti lühikeseks müügiks saamine
Nagu iga lühikeseks müügi korral, küsige enne lühikese müügiga nõustumist juriidilist ja maksualast nõu. Kuna kodus ei ole teie elukoht, mis võib saada sooduskohtlemist, võidakse teie suhtes kohaldada teie baasi ja müügihinna vahelise leviku maksustamist.
Võimalik, et võtate ka laenu puudujäägi, mis erineb sellest, kui palju võlgu olete ja kui palju pank sai. Enamik Californias müüjaid, kellega olen kohanud, kes on palganud pädevaid maksu ja seaduslikud esindajad leiavad tihti võimalusi nende kahe probleemi lahendamiseks, kuid teiste riikide müüjad ei pruugi olla nii õnnelikud.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, kinnisvaramaakleriks Lyon Real Estate Californias Sacramentos.