Ei, nad ei põhjustanud hüpoteek kriisi. Siin on, mida tegi
Roll hüpoteekide turul
Fannie ja Freddie olid valitsuse toetatavad üksused.
See tähendas, et nad peavad olema konkurentsivõimelised, nagu eraettevõte, ja säilitada oma aktsiahind. Samal ajal tagab föderaalvalitsus vaikimisi tagatud edasimüügiks olevate hüpoteekide väärtuse järelturul. See põhjustas neil hoiuste tagajärjel kaotatud hüpoteekide toetamiseks vähem kapitali . Selle tulemusena võeti Fannie ja Freddie surve alla, et saada kasumlikuks risk. Nad teadsid ka, et nad ei kannataks tagajärgi, kui asjad pöörduvad lõuna poole.
Valitsus seadis nad sellisel viisil, et nad saaksid osta pankadelt kvalifitseeritud hüpoteeke, kindlustada ja müüa need investoritele edasi. Pangad kasutasid vahendeid uute hüpoteekide tegemiseks. Aastate jooksul toetasid Fannie ja Freddie poolte kõigist uutest hüpoteekidest, mis igal aastal välja antakse. 2007. aasta detsembriks, kui pangad hakkasid oma laene piirama, puudutasid nad 90 protsenti kõigist hüpoteekidest.
Roll eluaseme kriisi ajal
Valitsuse määrused keelasid Fannie ja Freddie osta kõrge riskiga hüpoteeke.
Kuid hüpoteeklaenude turul muutus, nii ka nende äri.
Aastatel 2005-2007 omandasid nad vähe tavapäraseid fikseeritud intressimääraga laene 20% võrra. Nad laadisid alla riskipreemiate , intressimääraga või negatiivse amortisatsiooni hüpoteegideni. Need olid laenupangad ja emiteeritud reguleerimata hüpoteegi vahendajad.
Fannie ja Freddie tegid oma olukorda halvendades oma tuletisinstrumentide kasutamist oma portfellide intressimäära riski maandamiseks. Kuid nagu erasektori ettevõtted, kellel aktsionärid palvetasid, tegid nad seda teiste pankadega konkurentsivõimeliseks. Nad kõik tegid sama asja.
Fannie Mae laenude omandamine oli:
- 62% negatiivne amortisatsioon
- Ainult 84% intressi
- 58% subprime
- 62% vaja ettemaksu alla 10%.
Freddie Maci laenud olid veelgi riskantsemad, mis koosnesid:
- 72% negatiivne amortisatsioon
- Ainult 97% intressi
- 67% subprime
- 68% vaja ettemaksu alla 10%.
Need eksootilised ja subprime hüpoteekid tegi Fannie ja Freddie laenude omandamise mürgiseks.
Fannie ja Freddy hoidasid vähem toksilisi laene kui enamik panku
Määrustes tehti kindlaks, et Fannie ja Freddie võtsid vähem neid laene kui enamik panku. Nad omandasid rohkem neid laene, et säilitada turuosa väga konkurentsilises turus.
2005. aastal toetas senat seaduseelnõu, mis keelas neil oma portfellis hoida hüpoteegiga tagatud väärtpabereid . Kongress soovis valitsusele riski vähendada. Kokku kaks GSE-d omavad või garanteerivad $ 5,5 triljonit 11,2 triljoni USD hüpoteeklaenuturgu.
Aga senati arve ei õnnestunud ja Fannie ja Freddie suurendasid oma riskantsete laenude osalust.
Nad saaksid rohkem raha laenude kõrge intressimääraga kui laenude müügist saadud tasudest. Jällegi püüdsid nad säilitada kõrge aktsiahinna väga konkurentsivõimelise eluasemeturul.
Fannie ja Freddie võtsid valitsuse toetatud ettevõtetena rohkem riske kui neil peaks olema. Nad ei kaitsnud maksumaksjaid, kes lõpuks pidid oma kahjumit ära võtma. Kuid need ei põhjustanud eluaseme langust. Nad ei tulnud turule eksootiliste laenudega. Selle asemel olid nad hüpoteeklaenude kriisi tagajärjed, mitte põhjus.
Tuletisinstrumendid aitasid põhjustada Fannie'i kokkuvarisemist
2007. aastaks oli ainult 17 protsenti nende portfellist subprime või Alt-A laenud. Aga siis eluasemehinnad vähenesid ja majaomanikud hakkasid täitmata. Selle tulemusena moodustas see suhteliselt väike osa riskipreemiate laenudest 50 protsenti kahjudest.
Kuna GSE-d ei olnud Fannie ja Freddie kohustatud oma laenuportfelli suurust kompenseerima, et see katta aktsia müügist piisavalt kapitali. See oli nii lobitöö jõupingutuste kui ka nende laenude kindlustamise tulemus. Selle asemel kasutasid nad tuletisinstrumente oma portfellide intressimäära riski maandamiseks. Kui tuletisinstrumentide väärtus langes, siis ka nende võime tagada laene.
See tuletisinstrumentide riskipositsioon tõestas oma langust, nagu ka enamike pankade puhul. Kuna eluasemehinnad langesid, sattusid isegi kvalifitseeritud laenuvõtjad enam kui kodus väärt. Kui neil oleks mingil põhjusel maja müüa, kaotaks see vähem raha, võimaldades pangal sulgeda. Negatiivse amortiseerimise ja ainult intressiga laenude laenajad olid veelgi halvemas vormis.
Likvideerimine Fannie ja Freddie hävitaksid eluasemeturg
Mõned seadusandjad pakuvad Fannie ja Freddi kõrvaldamist. Teised väidavad, et Ameerika Ühendriigid kopeerivad Euroopat tagatud võlakirjade kasutamisel, et rahastada enamikku koduhüpoteeke. Kaetud võlakirjade puhul säilitavad pangad krediidiriski oma koduhüpoteekides. Nad müüvad võlakirju, mida need hüpoteegi tagavad välisinvestoritele. See võimaldab neil intressiriski maandada.
Mis juhtuks, kui kongress kõrvaldaks Fannie ja Freddy? See vähendaks oluliselt hüpoteekide kättesaadavust ja suurendaks kulusid. Pangad kardavad hüpoteekide väljaandmist, mis pole garanteeritud. Hüpoteeklaenude intressimäärad võivad ulatuda 9-10 protsendini. Hüpoteekid muutuksid haruldasteks ja kallimaks. USA eluasemeturg langeks kokku.