Mõlema maja konsolideerimine ühte koda nõuab strateegiat
Võimalus 1: kodu ostmine, järgnes müük 2 maja
Esimene sellise plaani probleem on hüpoteegi jaoks kvalifitseeritud.
On selge, et kui kaks müüjat müüvad koju eesmärgiga osta üks kodu koos paarina ja rahastamine ei ole seotud, on see palju lihtsam. Müüjad, kellel on tasuta ja selged kodud või kodud, millel on piisavalt omakapitali, et luua raha, et osta kodu otse, on rohkem vabadust seda võimalust järgida. Kuid tegelikkuses on enamik inimesi kodu väljaostmiseks hüpoteeki välja võtma. Mis tähendab, et osapooltel võib olla vaja saada hüpoteeklaenu lisaks sellele, et nad saavad hüpoteegi maksta ka kahes teises kodus.
Pärast uue hüpoteegi maksmise lisamist kahe olemasoleva hüpoteegi maksmisele võib see suhtarv proportsionaalselt sissetulekuga viia mõlemad osapooled välja, et neid kvalifitseeruda. Laenuandjad kasutavad suhteid, mis on protsentuaalsed nii esi- kui ka tagapool. Esiotsa suhe on protsent hüpoteegi maksmisest kombineeritud brutokuupäeval. Tagasimäära suhe on hüpoteegi maksed koos täiendava võlgnevusega, näiteks krediitkaardid kombineeritud brutokuupäeva sissetulekuga.
Kui suhtarvud on liiga kõrged, ei saa pooled samaaegselt kõigi kolme koda omada. Aha, võite öelda, kuid pooled saavad neid kodusid üürida ja kasutada seda renditulu hüpoteegi maksmise hüvitamiseks , eks? Kuigi see suurendaks tulu, mis vähendaks suhet, ei anna laenuandja tõenäoliselt arvutamisel renditulu.
Enamik laenuandjaid järgib rangeid suuniseid, mis käsitlevad eluaseme renditulu saamise rendiperioodi hüpoteegi arvutamisel, ning üks kuu või kaks pole piisav.
Teine kodu kokkuostmise probleem, millele järgneb kahe maja müümine, on asjaolu, et kui uue kodu sissemaksed tulevad kahe teise maja müügist, peaksid müüjad tõenäoliselt kirjutama tingimusliku pakkumise . Tingimuslik pakkumine annab neile väljapääsu, kuidas ost tühistada, ja paljud müüjad ei meeldi kindlatele pakkumistele põhjendatud põhjusel, sest need ei ole alati kindlad asjad.
Kui turg ei soodusta tingimuslikke pakkumisi, võib see strateegia veelgi keerulisemaks muuta. Näiteks müüja turul võib tingimuslikke pakkumisi üsna raske aktsepteerida. Kui kavandatav ost on väga soovitav kodu, võiks olla mitu pakkumist, ja tingimuslikud pakkumised pole peaaegu kunagi võitnud mitme pakkumisega seotud olukorras.
2. valik: maja müümine enne uue kodu ostmist
See, kas paar peaks müüma mõlemat maja või lihtsalt ühte maja, et kombineerida majapidamised uues kodus, sõltub uuesti hüpoteegi suhtest. Enne uue kodu ostmist on võimalik müüa ainult üks maja.
Selles olukorras saab kõige paremini nõustada hüpoteeklaenuandja .
Kui aga mõlemad kodud on vaja müüa enne uue kodu ostmist, siis on olemas kolm põhilist alavalikut:
- Müüa olemasolevaid kodusid sõltuva lepinguga, mis võimaldab müüjatel teatud aja jooksul osta uut kodu ja sõlmida ostulepingut või
- Müüa olemasolevaid kodusid renditasu valik pärast sulgemist, et anda müüjatele aega, et leida uus kodu, et osta ja liikuda.
- Müüa mõlemad kodud, kolib mujalt ja seejärel uude kodus jahtima, mis hõlmab kahekordistamist. See viimane variant on parim finantssuhete poolest, sest müüjal poleks mingeid ettenägematuid olukordi ja neil on tugevam positsioon läbirääkimiste pidamiseks uue kodu ostmise üle. Kuid reaalselt enamus inimesi ei soovi kaks korda liigutada. Üks kord liigub sageli piisavalt kõvasti.
Kui müüjad otsustavad kirjutada tingimuslikke pakkumisi, kui nad müüvad müüja turul, on ostjatel lihtsam dikteerida tingimusi, kui nad müüvad ostja turul.
Müüja turul ostavad ostjad sageli palju ootusi, et müüja leiab kodu ostmiseks, kui muul viisil. See on ohutu viis, kuidas müüjad kavatsevad osta uut kodu, sest müüjad ei ole riskid, kui nad ei leia uut kodu, mida osta saaks.
Negatiivne külg on loomulikult see, et müüjad suudavad oma unistuste kodu leida ja siis ei suuda - seda mitmel põhjusel, mis võib ulatuda hinnast kuni seisundini asukohani - müüa oma olemasolevaid kodusid. Unustamatu kodu kaotamine võib olla valulik. Kogenud kinnisvaramaakler, kes tegeleb selliste tehingutega, peaks olema võimeline abistama ja muutma protsessi sujuvaks.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Real Estate'is Californias Sacramentos.