Kliendid on mulle nii palju kordi küsinud Zillowi väärtuse hinnangutest, et arvan, et kõik on mõtlema, kas Zillow on oma Zesticiga täpne. Ma arvan, et kõigepealt mõista, mis Zillow pole. Zillow ei ole kinnisvaras. Ma ei tea ühtegi kinnisvaramaaklast, kes töötavad Zillowis (ei ole ikka veel). See pole avalik teenus nagu raamatukogu. Zillow on ettevõtte veebisait, mille eesmärk on meelitada silma, kes soovivad kodus pilku vaadata ja omakorda müüa reklaami kinnisvara spetsialistidele.
Zillow tugineb paljudele järeldustele erinevatelt allikatelt kogutud andmete jälgimise kohta. Kõigil on midagi kohta arvamust. Võite nõustuda või mitte nõustuda. Arvamused ei ole faktid. Kui Zillow oleks oma spetsiifilise kristallipalli abil turul pulseerunud, oleks Zillow oleks ennustanud eluasemeturu kokkuvarisemist ja seda ei juhtunud. Tegelikult hakkas Zillow lihtsalt alustama, kui turg hakkas muruma.
See on nagu analoogia, mille Randolph Duke esitas 1983. aastal Eddie Murphy filmis " Trading Places" 1983. aastal, kus Duke'i tegelane selgitab, et kas turg tõuseb või turg väheneb, jätkuvad kauba vahendajad (ja jah, isegi ettevõtted nagu Zillow) raha tegema.
Zillowi Zestimate'i mõistmine
Zillow omandas andmed, ühendades kogu eluasemega seotud teabe, mida ta võiks leida. Ühendamine on suurepärane sõna erinevate allikate andmete segamiseks ja ühitamiseks ühest allikast.
Koostatud õigesti, ühinemine võib luua monopoli. Kuid ära võtkem ennast ise. Olemas on palju arvutiseeritud programme, mis suudavad prognoosida kodu väärtust. Isegi kinnisvaramaaklerid kasutavad arvutipõhiseid programme, kuid erinevus on kinnisvaramaaklerid, ei tugine neile programmidele, sest näiteks võib näha tehisintellekti.
Me pole veel veel seal.
Praegu pole vähemalt Zillow ennustanud, kuidas ostja tunnevad, kui ta siseneb koju. Zillow ei saa teile öelda, kas interjööri on uuendatud, kui töö on parem, või kas kasutatavad materjalid on halvemad või kas nurgakool on vähendanud jalgpalliväljale toetatavate kodude väärtust või mõnda muud arvu tegurid, mida kinnisvaramaaklerid ja hindajad kasutavad, kui nad naabrit teavad ja on kodust isiklikult kontrollinud.
Kuidas töötajad jõuavad hinnangu väärtuse
Ma ei räägi kõigist kinnisvaramaakleritest, kuid olen tegutsenud rohkem kui 40 aastat ja neil on piisav, kui mitte üle keskmise pädevuse. Kui ma hakkan vara hindama, on esimene asi, mida ma oma arvutist lähtudes uurin Google'i satelliidi kodust. Märgin, kas see toetab kinnist tänavat, kaubandusomandi lähedust või kiirteid, läheduses olevate teiste kodude suurust, taimkatte ja maastikukujundust, suunda päikesele ja kui mul on õnne, siis võib olla foto välisilme pluss tänava stseen.
Käitatakse ka kahte automatiseeritud hindamise komplekti. Üks on CoreLogici omanduses oleva äriühingu Realist, mis on kõigi müügitehingute, sealhulgas mitterahaloomega seotud andmete keskmes, ning võtab arvesse ümbritsevat kodu müüki, mis erineb konfiguratsioonist ja tüübist 25% ulatuses või vähem, sealhulgas muid käsitsi kindlaksmääratud parameetreid.
Teine automaatne hindamine põhineb ka otse MLS- il tõusval müümisel, mis arvutatakse ruudukujuliste materjalide põhjal , sealhulgas kõigi müüdud, ootel ja aktiivsete loendite kõrge, madala, keskmise ja keskmise väärtusega. Need kaks väärtust üksi on tihti üksteisest väga erinevad, kuid koos kasutan, võin jõuda mitmesuguste väärtusteni, enamasti mitte rohkem kui 5% erinevuseni. Kuid see ei ole peaaegu piisav väärtuse kindlakstegemiseks.
Selle teabega arreteerides kontrolliksin ma kodu ja vaataksin seda ostja silmis, kuidas hindaja seda vaatab ja kus peame konkurentsi vastu võitlema, et liiklust kodus liikuda . Minu jaoks ei ole ebatavaline siseneda koju koos ettevalmistatud kirjavahetuse lepinguga ja lõpetada käsikirjalise hinna muutmine pärast koju vaatamist. Automatiseerimine ei asenda isiklikku hinnangut.
Zillow Zestimate väärtuse täpsus
Zillow ei väida kunagi, et 100% täpne kogu aeg või isegi 80% täpne enamus ajast kõigis valdkondades. Kui kõik kuuekordse raadiusega kodud on üksteisega väga sarnased, ütleme näiteks, et äärelinna alajaotus, mis on täis umbes samal aastal ehitatud majades, on sama suurusega ja identsete mugavustega, on Zillowi hinnang palju täpsem, ehk 10% piires, kuna selle välja viskamiseks pole piisavalt erilisi erinevusi. Muudel juhtudel pole see nii lähedal.
Ma tõmbasin nelja tüüpilise kodu, mida ma ise müüsin, et võrrelda teiega Zestimate'i. Üks vara on kaks maja Midtown Sacramentos asuvas hoonestatud majas, mis asub rööbastee lähedal asuvas hõivatud tänaval ja maanteel müra lähedal, kaubandusomandi kõrval. Zillow hindas selle kodu väärtust 380,733 dollariga, kuid müüs selle pärast ligikaudu 6 kuud turule ligikaudu 349 000 dollarit. Zillowi hinnang oli liiga suur 9%.
Teine kodu oli Sacramento Pocket'i piirkonnas kohandatud rand. Zillow hindas seda kodu 983,097 dollariga. See müüdi 1 085 000 dollariga, mis oli 10% rohkem kui Zillowi hinnang. Kui müüjad oleksid Zillowi hinnangul tuginenud, oleksid nad kaotanud rohkem kui 100 000 dollarit, mis pole väike muutus.
Kolmas kodu oli rekonstrueeritud kodu Davise Ülikooli lähedal asuvas Davisis, California piirkonnas. Zillow hindas seda kodu 1,230,563 naela eest, kuid seda müüdi 1 495 000 dollarini ja raha eest ei kaasatud rahastamist. See Zestimate oli üle 20% liiga madal.
Neljas kodukoht oli Elk Grove'i, California osariik. Jällegi oli Zillowi hinnang liiga madal, 488,711 dollariga ja müüs veelgi 16%, sealhulgas ostja laenuandja hinnang, 565 500 dollariga.
Zestimate on sõnastatud, et anda veebisaitide külastajatele väärtuslikku väärtust. See ei tähenda hindamise asendamist ega kinnisvara spetsialisti arvamust väärtuse kohta. Enne kui ma külastan müüjat, võin ma alati võtta Zillowi väärtusi, sest ma tean, et müüja vaatab need väärtused. Mitte sellepärast, et hinnangul on mulle väärtus professionaalina. Kinnisvaramaaklerid ei kasuta Zillowit kodu hindamiseks.
Ma mõistan, et mõned agendid ütlevad oma klientidele, et nad hindavad Zillowis olevat hinda, et õigustada, kui palju nad kodu ostmisel saavad, kui Zestimate on tegelikust müügihinnast palju suurem. See on valikuline kasutamine agentidega. Kui hind on nende kasuks, võivad nad seda kasutada. Isegi pangad ei tea midagi paremat, seega näiteks lühikese müügi korral, kui pakkumine on rohkem kui Zestimate, võib lühikese müügiagent vihjata lühikeseks müügi pangale Zestimate.
Kuid Zillow pakub tarbijale palju rohkem, kui Zestiti aspekt. Ma arvan, et inimesed saavad Zesttiinilt nii palju vigu, et nad ei jäta tähelepanuta sellel veebisaidil asuvale rikkalikule rikkalikule teabele, mis sisaldab kõvasid fakte, asjassepuutuvaid andmeid, võrreldavat müüki ja naabrite demograafiat, mis kõik võivad olla esmakordselt kodus ostjale või kodukale hinnatavad müüja kinnisvaratehingus.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.
Full disclosure: Elizabeth Weintraub on ka Premier Zillow Agent