Koju ostmine võib olla teie elu kõige suurem investeering ja eluasemehinnad on paljudes turgudes enam kui mitusada tuhat dollarit.
Kuid valmistatud kodud on tavaliselt odavamad kui kohapeal ehitatud kodud, nii et nad teevad kinnisvara kättesaadavaks. Eriti madalama sissetulekuga ja maapiirkondades elavatele tarbijatele (kus töövõtjad ja materjalid ei ole kergesti kättesaadavad) võib valmistatud korpus olla ainus võimalus.
Mobiilne, valmistatud ja modulaarne
Kodumajapidamiste laenude arutamisel võivad tähised, mida võite kasutada laenuandjatega, olla olulised. See, mida te nimetate "mobiilseks koju", on tõenäoliselt "valmistatud kodus" (kuigi kodus on - või üks kord oli - mobiilne). Mitteametlikuks kasutamiseks kasutab mõlemad terminid, kuid enamik laenuandjaid väldib laenamist kinnisvara puhul, mis liigitatakse mobiilseks koju.
- Mobiilsed kodud on tehases ehitatud kodud, mis on tehtud enne 15. juunit 1976. Need võivad olla väga kenad kodud, kuid need ehitati enne, kui reguleerivad asutused nõuavad teatavaid ohutusstandardeid, ja enamik (kuid mitte kõik) laenuandjad ei soovi neid omadusi laenata.
- Valmistatud kodud on tehases ehitatud kodud, mis on ehitatud pärast 15. juunit 1976. Neid kodusid reguleerib 1974. aasta riiklik toodetud eluaseme ehitamise ja ohutuse standardite seadus ning need peavad vastama USA elamuehitus- ja linnaarenduse ministeeriumi (HUD) . Neid reegleid nimetatakse sageli HUD-koodeksiks. Valmistatud kodud on ehitatud püsiva metallist šassiile ja neid saab pärast paigaldamist teisaldada (kuid pärast paigaldamist võib kodus liikumine segada rahastamist).
- Modulaarsed kodud on tehases ehitatud kodud, mis on kokku pandud kohapeal ja peavad vastama kõigile samadele kohalikele ehituskoodidele nagu kohapeal ehitatud kodud (erinevalt HUD-koodist). Need on tavaliselt paigaldatud kindlale alusele. Nagu kohapeal ehitatud kodud, moodustavad kortermajad väärtust ja hindavad rohkem kui toodetud või mobiilsed kodud, seega on lihtsam saada laene modulaarsetele kodudele.
Kus laenutada
Tootmis- ja mobiilsidekodude rahastamiseks on mitu võimalust. Nagu iga laenu puhul, maksab see ka mitme eri laenuandja ostmiseks. Võrrelge hoolikalt iga laenu intressimäära , omadusi, sulgemiskulusid ja muid tasusid. Eriti mobiilsete eluasemelaenude puhul on laenu liik (või laenuandja, kellega te töötate) on oluline.
Jaemüüjad: ehitajad, kes müüvad valmistatud kodusid, korraldavad tavaliselt finantseerimist, et kliendid saaksid kodusid osta. Mõnel juhul võib teie ehitaja suhe olla teie ainus võimalus uue kodu ostmiseks rahastamiseks. Siiski on mõistlik küsida oma ehitajalt mitmete teiste (mittekonfidentsiaalsete) laenuandjate loendit.
Spetsialiseerunud laenuandjad: mitu hüpoteeklaenuandjat on spetsialiseerunud mobiil- ja kodumajapidamiste jaoks mõeldud laenudele (ja vajadusel maa). Ehkki mõni laenuandja võib teie ostu finantseerida, on spetsialiseerunud laenuandjad valmistatud koduostude aspektidega paremini tundlikud, mistõttu nad on valmis nende laenude jaoks taotlusi vastu võtma. Kõige tõenäolisemalt peate töötama laenuandjaga, kes keskendub valmistatud koduturule järgmistes olukordades:
- Sa ei kuulu maad.
- Te ei ühenda alaliselt kodu fondi süsteemiga.
- Ostad koju, mis pole täiesti uus või kus on tehtud muudatusi.
- Soovite refinantseerida olemasolevat toodetud kodu võlga ja mõni eelnimetatu kehtib.
Tavapärased hüpoteeklaenuandjad: kui ostate kodu ja maa, kus see asub, ja kui kodu on püsivalt paigaldatud sihtasutusse, on teil lihtsam aega laenata. Paljud kohalikud pangad, krediidiühistud ja hüpoteegi maaklerid saavad need laenud maha võtta.
Hankige soovitusi usaldusväärsete inimeste laenudele. Kui te pole kindel, keda küsima, alustage oma kinnisvaramaaklerilt, töötajatelt ja elanikelt mobiilsete koduparkides ja inimestel, keda teate, kes on laenuks raha valmistatud eluaseme ostmiseks.
Chattel Laenud
Chattel laene kasutatakse sageli mobiilsete ja valmistatud kodudes, eriti kui kodus läheb park või valmistatud kodu kogukond. Võõrandatud laen on kodus ainus laen (erinevalt laenust kodumaale ja maa koos).
Need laenud on tehniliselt isiklikud laenud - mitte kinnisvaralaenud.
Sellest hoolimata on võlgnetavad laenud saadaval ka siis, kui te olete maa omanik ja laenad kodus eraldi.
Laenuandjatega ostmisel saate teada, kas saate intressimääraga laenu või kinnisvaralaenu hinnapakkumisi. Võlakirja laenude intressimäärad on tavaliselt kinnisvaralaenude intressimääradest kõrgemad, kuid iga võimaluse puhul on olemas plusse ja miinuseid. Tarbijakaitsealase finantskontrolli büroo (CFPB) uuring näitas, et hüpoteeklaenudega võrreldes oli võlataga laenude puhul 40-50 protsenti väiksem, kuid võlatagatislaenude aastaintressimäär (APR) oli 1,5 protsenti kõrgem.
Võltsitud laenude eelised hõlmavad järgmist:
- Teil ei ole vaja kinnisvara omada, mis võib hoida teie laenu väiksem (kuigi tõenäoliselt maksate igakuiste saidi tasusid).
- Töötlemiskulud peaksid olema madalamad kui kinnisvaralaenu sulgemisega seotud kulud.
- Sulgemisprotsess on tavaliselt kiirem ja vähem kaasnev kui kinnisvara laenu sulgemine.
Võltsitud laenude puudused on järgmised:
- Intressimäärad on suuremad, seega on teie makse- ja intressikulud suuremad kui siis, kui kasutate samaväärset kinnisvara laenu.
- Tagasimakseperioodid võivad olla lühemad (näiteks tagasimaksetähtaeg on kuni 15 või 20 aastat - kuigi mõned laenuandjad võimaldavad pikemaid laene). Lühem tähtaeg toob kaasa suuremaid nõutavaid igakuiseid makseid , kuid võlgade tagasimaksmine hoiab intressikulusid madalalt.
Valmistatud maja edasimüüjad ja spetsialiseerunud laenuandjad pakuvad üldjuhul võlgnetavaid laene ja USA loendusbüroo leidis, et 2015. aastaks moodustasid 80 protsenti uutest valmistatud kodudest isiklikud asjad. Kuid mõned laenuandjad pakuvad nii isiklikke kui ka kinnisvaralaene. Rääkige paljude laenuandjatega ja küsige, millised on plusse ja miinused kodukataloogi kui isikliku vara asemel kinnisvara.
Valitsuse laenuprogrammid
Mitmed valitsuse poolt tagatud laenuprogrammid saavad valmistatud kodu laenata taskukohasemaks. Eeldades, et vastate nende programmide saamiseks kriteeriumidele, võite laenata hüpoteeklaenuandjatest, kes saavad USA valitsuse tagasimaksmise garantii - kui te laenu ei tagasta, astub valitsus laenuandjale maksma ja maksab.
Valitsusvälised laenuprogrammid on ilmselt teie parim laenuvõimalus, kuid mõned mobiil- ja valmistatud kodud ei vasta nõuetele.
FHA laenud on kindlustatud Föderaalse Elamuameti (FHA) poolt . Need laenud on eriti populaarsed, kuna neil on madalad sissemakseid, fikseeritud intressimäärad ja tarbijasõbralikud reeglid. Et saada FHA laenu, peavad olema täidetud mitu kriteeriumit:
- Kodu peab olema ehitatud pärast 15. juunit 1976.
- Kodu peab vastama HUD-koodile ja vastama teistele kohalikele nõuetele. Kodu muudatused võivad viia selle täitmiseni.
- Kõigil kodude osadel peab olema punane sertifitseerimismärgis (või HUD märgis). Näiteks kahekordse laiusega kodudes on vaja kahte märgistust.
Valmistatud koduomanike jaoks on saadaval kaks FHA-programmi.
FHA II jaotise laenude hulgas on populaarne 203 (b) laen, mida kasutatakse ka kodukabiinide jaoks, mis võimaldab ostjatel teha sissemakseid 3,5 protsendi ulatuses. Valitsuse tagatise maksumuse katmiseks maksate iga igakuise makse eest tasumisele eelneva hüpoteegi kindlustusmakse ja käimasoleva hüpoteeklaenu. FHA-laenu saamiseks peate rahuldavat krediidiskoori saama, kuid teie krediit ei pea olema täiuslik. Lisaks võite kasutada andekas raha, et rahastada oma sissemakseid ja sulgemiskulusid, ja saate isegi müüjalt nende kuludega kaasa aidata.
II jaotise laenud on kinnisvaralaenud, seega peate vara ja kodu kokku ostma ning kodu peab olema püsivalt paigaldatud heakskiidetud sihtasutuse süsteemile. Laenud võivad kesta 15-30 aastat.
FHA I jaotise laenud on saadaval isiklike asjade laenude jaoks - kasulik, kui te ei kuulu maad. Kui aga asute koju rendikohas, peab teie rendileping vastama FHA juhistele. Näiteks vajate esialgse rendilepingu tähtaega kolm aastat ja teid tuleb teavitada igast rendilepingust vähemalt kuue kuu etteteatamisega. Nõutavad ettemaksed võivad olla nii väikesed kui viis kuni 20 protsenti, kuid see nõue varieerub laenuandjast laenuandjale ja sõltub teie krediidiskoorist. I jaotise laenu lisanõuded on järgmised:
- Kodu peab olema laenuvõtja peamine elukoht.
- Paigalduskoht peab sisaldama kanalisatsiooni ja veeteenust.
- Täiesti uued valmistatud kodud peavad sisaldama üheaastast garantiid.
- HUDi poolt heaks kiidetud hindaja peab partii kontrollima.
I jaotisega laenud võivad olla ainult kodumaised laenud, näiteks võlakirjad, kuid neid saab kasutada ka hulgi ja kodu kokkuostmiseks. I jaotise laenude maksimaalsed laenusummad on väiksemad kui II jaotise laenude maksimumid ja laenutingimused on lühemad. Ühe laiusega kodu ja partii maksimaalne tagasimaksetähtaeg on 20 aastat.
VA laenud on teenistusesisikutele ja veteranidele kättesaadavad ning neid saab kasutada valmistatud ja moodulmajades. VA laenud on eriti atraktiivsed, kuna neil on võimalus osta ilma rahata ja igakuine hüpoteekkindlustus (eeldades, et laenuandja seda lubab, ja te vastate krediidi- ja sissetulekunõuetele). Sissemakse katkestamine tähendab, et teil on kõrgemad igakuised maksed - ja maksate rohkem huvi, kuid mõnel juhul on see mõistlik. Valmistatud kodu jaoks VA laenu puhul:
- Koju tuleb püsivalt kinnitada sihtasutusse.
- Peate ostma koju koos maa, kuhu ta istub, ja pealkiri koju kui kinnisvara.
- Kodu peab olema peamine elukoht (mitte teine kodu või kinnisvarainvesteering).
- Kodu peab vastama HUD-koodile ja olema lisatud HUD-märgistusele.
FNMA laenud on üha enam saadaval kodumajapidamiste jaoks, kuna see asutus kavatseb laiendada rahastamist taskukohaste eluasemeoptsioonide jaoks. Küsige laenuandjalt, kui teie tulevase ostu jaoks on saadaval uued programmid.
Erinevad laenuandjad, erinevad reeglid
Kuigi mõned eespool kirjeldatud laenud on tagatud USA valitsuse poolt, on laenuandjal lubatud kehtestada eeskirju, mis on rangemad kui valitsuse suunised. Need "ülekatted" võivad takistada teil laenata, kuid teised pangad võivad kasutada erinevaid reegleid. See on veel üks põhjus, miks ta pöörab ostmisele - peate leidma laenuandja konkurentsivõimeliste hindadega ja peate leidma laenuandja, kes vastab teie vajadustele.
Eriti kui tegemist on valmistatud kodudes, võivad laenuandjad teile öelda, et teil ei ole õigus saada valitsuse kindlustatud programme. See võib olla tõsi, kuid see on kõige parem kontrollida mitme FHA või VA laenuandjatega, enne kui loobute nende valikute osas.
Mõned näited valdkondadest, kus erinevad laenuandjad kehtestavad erinevaid reegleid:
- Laenu ja väärtuse suhe: võib-olla on teil võimalik panna alla 3,5 protsenti, või võib teil olla nõutav 20 protsendi sissemakse tegemine .
- Krediidiskoorid: Sõltuvalt teie krediidiskoorist ei pruugi mõned laenuandjad teiega koos töötada, samas kui teised määravad teie krediidil põhinevad intressimäärad või maksevajadused.
- Kodu tüüp: mõned VA ja FHA laenuandjad ei soovi laenata valmistatud kodudes, kuid need võivad olla modulaarsete kodude jaoks avatumad. Mõned ei taha rahastada ühemõttelisi, kuid nad rahastab kahekordseid või suuremaid kodusid.
- Üürnike hõivatus: kui plaanite elada pargis või kogukonnas, siis võivad laenuandjad teada saada, kui palju elanikke renditakse võrreldes sellega, kui palju on nende kodud.
- Chattel vs. hüpoteek: Mõned laenuandjad pakuvad ainult võlgnetavaid laene, nii et see on ainus toode, mida nad teile pakkuda pakuvad. Samuti ei anna mõned laenuandjad isiklikke laene.