Lahendus võimalikele madalatele hindamistele
Ülisuurates kinnisvaraturgudes, mis koosnevad piiratud varudest ja paljudest ostjatest, kes võistlevad tihti sama koduse jaoks, motiveeritud kodu ostjad võivad tunda vajadust pakkuda kõrgemat ostuhinda. Sageli on selle pakkumise hind liiga suur, et õigustada nende laenuandja hindaja. See võib kaasa tuua madala hinnangu . Kuid müüjad ei tohiks lubada madala hinnangu andmise võimalust, kui nad ei valiks pakkumist, mis oleks kodus kõrgem.
Müüjad on valikud.
Vaatame tüüpilise näite sellest, mis võib juhtuda kuuma müüja turul . Esiteks on kodud, mida ostjad sageli tahavad võidelda, on need kodud, mis on:
- Parimal tingimustes
- Hinnaga õigus
- Suur nõudlus naabruses
- Üldiselt asub see äärmiselt soovitavas koolikohtus.
Kui kodus, mida soovite müüa, on kõik need omadused ja see on olnud turul lühikese aja jooksul, on see märge, et teie kui õnnelik müüja võib saada rohkem kui ühe pakkumise. Eriti kui on märku suurest huvist ja paljude kodu näituste kohta, mida tõendab paljude esindaja visiitkaartide jääk köögilauale.
Milline mitu pakkumist üle hinnaklassi on kõige parem vastu võtta?
On tavaline, et müüjad saavad väga põnevil, kui saabub hulk ostupakkumisi , mis kõik ületab nimekirja hinda. Esimene asi, mida müüja tõenäoliselt arvab, on "O h, mu kallis, meie hinnasime kodu liiga vähe ," mis on loogiline, kuid mitte tingimata õige.
Üldjuhul tähendab mitmete pakkumiste saamine seda, et kodus maksate just õigesti. Pakkumised, mis ületavad hinnakirja, peegeldavad võitjapakkumise jaoks valitud ostja põnevust ja otsustavust.
Hoiduge ostu-pakkumisega saadetud emotsionaalsetest armastusest. Seal on palju veebisaite, kus ostjad saavad alla laadida ja ümber kirjutada kirja, mis on mõeldud müüja südameastme tõmbamiseks; mõned on tõsi ja mõned ei ole.
Müüjad peaksid proovima nii palju kui võimalik, et emotsioon eemaldataks müügiotsusest. Emotsionaalseks saamine on esimene samm madalama kasumi saamiseks.
See jätab müügihinna. Ostjad usuvad, et kui nad pakuvad kõrgemat hinda kui ükski teine ostja, siis müüb müüja oma pakkumise, nagu näiteks tasuta raha, mis kukub taevast ja allkirjastavad selle. Kuid müüjad peavad kaaluma selle tagajärgi, mis võiks juhtuda, kui kodu ei hinda seda summat. Kui kodu ei hinda ostuhinna, tähendab see seda, et laenuandja ei nõustu suure laenu ja väärtuse tasakaalu laenamisega. Muidugi, kui pakkumine on sularahas, ei ole tavaliselt hinnangut.
Parim pakkumine aktsepteerimiseks on pakkumine, mis tõenäoliselt sulgub deponeerimise tingimusi. See tähendab, et see ei pruugi olla kõrgeima müügihinnaga pakkumine.
Näide 3 pakkumistest üle hinna, mis ei pruugi hinnata
Ütleme näiteks, et ilusate kodu müüja väga soovitavas elupaigas Elk Grove Californias otsustab oma kodu välja tuua hinnaga 550 000 dollarit. Võimalik, et võrreldav müük 1/2 miili raadiuses viitab tipp-müügihinnale $ 549 000, mis muudab kodus väga agressiivselt hinnaga. Kuid madala varude ja kõrge nõudluse tõttu saab müüja 3 pakkumist.
Nemad on:
- Pakkumine nr 1 Jane Eyre'ist : 560 000 dollarist ostjalt 3,5% sissemaksega ja FHA laenuga . Viimase viie aasta jooksul on see ostja sulgemine tema rekord. Jane ei suuda ületada lõhet laenu ja hindamise vahel, kuid nõustub maksma 1000 dollarit rohkem kui ükski teine ostja.
- Pakkumine # 2 Arlo Guthrie'st : $ 557,000, 10% allahindlus ja tavaline laen . Arlo pakub maksma hinnangulise väärtuse ja müügihinna vahelist erinevust maksimaalselt 5000 USA dollariga.
- Joe Dimaggio pakkumine # 3 : 559 000 dollarit 3,5% võrra ja FHA laen. See ostja on esitanud teisele noteerimisagendi pakkumisele muu vara, millel on sarnased tingimused ja lihtsalt loodab parima. See juhtus tegelikult, kui sa võid seda uskuda.
Müüjaga võib teil olla kiusatus võtta pakkumine Jane Eyre'ist. Lõppude lõpuks, kes hindajatest teab?
Hindamine on ainult ühe inimese väärtushinnang, mis võib erineda hindajalt hindajale. Turg muutub ja muutub pidevalt. Võib ilmuda uus võrreldav müük või hindaja võiks pakkuda rohkem täiendusi kui mõni teine hindaja. Hinnanguliste väärtuste vahel on aeg-ajalt paindlikkus.
Või võiksite kaaluda halvimat olukorda. Kõige halvema stsenaariumi korral võiks kodu hinnata 550 000 dollariga. Sel juhul tühistas Jane Eyre oma lepingu . Rääkimata pole selliseid pakkumisi nagu "Ma maksan 1000 dollarit rohkem kui järgmine ostja", ei saa pidada seaduslikult vastuvõetavateks pakkumisteks, kuna pakutavat tegelikku müügihindu pole. See on ebaselge. Lisaks sellele on võimalik, et Jane'i laenuandja ei pruugi kvalifitseeruda teda ostma ühtegi kodu tema sulgemise tõttu, kuna see on kindlustusvõtja valik. Punane lipp.
Joe Dimaggio ostu pakkumine tundub mõttetu, kui Joe on valmis järgmise kodu ostma ja tundub olevat selle konkreetse ostuga pühendunud. Rääkimata sellest, Joe müügihind on palju madalam kui teised, ja tema laen on sama kui Jane's. Joe on juba näidanud, et ta ei järgita protokolli, ja kui mitte seadusevastaselt, peetakse ebaeetilisemaks, et kirjutada pakkumine rohkem kui ühele kodule, kui ostja ei saa endale mõlemat kodu osta. Peale selle, millise ostja esindaja saadab kahele erinevale kodule kaks erinevat pakkumist sama noteerimisagendi jaoks? Kogu see on kirjutatud hädas.
Selles stsenaariumis ainus pakkumine, mis muudab müüja valikuks mõistuse, on Arlo pakkumine. See on puhas, ostja soovib panna oma raha, kui tema pliiats märgib. Kui maja hindab ainult 550 000 dollarit, saab müüja ostjalt lisaks 5 000 dollarit.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyoni kinnisvaras Sacramentos, California