Mida peate teadma lühikese müügi ja tagastamise kohta
Lühikeseks müük ja vara väljaostmine on kaks erinevat tüüpi tehingut, millel on ühine nimetaja, kes on hädas olevad omadused ja mis hõlmavad hüpoteeklaenuandjat. (Neid ei saa omavahel vahetada, kuigi enamik inimesi seda ei mõista, on nende kahe vahel erinevus.)
Paljud koduostjad hakkavad otsima lühikeseks müüki ja vara väljaostuid, kui nad soovivad osta odavat maja kas investeeringute eesmärgil või elukohana.
Nad usuvad, et nad suudavad säästa palju raha või osta kodu palju vähem kui turuväärtus.
Kui ostjad kutsuvad mind ütlema, et nad soovivad osta lühikese müügi või sulgemist, annan neile reaalsuse kontrolli. See tõde on see, et nad tõenäoliselt ei päästa raha, kuna pangad kipuvad väärtustama nii lühikeseks müüki kui ka turuväärtuse väljaostmist, võttes arvesse vara seisundit. Siiski on ka erandeid, ja iga nii tihti on olukord just õige. Kuid see on pigem erand kui reegel.
Alustamiseks uurime erinevusi lühikeseks müügi ja vara väljakirjutamise vahel.
Lühikese müügiomandi põhijooned
- Lühikese müügiga maja on köök, mis ei kuulu pangale. Kuid selleks, et müük sulgema deponeerimiskontole, peab pank müügi heaks kiitma.
- Pealkiri on ikka veel majaomanike nimedes ja omanikud elavad sageli varas, sest nad ei saa endale lubada minna mujale.
- Koduomanikud võivad oma hüpoteegimaksetest olla või mitte; kuritegevus ei ole alati nõue.
- Peab olema dokumenteeritud raskuste kiri . Need raskused võivad hõlmata töö kaotust või sunniviisilist pensioni, see võib olla seotud tervisega või müüjad saaksid lahutatud või kinni pidada.
- Mõned lühimüügid hõlmavad tagasipööratud hüpoteeke, mille on alla kirjutanud surnud müüjad, või teiselt poolt pankrotiga kaotatud, kuid mitte kunagi vabastatud laenud.
- Kuigi kodus ei pruugi olla veealune, nõuab enamik lühikeseks müüki laenuandjale vähem kui kogu summa. Müüja saab kvalifitseeruda ka lühikeseks müügiks, kui omakapitali ei piisa kõigi müügikulude katmiseks, nagu komisjonitasud ja sulgemiskulud.
Foreclosure Property põhiomadused
- Hüpoteeklaenud on kodud, mis kuuluvad hüpoteeklaenuandjale või - kui hüpoteek on kindlustatud või tagatud - valitsuse üksusele, nagu Fannie Mae, Freddie Mac või HUD.
- Laenuandjal on mitmesugused võimalused sulgemise vara omandiõiguse omandamiseks. Kõige levinum viis on sundida kinnisvaraomanikke oma hüpoteegi maksmata jätmise eest. Kuid pangal on lubatud sulgeda muudel põhjustel, näiteks menetlused, mida pakutakse siis, kui majaomanik müüb kodus teisele isikule ilma laenu tasumata. Müügitüüp ei ole enam lubatud. Pangad võivad ka omandiõiguse loovutamise õiguse omandada sulgemise või kohtumenetluse asemel.
- Kui pangad omandavad sulgemisega vara, siis nad tõstavad sõitjad ja kindlustavad kodu. Üldiselt suleb varahaldusettevõte vett ja võib-olla laseb aknad ja uksed ning muudab lukud. Sellepärast on foreclosures sageli naeratus naabruses.
Hüpoteekide ja lühikese müügi tehingute tingimused
Peaaegu iga lühike müük ja sulgemine on müüdud "on-on" praeguses seisukorras.
Mõned pangad investeerivad sulgemine kodudesse, sest pangad mõistavad, et nad saavad oma kasumit rehabilitatsiooni abil suurendada, kuid paljud pangad müüvad kodus samas olukorras, kus eelmised sõitjad lahkusid, kuid siiski kahetsusväärne.
Mõnikord on väheolulisi asjaolusid, mille alusel pank lubab olulisel määral hinnaalandust, kuid see on tavaliselt haruldane. Võite küsida näiteks ahju või katuse asemel vähendamist või krediiti, kuid kui turg on kuum ja teine ostja võib tasuda sularaha, siis tõenäoliselt lükkab pank selle taotluse tagasi.
Peamine erinevus sulgemine vara seisukorras ja lühikese müügi kodus seisund on sulgemine tingimus võib olla teadmata. Sulgemise kodu võib vabaneda juba kuude, isegi aastate jooksul, mille jooksul võib tekkida hallitusseente või vee sissetungi. Mõnikord omanikud prügikast kodus või ei suuda seda korralikult säilitada, kui kodus on sulgemine. Võrdluseks, lühikese müügi müüjad kalduvad paremini hoolitsema oma kodude eest ja nad võivad ostjale avalikustada.
Teine erinevus on sulgemine vara tavaliselt suletud 30 päeva jooksul. Lühikese müügi puhul, mis nõuab pankade heakskiitu, võib keskmiselt 30 päeva kuni 3 kuud võtta vaid lühikese müügi kinnitamise kirja saamiseks ja seejärel veel 30 päeva, seega vähemalt kaks korda nii kaua.
Kus ja kuidas osta foreclosures
Kui pank ei ole väike ja kohalik, ei ole tõenäoliselt avalikkusele müügiks sulgemine kodus. Pangad müüvad tavaliselt vara väljaostutamist viiel viisil. Välja arvatud kogumüügimeetod, on enamik pankade poolt müüdud vara väljakirjutamistest pangale kasumit.
- Halduri enampakkumisel või šerifi enampakkumisel. See menetlus on pakkumismenetlus, mis toimub kohtumaja või muu avaliku hoone astmetes. Tavaliselt peavad pakkumised olema sularaha ja pank määrab kohustusliku reservi. Kui seal on ülekaalulised kinnipidamisõigused, võtab ostja endale vastutuse nende kinnipidamiste eest. Enampakkumisel olevad ostjad ei tööta sageli kinnisvaramaakleriga.
- Erakorraliste investorite hulgimüügil. Need võivad olla kodud, mida ei müüda enampakkumisel või kodudes, mida pank kunagi enampakkumisel ei panna. Pank koondab need kodud rühmadesse ja müüb kogu paketi investeeringute ostjale või ettevõtetele järsku allahindlusega.
- Interneti-oksjoniettevõtte kaudu. Paljud veebikülgedel toimuvad oksjonid pakuvad reserveeritud pakkumist, mille korral kodu ei müüda, kui reservi ei täideta. Nad nõuavad sageli, et ostja maksaks enampakkumisettevõttele lisatasu, nagu näiteks pakutud hinnaga 5 protsenti. Esialgsed müügihinnad on sageli reserveeritud pakkumishinnast madalamad ja võivad osutuda petlikeks. Enamik neist veebisaitidest võimaldab teie enda esindajal teie esindamist.
- Loendes kodus Reo esindajaga ja pakkudes kodus müügiks MLS-is. REO-agent töötab panga varahalduriga ja valmistab ette BPO. Agent hindab seisundit ja võimaldab oma AS IS-i seisundi mahaarvamist, nii et kodu on põhiliselt noteeritud turuväärtusega. Teie esindaja võib teid esindada.
- Müügikohad asuvad oma veebisaidi portaalis ja võimaldavad elektrooniliste pakkumiste esitamist. See on sagedamini valitsuse üksustega. Pank maksab ka teie esindajale, kes esindab teid.
Kus ja kuidas osta lühikese müügi
Ostja või investor ei tohi osta lühikeseks müüki otse majaomanikult. Tegelikult nõuab paljudel lühikeseks müügitel, et ostja allkirjastaks käeulatuses oleva kinnituskiri, mis kinnitab, et müüjad ja ostjad ei ole eelnevalt omavahel seotud. Mul on olnud panku tagasi lükatud lühike müük, kuna ostja oli naaber, kes elas lähedal.
(Peale selle võivad mõned osapooled sellist praktikat vastu vaielda ja hoida seda teavet pangalt. Nad võivad allkirjastada käeulatusest, kuid salaja ei suuda müüjaga suhteid avaldada. Sellistes riikides nagu California võib selline meede olla hüpoteeklaenude lühikeseks müük, mis võimaldab pangal tühistada müüjale pakutava vastutuse vabastamine.)
Kui soovite osta lühikeseks müügi, peaksite oma rendiagent üles võtma esindama. See agent ei peaks olema noteerimisagent. Sa väärid oma esindust. Pealegi on pank kitsenda komisjonitasu lühikeseks müügiks kahesubandusagentuuride nimekirjas.
Teie esindaja peaks teie jaoks kindlaks määrama, mitu pangad ja kinnipidamisõigused on seotud, et saaksite piisavalt ette valmistada lühikese müügileppe heakskiitmise ootust. Teie esindaja võib samuti soovida kinnitada, et müüja kvalifitseerub lühikeseks müügiks. Kuigi mitte iga lühikeseks müük nõuab müüja raskusi, enamik seda teevad.
Lõpuks, näpunäide: pangad võivad teile pakkuda counter-pakkumist ja küsida kõrgemat hinda. Kui vara nõuab remonditöid, võidakse teie aktsepteeritud müügihinnaga sulgeda, kui esitate panka mõne dokumenteeritud hinnangu ja fotodega.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.