Küsimus: kas ma peaksin oma kodus parandama või proovima seda müüa nagu on?
Lugeja küsib: Olen kulutanud palju aega ja raha, muutes kodus välimisi remodelleerumist, pluss märkimisvärne kapteni vannituba. Kuid ülejäänud minu 22-aastane kodu vajab tähelepanu sees. Vanni ülakorrusel on kuiv mähk ja on dateeritud. Köök on ka 1980ndatel. Meil on üsna uued seadmed, kuid arvesti vajavad arvestite ja kapid vahetamist. Kas ma peaksin kodus parandama või proovima seda müüa nagu on?
Vastus: see on üks neist küsimustest, kus vastus sõltub sellistest muutujatest nagu konkureeriva varude seisund, kas see on kuum, külm või neutraalne kinnisvaraturg ning investeeringutasuvuse tõenäosus.
Minu kogemuse kohaselt panevad paljud müüjad oma kodude müüki panema liiga palju raha. Nad teevad remonti, mida ostja ei pruugi kunagi märkida või ei maksa lisatasu eest. Enne remondi tegemist pidage oma agendiga nõu ja veenduge, et teie agent on kogenud ja piisavalt kvalifitseeritud, et pakkuda ühtseid vastuseid, millele saate tugineda.
Kodu müümine nagu on seisund
Näiteks paar aastat tagasi oli möödunud klient, kes soovis öelda, et naabrid peavad oma kodusid kohe müüma. Et öelda, et see oli vajalik, oli töö vähene.
Kodu ilmus asustatuks. Seintel oli augud puurpõrandate välisküljele ja uriini leotatud aladele; enamik elektrikaid ei töötanud ja vannitoa tualett oli langenud läbi silluste.
Kõik kraanid lekisid ja ühes magamistoas leidsin surnud rottide hunniku, mis põrandati põranda keskele.
See ei olnud köök, mida saaks kergesti fikseerida. Sellest kohast ei oleks saanud müüa isegi värvikiht. Me hindasime seda piisavalt madala hinnaga, et see meelitas mitu pakkumist ja müüakse null päeva turul.
Ainult töövõtjad ja lõõtsad tegid pakkumisi selles kodus.
Kas koduostja soovib kinnitusvahendeid või fikseeritud kodusid?
Mõned koduostjad soovivad osta fikseerija ülemise koju, kuid üldiselt need ostjad soovivad koju, mis vajab kerge kosmeetilist remonti. Ostjad, kes kalduvad kinni püüdma, on need, kes ei või kvalifitseeruda kodu kallimaks ostmiseks või nende jaoks, kes soovivad saada kasumit kodu kujundamise teel.
Ma olen veel kohtunud algajaga esmakordsel kodus ostjalt, kes ütleb: "Anna mulle koju, kust ma saan pintsliteni kukutada". Enamik kinnisvara ostjaid soovib teha lihtsaid remonditöid, näiteks värvida seinu, panna uued vaipkatted või asendada valgustihendeid. Tavaliselt ei soovi nad sihtasutust taastada või seinu liigutada.
Kinnisvara ülemise ostjad vähendavad kodu hinda, et võimaldada remonti ja ebamugavuste pärast natuke rohkem. Ütleme, et kodu on väärt 100 000 dollarit, kuid see vajab uut katuset. Uus katus võib maksta 10 000 dollarit. Kõige tõenäolisemalt ei paku ostja selle kodu jaoks 90 000 dollarit. Vastasel juhul võivad nad osta identse kodu uue katusega 100 000 dollariga ja neil pole probleemi.
Seda tüüpi koduostja võib pakkuda 75 000 dollarit või isegi vähem. Selles stsenaariumis oleks müüja targem maksta uue katuse eest ja müüa kodu 100 000 dollarini.
Peale selle ei osta paljud ostjad koju, mis vajab uut katuset. Nad muretsivad, et töö maksab rohkem kui see, mida nad ootasid. Võibolla katuse asendamine tähendaks raftide muru ja remonti, mis võib kuludele kaasa tuua. Enamik ostjaid soovib kodust, mis on liikumises. Kui te ei tee remonditööd, piirates ostjate arvu, kes võivad teie kodus olla huvitatud.
Enne oma kodu kinnitamist
Nutikas müüjad kaaluvad kavandatud parenduste maksumust koduse turuväärtuse vastu pärast remonti või uuendamist. Kui uuendamine investeeringut ei tagasta, ei pruugi selline paranemine olla õigustatud. Enne kui otsustate katuse tõsta ja paigaldada katusekortereid, peate mõistma, et köögid ja vannid kannavad suurimat tootlust.
Enne kui otsustate enne edasimüüki teha spetsiaalseid remonditöid, võta pärastlõunal teie agendiga müügitellimuse lähedasel ringreisil reisimine.
Pange tähele nende kodude seisukorda ja mugavusi. Võrrelge neid kodusid teiega. Kui näiteks enamikul turul olevatest kodudest on köögid uuendatud, peaksite keskenduma köögi kinnitamisele.
See ei tähenda, et peate ostma disaineri abivahendeid ja korpused välja pühkima. Aga väiksem köök ümberehitus võib olla hea investeering. Mõnikord on lihtsalt tammakappide värvimine tumedam värv ja värskendatud riistvara installimine annab teie köögile täiesti uue välimuse.
Tehke loetelu kõike, mis on defektne, purunenud või kulunud. Kui ostjad leiavad probleeme või häireid, võivad nad küsida, mida veel kodus on tähelepanuta jäetud. Ostjad, kellele ma näitasin Sacramentos Fab 40sse 1,5 miljoni dollari koda, läksid sellel kodul müüjate vähese järelevalve tõttu. Sisenemise viis oli väga laiali üles õmbluse keskpunkt ja see oli räpp. See vaip oli ostjatele halva mulje, et nad olid veendunud, et müüjad ei hoolinud oma kodu müügist.
Siin on kümme minimaalset parandust enne kodu müümist:
- Paigaldage seinte ja lagede augud ja praod.
- Määrake kõik purunenud seadmed ja HVAC-süsteemid.
- Paigaldage lekkekraanid.
- Asenda kulunud või värvitud vaipkatted.
- Värvige pimedas või hägustatud seinad neutraalse värviga (mitte valgega).
- Vahetage purustatud aknaklaas välja.
- Paranda katus.
- Muutke välja iga päevast valgusti / laeventilaatorid .
- Asenda vanad linad ja aknakatted.
- Korrigeerige koodi rikkumised.
Kui teie kinnisvaraturg on äärmiselt kuum - müüja turg - võite enne müüki minna vähemate parandustega; kuid remont vajav kodu pakub endiselt madalamat hinda. Aeglastes turgudes - ostja turul - ostjad ei pruugi isegi vaadata kodu, mis vajab tööd, kui see pole REO . Küsige oma esindajalt nõu.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.