Kui enamik kodu müüjaid oleksid endaga ausad, mõistaksid nad, et neile ei tohiks usaldada noteerimisväärtust, sest ausalt öeldes ei ole nad kinnisvaratehingus. Teisest küljest, kes on parem kui valida loendustasu kui kodus müüjad, kuna nad on selle kinnisvara osa ja omavad väärtust. Ometi on kodude omamine ja selle väärtuse realiseerimine avatud turul tavaliselt kaks vastuolulist fakti.
Mis veelgi keerulisemaks teeb, on see, et paljud kodu müüjad valivad agentuuri tuginedes agentuurile, kes soovitab kõige kõrgemat hinda, nii nagu oleks agentil maagiline volitus müüa kodus rohkem raha kui agent, kes soovitab mõistlik hinnakiri. Müüjad ei mõista sageli seda hinnakirja hinda, kui kõik muu on ära visatud, on üsna ebaoluline ja tähtsusetu. Nimekiri on oluline ainult niivõrd, kuivõrd see võib potentsiaalset koduostja välja tõmmata või tõrjuda. See on müügihind ja sellele järgnev hinnanguline väärtus, millel on suurem kaal.
Viga nr 1: müügihinna aluseks, kui palju müüja soovib või vajab
Mõned kuud tagasi, kui FaceTime'i nimekirja esitamist lõpetati, küsis müüja, miks ma ei vaevunud välja selgitama, kui palju nad soovisid. Nad ütlesid, et iga teine esindaja, keda nad küsitlesid, palus neil seda küsimust, aga ma ei teinud seda. Nad olid segaduses.
Ma vastan ausalt: "Pole tähtis, kui palju sa tahad." Ma võin öelda nende silmis, et ma olen kaotanud võimaliku nimekirja omandamise. Mis oli korras. Nad ei kuulanud.
Pole tõepoolest oluline, kui palju müüja arvab, et ta peab kodust saama, sest müügihinnad ei põhine müüjate vajadustel ega soovil.
Müüjad vastavad kas turule või ei müü kodu . Turuväärtus sõltub sellest, kui palju ostja on nõus maksma, ja kui ostja toetub müügilepingu rahastamisele, siis kui palju hindaja usub, et see on väärt. Mida ained loodavad või müüjad tahavad, pole reaalses maailmas mingit vahet.
Viga nr 2: teie naabri noteeritud hinna müügihind
Inimesed kipuvad mäletama kodu müügihinda, kui see oli algselt loetletud rohkem kui sulgemishind. Tähis läheb õues, sõrmed sõidavad klaviatuuriga ja teie naaberkodu on kogu oma aust hinnaga kaugel sellest, mida sa kunagi soovisid saada. Kuid hind, kus kodu on kantud, ja hind, mida ta lõpuks müüb, võib olla väga erinev.
Tugeva müüja turul võib kodu müüa nimekirja hinnast kõrgemal. Ostja turul võib kodu müüa alla turuväärtuse. Samuti on olemas tingimus, et kodu peab arvestama, selle uuendamine või puudumine, kodukontrolli ajal leitud puudused - kõik asjad, mis võivad mõjutada lõplikku müügihinda.
Märkus. Ainuke võrreldava müügi tüüp, mis on märkimisväärne, on sarnase suuruse, konfiguratsiooni, seisukorra ja asukoha müüdud kodu.
Ja tavaliselt hindaja kasutab vähemalt 3 võrreldavat müüki ja eelistab kuus. Naaber võib nimekirja kanda gazillion dollarit ja kui see on nii, siis see ei mõjuta tegelikku väärtust.
Viga nr 3: müügihind keskmiste pluss-jalgadega seotud kulude alusel
Mõnedes riigi piirkondades on ühetasandilised kodud soovitavamad kui kahe- või kolmekorruselised kodud ja kuigi nende kodude ruutjalad võivad olla identsed, võib ühetasandiline kodu müüa kõrgemal ruutjalga jalgadel maksumus .
Veelgi enam, väiksemal kodul on tavapärasest suurem ruutkeskmise maksumus kui suurem kodus. Kui kõik teie läheduses asuvad kodud on kahekohalised ja müüvad keskmiselt ruutmeetri suu maksumusega, siis võite arvata, et hinnata keskmistel ruutjalgadel põhinevaid kulusid, kuid tõenäosus on, et kodud on erinevad. Jalakäija keskmised on üldjuhul juhuslikud suunised.
Kuidas kinnisvaraagendid hindavad müüjate hinnatud hinda
Mõnikord küsivad kinnisvaramaaklerid, kui palju teisi agente on soovitanud, ja siis see hindaja tõuseb hindu müüjale silmapaistvaks. Ärge valige agendi kõrgeima müügihinna põhjal. Vali agent, mis põhineb terviklikkusel, teadmistel, kogemustel ja võimetel müüa oma kodu ilma palju draama.
Agendid võivad teile pakkuda mitmesuguseid müügihindu:
- Hind, kus kodu peaks turul noteerima.
- Müügihind, mida ostja pakub.
- Hind, mida hindaja kasutab ja millisel pangal on laen.
Oluline on kehtestada hind, mis meelitab ostjat teie kodus isiklikult vaatama, mis ei pruugi olla hind, mille alusel ta müüb. Õige müügihinna valimine peaks põhinema võrreldavatel müügi- ja turuliikumisteel ning mitte midagi muud.
Kui turg ei vasta müüja ootustele, võib müüja oodata, kuni turg langeb kokku.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Real Estate'is Californias Sacramentos.