Foreclosure 101: Kuidas ennast kaitsta

Mida teha, kui leiad end oma kodus rahaliste probleemidega

Koju ostmine on tavaliselt õnnelik verstapost. Te olete ületanud suure piiri. Sa oled saavutanud elu verstaposti. Sa tunned tuleviku suhtes optimistlikku ja kindlat.

Ma ei taha oma pidu külma vett visata, kuid ma sooviksin seda märkust ettevaatlikult pikendada.

Reaalsus on see, et miljoneid majaomanikke on sulgemisega lõpetanud . Paljud neist inimestest tundsid ükskõik kui õnnelikult ja optimistlikult ostmist nii nagu teete.

Lõppude lõpuks, kui ostate kodu, võib idee, et see maja võib ühel päeval sulgeda, ehk viimane asi teie arvates.

Kuidas saate selle riski ära hoida? Loe edasi.

Miks majaomanikud kaotavad oma kodud?

Enamik kodusid satub sulgemiseni pärast omaniku vaikimisi - või lõpetab täielike maksete tegemise - oma hüpoteeklaenuga. Kuidas see juhtub?

Mõnikord juhtub see nii, et omanik on liiga pikk , osta kodus rohkem kui mõistlikult endale lubada. Samuti andis laenuandja laenu ebakvaliteetsele ostjale; keegi, kellele ei oleks antud selle suurusega eluasemelaenu antud. (Enne majanduslangust olid paljud laenuandjad enne laenu andmist kontrollinud isiku sissetulekut. Pole üllatav, et paljud laenutaotlejad väitsid, et nad teenisid rohkem raha kui tegelikult.

Muudel juhtudel määrab omanik vaikimisi pärast seda, kui nad on tabanud mitmeid ootamatuid sündmusi, näiteks töö kaotamine või suurte meditsiiniliste arvete tasumine, mis mõjutab nende võimet teha igakuist hüpoteeklaenu.

Mõnel juhul võõrandas omanik teise hüpoteegi ja kulutas raha kohustustele (mitte tulutoovatele varadele), mis vähendas nende üldist netoväärtust ja kahjustas nende võimet tagasi maksta teisele märkusele.

Muudel juhtudel aktsepteerib omanik reguleeritava intressimääraga hüpoteegi , eeldades, et kui see tõuseb, suudavad nad maksekohustust täita.

(Föderaalseadusega nõutakse, et laenuandja avalikustab maksimaalse intressimäära, mida omanik võib oma kohandatud intressimääraga hüpoteegi märke alusel tasuda.) Omanikul on mõnda aega madalad sissejuhatavad intressimäärad, kuid kui need määrad tõusevad, avastab omanik, et nende maksete täitmine on raskemad kui nad eeldasid ja satuvad võlgade hulka.

Ja paljudel juhtudel mõistab majaomanik, et tema hüpoteegi all mõistetakse "veealune" (kontseptsioon, mida me arutame allpool) ja jõuame järeldusele, et kõndimine on kõige mõistlikum valik.

Nagu näete, on mitmed põhjused, miks omanikud maksetest maha jäävad.

Kuidas end kaitsta?

Keegi ei meeldi mõelda potentsiaalselt sulgemise probleemile. Kuid me peame hoolikalt uurima riskifaktoreid, mis võiksid viia meid sulgemise ohtu, kui tahame välja töötada tugeva ja vastutustundliku lähenemise meie isiklikele rahalistele vahenditele.

Lisaks peame mõistma ka seda, kuidas sulgemise protsess toimib, nii et kui meie tulevik hakkab halvemaks muutuma, oleks meil mõningane mõte selle kohta, mis võiks ette kujutada. See aitab meil teada saada, milliseid muid võimalusi saame valida.

Käesolevas artiklis käsitleme kõigepealt peamisi riskitegureid, mis võivad kaasa tuua sulgemise ja seejärel sukelduda tegelikus protsessis.

Riskid, mis viivad väljalangemiseni

Vastavalt CBS News'ile kaotas Suur retsessioon umbes 7 miljonit inimest.

Kuigi eelmiste kinnisvaratehingute arv on sellest ajast alates aeglustunud, on paljudel majaomanikel endiselt probleeme. 2015. aasta lõpust oli umbes 4,3 miljonit koduomanikku allvees, mis tähendab, et majaomanik omab kodu, mis on väärt vähem kui nende hüpoteeki võlgnevus.

Teie kodus vee all olev vesi on üks suuremaid riskitegureid, mis näitavad sulgemist. Lõppude lõpuks, kui kodu on väärt vähem kui võlgnevus, võite järeldada, et lihtsalt on mõttekas jalutada.

Kuid enne, kui teete selle otsuse, on see hoiatus: hooletusse astumine mõjutab oluliselt teie krediiti . See võib kahjustada suutlikkust osta tulevikus veel üht kodu, samuti suutlikkust rentida kodusid, avatud krediitkaarte, laenata teist tüüpi laene ja isegi saada teatud töökohti.

Mida peaksite tegema, kui teie kodu on veealune ? Võib-olla tahaksite hoida kodus ja oodata vara väärtuse taastamist. Kui teil on vaja liikuda, võite üürida koju. Kui soovite kodust müüa, võite küsida laenuandjalt lühikeseks müügi kinnitust (arutame seda allpool) või sularaha sulgemiseks tabelile.

Mis juhtub, kui te ei ole veealune, kuid teete makseid ?

Esiteks, enne kodu ostmist ostate odavamat kodu kui see, mille sa kvalifitseerute. Teil ei ole vaja osta kodus makstavat laenu maksimaalset summat, mida saate saada.

Paljud kinnisvaratööstuses olevad inimesed ütlevad, et teie hüpoteek peaks ennast ületama ühe kolmandiku oma kodust palgast. See arv ei sisalda remonti, hooldust , kommunaalkulusid ega muid lisakulusid. Kuid see arv võib olla liiga kõrge. Selle asemel proovige seda lähenemisviisi: selle eesmärk on kõik oma kodumaised maksed, sh kommunaalkulud, remont ja hooldus, et saada umbes 25 kuni 30 protsenti oma kodust palgast.

Pealegi hoidke erakorralist fondi, mis katab vähemalt kuus kuud teie kuludest. Hoidke seda erakorralist fondi rahaspetsiifilises säästukontole, mitte mis tahes tüüpi investeeringutele (nt varud). Ärge puudutage seda pühade, sünnipäevade või aastakulude jaoks. Säilitage seda ainult tõeliste hädaolukordade jaoks.

Kui leiate, et teete maksete tegemisel raskusi, hakake järsult kulusid vähendama erinevates eluvaldkondades. Te olete finantskriisi keskel; naudi seda. Ärge lihtsalt kaablit lõigates; müüa kogu televiisor. Ärge lihtsalt pruunikaitset oma lõunat; lülitage kolledži üliõpilaste riisi-ja-beanide dieeti, kuni olete oma jalgadele tagasi. Teenige lisaraha igal teisel oma õhtuti ja nädalavahetustel koos vabakutselise tööga, mida saate kodus internetis, kui teie lapsed magavad. Vaadake, kas teil on õigus refinantseerida madalama intressimääraga hüpoteegi .

Kui te oma maksetega maha jääksite ja te ei arva, et võite järele jõuda, on aeg müüa oma kodu. Koju müümine on palju parem kui sulgemine.

Kui teie kodu väärt vähem kui teie võlgnevus, peate teie laenuandja heaks kiitma lühikese müügi. Lühikeseks müükiks on kodu müümine, kus laenuvõtja saab vähem kui praegu. Laenuandja kaotab vahe.

Kui laenuandja mõistab, et nad müüvad lühikese müügi kaudu tõenäolisemalt oma kahjumeid, kui traditsioonilise sulgemise protsessi kaudu, võimaldavad nad laenusaajal jätkata oma vara noteerimist lühikeseks müügiks.

Lühimüük on üks viis vältida krediidilimiidide täielikku sulgemist, kuid need ei ole ideaalsed. Hoidke seda tagumises taskus viimase abinõuna.

Kõike seda öeldes räägime tegelikust sulgemise protsessist. Nagu näete, on sulgemise protsess üsna pikk ja selles protsessis on mitu võimalust, mille abil saate proovida lasta kodust lühikeseks müügi asemel sulgemist.

Vaatame protsessi, et saaksite aru, mis toimub igal sammul.

Hüvitusprotsess

Esiteks, vastutusest loobumine: protsess erineb riigipõhiselt. Mõnedes riikides on laenuandjal müügi võime ja ta võib jätkata sulgemist väljaspool süüdistust. Järgnevas allpool kirjeldatud protsessis on mõnes riigis lühiajalise sulgemise protsessi väga üldine kirjeldus. Kui leiate endale võimaliku sulgemise, räägi advokaadiga.

Kui laenuvõtja vaikimisi oma hüpoteegi maksed, võib laenuandja esitada avaliku vaikimisi teate, mida tuntakse ka kui vaikimisi teatist või lis Pendensi. See avalikult esitatud vaikimisi teade teavitab laenusaajat sellest, et leping on rikutud.

Pärast seda, kui laenuvõtja on saanud defaulti teate, on neil riikliku õiguse alusel määratud ajapikendus, milles nad saavad oma laenu tagasi maksta, tasudes täitmata viivisesumma ja hüpoteegi maksed kinni. See soodustuste periood on tuntud kui enne sulgemist.

Ennetähtaegse turulepääsu piiramine on tähtaeg, mis jääb ajavahemikuks, mis jääb kohustuste mittetäitmisest teatamisele ja vara tagasivõtule või müügile avalikus enampakkumises. Sellel ajapikendusel on laenuvõtjal mõned võimalused oma laenu ajakohastamiseks:

  1. Laenuvõtja saab oma makseid ajakohastada ja taastada oma laen, maksmata tähtajaks tasumata summad.
  2. Nad võivad taotleda laenu muutmist, et vähendada nende hüpoteegi makseid.
  3. Nad võivad proovida vara müümist kolmandale isikule, et vältida sulgemist.
  4. Nad võivad lubada vara müüki enne sulgemist avalikku enampakkumist.

Kui laenuvõtja ei suuda oma laenu taastada, on laenuandjal võimalus vara tagasi võtta ja omandiõigus uuesti omandada. Laenuandja (tavaliselt pank) tagasivõetud omadused on tuntud kinnisvara omandina (REO).

Alumine rida

Järgige mõnda põhisuunistust, et vähendada oma isikliku hüpoteeklaenude kriisi ohtu: ostke tunduvalt vähem kodusid, kui saate endale lubada. Hoidke erakorralise fondi, mille kulud on vähemalt kuus kuud väärt.

Loo mitu sissetuleva voogu, nii et kui üks allikas kuivab, ei lähe teie sissetulek nullini. Vältige mitte-hüpoteeklaenude tarbijavaidlusi, nagu auto laenud või krediitkaardivõla . Mõista, kuidas protsess toimib, nii et te ei satuks üllatusteks.

Seda öeldes naudi oma kodu. Enamik majaomanikke ei oma sulgemist. Sa oled piisavalt teadlik, et võtta proaktiivselt pilk peamised riskifaktorid, mis põhjustavad selle kahetsusväärse kogemuse, et saaksite nende vastu kaitsta. Ja need kaitsemeetmed, mis üldse on, pöörlevad ajastulise isikliku finantseerimise põhimõtte üle, mis on allpool teie vahendeid.