Esimesed sammud Californias lühikeseks müügiks
Alustamiseks peate oma strateegiat planeerima ja vastama mõnele küsimusele.
Lühikeseks müügiks on palju erinevaid tüüpe . Te ei pea kõiki lühikeseks müügi tüüpe teadma, kui võite vastata järgmistele küsimustele:
- Kes on teie laenuandja? Teie laenuandja pole oluline mitte ainult seetõttu, et see määrab, kuidas teie lühike müük töödeldakse, kuid peate välja selgitama, kas laenuandja on teenusepakkuja või investor. See on investor, kes kinnitab teie lühikeseks müügi lõpuks, kui teie laenuandja pole määranud .
- Kas teil on rahalisi raskusi? Kui nii, siis peate kirjutama raskuste kirja . Kui teil ei ole rahalisi raskusi, siis loota, et teie laenuandja on Bank of America ja et teil on õigus Cooperative Short Sale või HIN Incentive. Enamik California laenuandjaid soovib näha, kas müüja suudab dokumenteerida rahalisi raskusi. Erand tehakse tihti Fannie Mae'iga, kui müüja kuritarvitab teatud arvu päevi koos madala FICO skooriga.
- Kas teie laen on valitsuse laen? Valitsemissektori laenud sisaldavad laene, mis kuuluvad valitsuse toetatava üksuse (GSE), nagu näiteks Fannie Mae või Freddie Mac. Reeglid on GSE laenude jaoks erinevad. Kui teie laen on FHA või VA, vajavad sellised laenud laenude töötlemiseks kauem aega ja kinnitatakse kaheastmelises protsessis.
- Kas teil on õigus HAFA lühikeseks müügiks? Mõni tüüpi HAFA lühimüük, näiteks American Bank of America'i kaudu, võib võtta väga pikka aega. Valitsuse esitatud ajakavasid järgitakse harva. Ma olen olnud Bank of America HAFA lühikeseks müük keskmiselt 6 kuult kuni 12 kuuni töötlemiseks. Aafrika California HAFA lühikeseks müügi ainus eelis on 3000 USA dollarit, mille müüja saab sulgemisel, kuid müüja saab seda raha ainult juhul, kui müüja elab vara.
Kui soovite HAFA lühikeseks müügi teha, mõista, et protsess on Fannie Mae HAFA lühikeseks müügi ja Freddie Mac HAFA lühikeseks müügi jaoks tavapärase lühikese müügi puhul erinev, kuna need on ka valitsuse toetatavad üksused. Freddie Mac HAFA lühikeseks müügiks pole ARASSi, mis tähendab, et enne pakkumise esitamist tuleb teil eelnevalt kinnitada.
Mitte ükski agent ei suuda HAFA lühikeseks müüki hakkama saada. Kui otsustate jätkata HAFA lühimüüki, peaksite töötama ainult sertifitseeritud ja kogenud HAFA lühinimüügiettevõttega.
Hankige vastutuse tühistamine Californias lühikeseks müügiks
Californias SB 458 on 2011. aasta juulis läbiviidud puudusi ja positiivseid aspekte. Mõnevõrra on piirangud teinud mõnele teisele laenuandjale enam lühikese müügi heaks kiitma.
Kuid pluss-poolest võib seadus takistada pangal nõuda müüjalt lühiajalise müügiluba heakskiitmise tingimusena panustamist.
SB 458 muudab California tsiviilkoodeksit 580, lisades punkti e. California tsiviilseadustik 580e ütleb, et pank peab müüja isikliku vastutuse korral vabastama, kui pank kiidab lühikese müügi heaks. Pole tähtis, kas:
- Kodu on isiklik elukoht või rentimine
- Laen on raske raha või raha ostmiseks
- Laen on esimeses, teises või kolmandas positsioonis
Pole mingit vahet. Iga laenuandja, kes kiidab lühikeseks müügi 1-4 ühikuni Californias, peab vabastama müüja vastutuse eest ja ei tohi jätkata puuduste lahendamist . Loomulikult võivad seadused muutuda. Seega on mõistlik saada lühikese müügi kinnitamise kiri, mis sisaldab konkreetseid verbiage, mis loobub puudusest või vabastab müüja.
California lühikese müügi maksud
Kui laen on refinantseerimine, peaksid müüjad kvalifitseeritud maksutegurilt maksunõuet. Selle põhjuseks on asjaolu, et refinantseerimine intressimäära ja tähtaja suhtes toimub maksustamise eesmärgil erinevalt, kui refinantseerimine, mis on väljamakse refinantseerimine. Sellised tasuta rahalised vahendid refinantseerimise ajal võivad muutuda maksustatavaks ka pärast lühikeseks müügi saamist teatud tingimustel.
2007. aasta võlgade tasumise võlgnetavuse seadus on föderaalõigus. See vabastab isiklikud elukohad teatud maksimaalse maksumäära ulatuses. See ei ole California seadus. Aastaid on California riigiõigus peegeldanud föderaalõigust. Ükskõik, kas California seadus vabastab müüja hüpoteeklaenude vabastamise riiklikust tulumaksust, on vastus, mida maksukonsultant kõige paremini vastab. Seda seetõttu, et isegi kui müüja on diskvalifitseeritud, on ka teisi erandeid, mis võivad kehtida.
Lisaks sellele väljastavad 2013. aastal väljaantud hüpoteegi tähtedega Californias müüjatelt maksimaalselt 1-4 ühikut nii föderaal- kui ka riigi tasandil.
Kui soovite õigusabi ja maksualast nõustamist Californias lühikeseks müügiks, pidage nõu selle üksuse kohta, kellel on litsentsitud ja kvalifitseeritud nõustamine. Kinnisvarabürood ei saa õigus- ja maksunõuet.