Iga olukord on ainulaadne vabastamise vähendamiseks lühema müügi maksustamisest
Julian Bloki poolt , vandeadvokaat
Kui otsite lühikeseks müügi maksuvabastust, ei saa iga müüja pärast lühikese müügi korral hüpoteegi andmist anda. Siiski on maksuseadustiku põhiline muutus miljonitele kodumaisele müüjale, kes on oma hüpoteeklaenudele rohkem võlgu kui oma eluruumid, väärt. Neil müüjatel on negatiivne omakapital - seda on kõnekäändena teadaolev seisund, mis on tagurpidi või veealune. Õigusaktid, mis läksid 2007. aasta alguses raamatutele, annavad olulist kasu mõnele tagurpidi ja ei anna teistele midagi muud.
Mortgage andestuse võlgade kustutamise seadus
Nii murda töötab. Oletame, et Sela Sellers loobub oma elukohast laenuandja-okeihitatud lühikese müügi korral, mis kustutab tema hüpoteegi tasumata osa. Või arvan, et laenuandja jätab eluruumi välja, müüb selle hiljem ja tühistab osa oma võlast. Tavaliselt nõuab maksuseadus, et Sela annaks 1040-vormis osaliselt või täielikult andestatud summadest aru. Enam mitte. 2007. aasta hüpoteegi andmise võlgade kustutamise seadus sisaldab sätet, mis lubab sellistel kodu müüjatel nagu Sela välistada kuni 2 000 000 dollarit tühistatud võla.
Sela arvestab (tühistatakse) maksud ainult siis, kui ta vastab kahele tingimusele:
- Tema hüpoteegi tagatiseks on tema peamine elukoht, mis tähendab, kus ta tavaliselt elab enamuses aastast.
- Ta kannab võlga oma põhiväärtust osta, ehitada või oluliselt parandada.
Tühistatud võlg lühikeseks müügiks
Sela kodumaise kapitali laenu või väljamaksega hüpoteeklaenude refinantseerimise puhul ei ole soodustust, välja arvatud juhul, kui ta kasutab paranemise saavutamiseks saadud tulu.
Muu peene kirjaga on keelatud maksuvabastust, kui tema laenuandjad andestavad puhkusemajades ja teistes teistes kodudes või rendikorraldustes võlad.
Pikaajalised reeglid nõuavad tavaliselt, et võlgnikud annaksid oma 1040 vormilt välja kõik andeks antud võlad, mis on sama palju kui palkade või investeeringute tulud. Siseosakonna tuludena maksustatakse sissemaksed sellistele allikatele nagu tavalised tulud.
Mõned andeks antud võlad tühistavad maksud. Seadus sätestab mitu hoolikalt maandatud erandit. Need hõlmavad pankrotti ja maksejõuetust.
Välistused tühistatud võlgade maksustamiseks
2007. Aastal kehtestatud erand kasutab inimesi, kelle võlad vähendatakse või tühistatakse kokkulepete järgi, mida nimetatakse:
- Laenu muudatused
- Foreclosures
- Tegevus sulgemise asemel
- Lühike müük
See viimane kategooria on omanikule, kes - koos laenuandja heakskiiduga - müüb neto müügihinna (bruto müügihind miinus juriidilised tasud, maakleritasud ja muud kulud), mis ei ole kõigi laekumata võlgade katmiseks piisav.
Maksusoodustuses on väljaarvamine QPRI turult laekunud tulu, mis on lühike, et saada kvalifitseeritud elukoha võlgnevus. See tähendab omanike poolt võetud hüpoteeke, et nad saaksid osta, ehitada või oluliselt parandada oma peamist elukohta. Ja elukohad on võlgade väärtpaberid.
Hüpoteeklaenude ümberkorraldamisel, samuti QPRI refinantseerimiseks kasutatud võlgade puhul on välja jäetud võlg. Siin on maksuvabastust, kuid ainult kuni vana hüpoteeklaenu põhisumma hulka, vahetult enne refinantseerimist.
Teine piirang on see, et väljajätmine ei aita kinnisvara hinnatõusust ära kasutanud kinnisvaraomanikel kasutada kodumajapidamiste renoveerimisel refinantseerimistoetusi. Selle asemel kasutasid nad vahendeid krediitkaardivõlgade , õppemaksude, ravikulude või teatud muude kulude tasumiseks.
Lühikeseks müümiseks tühistatud võlgnevuse maksustamine ei kehti enamuse asjaolude tõttu California osariigi California tsiviilseadustiku 580e järgi. California lühikese müügi käsitlemise viis on ainulaadne seaduste suhtes, mis reguleerivad lühikeseks müüki teistes riikides. Osa maksuvabastusest tuleneb asjaolust, et pankadel ei ole pärast puudujääke sulgemist lubatud müüa.
Veelgi enam, ole ettevaatlik, et tühistatud võlg ei ole ainult föderaalne probleem. Võimalik, et peate oma riigi kohta kontrollima oma olukorraga seotud maksustamisvõimalusi. Näiteks andis frantsiisimaksuamet Californias kirja, milles vabastati enamik majaomanikke.
Samuti ei ole garantiid, et Kongress jätkab võlgade kustutamise seaduse pikendamist, kuigi on 2018.
Julian Block on Larchmonti, NY maksuõigusnõunik
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.
Redigeerinud Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert