Isikliku elukoha kodumaine kahjum

Rendi muutmine võib lubada maksukoormust

Kodumajapidamise kahjumi kirjutamine isiklikule elukohale nõuab järgmisi maksuseadusi. © Big Stock Photo

Julian Bloki poolt, vandeadvokaat

Enamik inimesi ütleb teile, et isikliku elukoha müügist kodukahjumite väljalangemine on võimatu või mitte lubatud, kuid need oleksid valed. Üldjuhul keelab IRS maksuseadustik peamise elukoha müügist tekkinud kahju maha arvata. Kuid see lubab kodumajapidamise kahjumi mahaarvamist isikliku elukoha puhul mitmeid erandeid.

Näiteks võimaldab seadus maha arvata isikliku elukoha müügist saadud kahjumit, mis on renditud vara ümber arvestatud.

Kuid see piirab mahakandmist. Enne rentimise alustamist ei tohi maha arvata väärtuse langust.

Alustuseks on vara (1) korrigeeritud baas konverteerimise ajal või (2) õiglane turuväärtus konverteerimise ajal, olenevalt sellest, kumb on madalam. Kui olete määranud madalama summa (1) või (2), suurendage seda summat, et kajastada rendiperioodi kapitali parandusi, mis suurendavad selle väärtust. Seejärel lahutage rendiperioodi mahaarvamised amortisatsiooniks. Mida te lõpuks jõuate, on vara korrigeeritud alus müügi ajal. Kui müüte, on teie kahjumi mahaarvamise ülempiir summa, mille võrra müügiperioodi ajal ületab müügihind.

Hapu kinnisvaraturul võib vara korrigeeritud alus müügi ajal olla algsest hinnast oluliselt madalam. Üldreeglina algab alus kui esialgne maksumus, kaasa arvatud kõik võlad , nagu näiteks esimene või teine hüpoteek , pluss korrigeerimised üles või alla.

Korrigeerige ülespoole, et kajastada ostu sooritamisega seotud kindlate arveldus- või sulgemiskulude väljaminekuid , näiteks juriidilised tasud ja / või parandused. Määrake varem omandatud kodu müümisele eelnenud 7. mail 1997 saadud tulu summa alla, mille maksuasetus lükati edasi. Kõik need esialgse kulu korrigeerimised viivad teie kohandatud tasemeni.

Näide: 2001. aastal ostate oma esimese isikliku elukoha 200 000 dollarini. Aastal 2003 lähete kodust välja ja rendite seda. Sel ajal määrate, et selle õiglane turuväärtus on 180 000 dollarit. Seejärel võtate mahaarvamiste summa 20 000 dollarit ja müüte kinnisvara 150 000 dollarini.

Võib arvata, et teie kahjum on 50 000 dollarit - erinevus algse hinna 200 000 USD ja müügihinna vahel 150 000 dollarit. Kuid IRS piirdub teie kahjumiga vaid 10 000 dollariga - summa, mille võrra 160 000 dollarit müügi ajal korrigeeritud baasil (õiglane turuväärtus 180 000 USD ümberarvestamise ajal, millest on maha arvatud 20 000 dollarilise rendiperioodi kulum) ületab 150 000 dollarit müüki hind.

Kui rendiperiood on vähem kui üks aasta, võib IRS väita, et kahju tuleks keelata põhjusel, et müüja elukoha üleviimine rendipinnale oli ainult ajutine, mitte alaline. Kodumaja müüjate juhised hoiatavad, et "te ei ole oma kodust rentimisomandisse muutnud, kui ajutiselt oma kodust rentida enne selle müümist." Kuid juhised selle kohta, mis on ajutine ja mis on püsivad, pole mingil juhul viimane sõna. Nad lihtsalt kajastavad ametlikku IRS-i positsiooni küsimuses ja ei ole kohtutele siduvad.

Vastavalt juhistele ei arvesta IRS ka isiklikku elukohta, mis on renditud vara üle muudetud, "kui te asetate oma kodu kinnisvaramaakleriks rentimiseks või müügiks ja seda ei rendita." Tõlge: Te peate kodust enne rentima, enne kui saate kahjumi maha arvata. Kohtud on seda piirangut järginud.

Kui kahtlete, kontrollige enne elukoha kodukindlustuse saamist alati professionaalse maksuregisteri või CPA-ga. Samuti kontrollige IRS-i, et veenduda, et järgite uusi maksuseadusi, mis muutuvad igal aastal. Mõnes riigis, näiteks Californias, kinnisvara maksud piirduvad nüüd Trumpi 2018. aasta maksuseaduse alusel maksimaalse 10 000 euro suuruse mahaarvamisega.

Julian Block on New Yorki Larchmonti maksutegur.

Redigeerinud Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.