Erinevalt üürist korterile, mida makstakse ette, hüpoteegi intressi makstakse võlgnevusena. Võlgnevus makstakse siis, kui teete hüpoteegi maksmise 1. aprillil, näiteks kuna see maksab märtsi kuu intressi.
Mitte nagu rent
Enim tavapärastel juhtudel makstakse üürilt alates esimesest kuni kuu lõpuni. Mõnikord, kui kuu kuu viimase nädala jooksul kodusse lähete koju, võib kinnisvarahaldur rentida eelmise kuuni ja koguda ühe kuu võrra, lisades selle täiendava nädala pro rata osa, kuid seda makstakse alati eelnevalt Nagu nad ei usalda üürnikku maksma. Seetõttu peetakse mõnikord panku rohkem usaldavaks, kuigi see polegi. Kuna hüpoteegi intressi makstakse võlausaldajale viivises.
Laenuvõtjad maksavad ennetähtaegselt intressi, kui nad laenu võtavad, et osta kodu või refinantseerida olemasolev hüpoteek. Laenuvõtja või uus koduostja maksab intressi päevani, mis on esimese hüpoteeklaenu eest 30 päeva eemal.
See tähendab, et tehingu sulgemisega ütleb näiteks 15. märtsil, et teie esimene hüpoteeklaenusumma tuleb maksta 1. mail. See võib tunduda like, kes on aprill, on tasuta, kuid see pole nii.
Seda seetõttu, et maikuu makse maksab aprilli intressi. Kuid 15.-31. Märtsini ja 31. märtsiks tasumisele kuuluv summa maksab laenusaaja sulgemise ajal. Seda osa nimetatakse ettemaksuks.
Kui makse makstakse mais, kui makse tuleb tasuda mai esimesel päeval, makstakse intressi enne 1. maid ja põhiosa arvatakse maha laenusumma tasumata jäägist, mille tulemuseks on uus tasumata Tasakaal, mis on hea 1. mail (tasumiseks).
Näide
Näiteks oletame, et hüpoteeklaenu esialgne tasumata jääk on isegi 200 000 dollarit, mille intress on 5% aastas ja mille põhiosa ja intressimakse on 1 703,64 $. Pärast maksete tegemist 11 kuuga on tasumata jääk nüüd 197,300.83 dollarit. 1. detsembriks maksate 1. detsembriks 1 073,64 USA dollarit. Kui võtate eelmise tasumata põhisumma $ 197,300.83 x 5% ja jagate 12 kuu võrra, saate uue igakuise intressi $ 822,09.
Kui aeg läheb edasi, maksab majaomanik suurema osa igakuiselt põhisummast ostetud makse kui intressi. Põhiosa maksete osatähtsus tõuseb ja intressimakse osatähtsus väheneb. Nüüd, kui arvutate uue igakuise intressi $ 822,09 alates PI-tasumist summas 1 073,64 dollarit, on teie uus osa põhisummast, mis jääb tasakaalu poole, nende kahe numbri või 251,56 $ suuruse vahe.
Nüüd võtate tasumata põhisumma alates novembrist $ 197,300.83 ja maha põhiosa detsember ja teie uus maksmata põhisumma kuni 1. detsember on 197 049,27.
Oletame, et pärast 1. detsembri makse tegemist; siis otsustate, et nüüd on aeg oma kodusid kolida ja müüa, sest ootamatult muudab teie kodu väärtuseks 300 000 dollarit ootamatult oma naabruskonna kallinemisega järsult tõusuteel.
Hei, sa võid unistada, eks? Müümisel nõuab pank rahaliste vahendite kättesaamise kuupäevaks täiendavaid intresse. See tähendab, et võlgnete pankadele $ 197,049.27 pluss päeva intressid 27,37 $ -ni, kuni pank saab raha kätte.
Tagasimaksmiseks makstakse ettemakstud intressi teie laenu alguses kuni esimese makseperioodi lõpuni ja täiendava intressi makstakse siis, kui teie laen on makstud, kuni võlausaldaja maksmise kuupäevani.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.