Kuidas teha raha, investeerides kinnisvarasse
Kolm peamist võimalust teha raha kinnisvarainvesteeringutest
Investoritel on kolm peamist võimalust teha kinnisvarasse raha:
- Varade väärtuse kasv,
- Renditulu, mis on saadud vara rentimisega üürnikele ja
- Kinnisvaraga seotud äritegevusest saadud kasum.
Lühidalt, see ongi. Loomulikult on kinnisvarast otseselt või kaudselt kasu saanud muid võimalusi, näiteks õppida spetsialiseeruma esoteerilisematele valdkondadele, näiteks tulumaksu kinnipidamissertifikaatidele, kuid need kolm artiklit moodustavad suurema osa passiivsest sissetulekust ja ülimatest õnnetustest on tehtud kinnisvaratööstuses. Õppides, kuidas neid oma portfelli kasutades ära kasutada, võite lisada oma varade üldise jaotamise juurde veel ühe varaklassi , suurendades nii mitmekesistamist kui ka riskipositsiooni rakendades ettevaatlikult.
1. Raha suurendamine kinnisvarainvesteeringute väärtusest
Esiteks on oluline mõista, et vara väärtused ei suurene alati.
See võib olla valusalt ilmne 1980-ndate aastate lõpus ja 1990-ndate alguses ja kinnisvaraagentuuride kollaps aastatel 2007-2009. Paljudel juhtudel rikuvad kinnisvara väärtused inflatsiooni harva. Näiteks kui teil on kinnisvara 500 000 dollarit ja inflatsioon on 3%, võib teie kinnisvara müüa 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), kuid te ei ole rikkam kui eelmisel aastal.
See tähendab, et saate osta sama palju piima, leiba, juustu, õli, bensiini ja muid kaupu (tõeline juust võib sel aastal olla madalam ja bensiiniga üles tõsta, kuid teie elatase jääb ligikaudu samaks). Põhjus? 15 000 dollari suurune kasum ei olnud reaalne. See oli nominaalne.
See juhtub, sest valitsus peab looma raha, kui ta kulutab rohkem kui maksude kaudu. Aja jooksul on kõik muu võrdsed, see toob kaasa iga olemasoleva dollari kaotuse ning muutub väärtuseks vähem kui minevikus.
Üks viis, kuidas kõige paremini kinnisvarainvestorid saavad kinnisvarasse raha teha, on ära kasutada olukorda, mis paistab iga kümne aasta tagant kasvavat: kui inflatsioonimäär ületab praeguse pikaajalise võla määra, võite leida inimesi, kes on valmis mängima, omandades omandi, laenates raha ostu rahastamiseks ja oodates inflatsiooni tõusu. Sel moel suudavad nad hüpoteeklaenud tasuda palju vähem. See kujutab endast üleandmist hoiustajatelt võlgnikele. Näete palju kinnisvarainvestoreid, kes teenisid raha 1970ndatel ja 1980ndate aastate alguses, kuna inflatsioon hakkas kontrolli all hoidma, enne kui Paul Volker võttis 2x4 tagurpidi ja tõstis selle kontrolli alla, tõstes oluliselt intressimäärasid .
Trikk on osta, kui tsükliliselt kohandatud kupongimäärad on atraktiivsed või kui arvate, et on konkreetne põhjus, et konkreetne kinnisvara on kunagi varem väärt rohkem, kui praegune kindlustusmakse määra üksinda näitab, et see peaks olema. Näiteks annavad andekad kinnisvaraarendajad õigel ajal õigel hinnal õiget projekti ja loovad tulevikus renditulu, et toetada hinnangut, mis muidu võib praeguste tingimuste tõttu olla rikkalik, sest nad mõistavad majandust, turu tegurid ja tarbijad. Mu vanas kodulinnas, kus ma vaatasin kohutavat vana hotelli suurepärase maatüki ümber, muutus see sujuvaks kaubanduskeskuseks, kus büroohooned püüdes omanikule märkimisväärseid üüre. Kui teil pole selliseid rahavoogusid, jooksevkonto või neto nüüdisväärtust, siis olete mõnevõrra spekuleeriv, hoolimata sellest, mida te ise ütlete, ükskõik millised pangad teie laenud heaks kiidavad, ja olenemata sellest, milline ühiskond teie ümber ütleb.
Te vajate olulist inflatsiooni nominaalses vääringus (kui kasutate ostu rahastamiseks võlga), et teid välja panna või mõnevõrra väikese tõenäosusega sündmust teie kasuks välja töötada.
2. Raha tegemine kinnisvarainvesteeringutest toodetud renditulust
Rentimise kogumisega raha teenimine on nii lihtne, et iga kuueaastane, kes on kunagi mänginud Monopoli mängu, mõistab vistseraalsel tasandil, kuidas põhialused töötavad. Kui teil on maja, korterelamu, büroohoone, hotell või mõni muu kinnisvarainvesteering , võite tasu inimestelt rentida, et nad saaksid seda vara või rajatist kasutada. Loomulikult ei ole lihtsad ja lihtsad samad asjad. Kui teil on korterelamuid või rentimismaju, võite leida ennast tegelema kõikvõimalike kahjustustega tualettidega, kes kasutavad meta-laboreid. Kui teil on riba kaubanduskeskused või büroohooned, siis peate tegelema äritehinguga, mis sealt renditud pankrotti läheb. Kui teil on tööstuslikke laohoone, võite tunda ennast keskkonnamõjude uurimisel nende kinnisvara kasutanud üürnike tegevuse suhtes. Kui teil on mäluseadmeid, võib vargus olla probleemiks. Kinnisvarainvesteeringud ei ole sellised, mille abil saate telefoni siseneda ja oodata kõike, mis läheb hästi.
Hea uudis on see, et on olemas vahendid, mis muudavad võimalike kinnisvarainvesteeringute võrdluse lihtsamaks. Üks neist, mis muutub teile hindamatuks teie püüdlustes raha teenida kinnisvaralt, on eriline finantssuhe , mida nimetatakse ülempiiriks, mis on lühike kapitalisatsioonimäära jaoks. Kui vara teenib 100 000 dollarit aastas ja müüb 1 000 000 dollarit, jagate tulu (100 000 dollarit) hinnasildiga (1 000 000 USD) ja saadakse 0,1 või 10%. See tähendab, et vara ülempiir on 10% või kui teenite kinnisvara eest täiesti sularahas ja võlgadeta, siis teenite eeldatavalt 10% oma investeeringust.
Kuna varude väärtus on lõppkokkuvõttes vaid diskonteeritud rahavoogude neto nüüdisväärtuse väärtus, on kinnisvara ülimalt tähtis kombinatsioon 1.) selle kasulikkus, mida see tekitab selle omaniku jaoks, ja 2.) neto praegused rahavood, mida see tekitab seoses investeeringu eest makstud hind. Renditulu võib olla ohutusvaru, mis kaitseb teid kokkuvarisemise ajal. Sel eesmärgil sobivad paremini teatud kinnisvarainvesteeringute liigid. Eelmisele arutelule, mis käsitlevad kinnisvara, kinnisvara, büroohoonetest tulenevaid väljakutseid ühe illustratsiooni esitamiseks, on tavaliselt tegemist pikkade mitmeaastaste rentidega. Osta õige hinnaga õigel ajal ja õige üürniku ja rendi tähtajaga profiil ning võite purjetada läbi kinnisvara kokkuvarisemise, kogudes keskmisi renditšekke, mida teie poolt üürilevõtted peavad endiselt pakkuma (tänu nad allkirjastasid rendilepingu), isegi kui madalamad hinnad on mujal kättesaadavad. Kuid võta see vale, ja teid võib lukustada sub par tagasimaksetega kaua pärast turg on taastunud.
3. Raha loomine kinnisvaratehingutest
Viimane võimalus kinnisvarainvesteeringute tegemiseks eeldab eriteenuseid ja äritegevust. Kui teil on hotell, siis võite oma külalistele müüa tellitavaid filme. Kui teil on büroohoone, võite teenida raha müügiautomaatidest ja parkimismajadest. Kui teil on autopesula, võite teha raha ajaga kontrollitavatest tolmuimejatest. Sellised investeeringud nõuavad peaaegu alati erialateadmisi; nt on mehed ja naised, kes veedavad kogu oma karjääri spetsialiseerudes autopesu projekteerimisel, ehitamisel, omamisel ja käitamisel. Neile, kes tõusevad oma valdkonna tippu ja mõista konkreetse turu keerukust, võib raha teenida ka lõputu.
Rohkem raha teenimise kohta kinnisvaras
Lisateavet selle kohta, kuidas teha raha kinnisvaras, lugege Kinnisvarainvesteeringute täielik algajate juhend .