Ostupakkumiste järsud pakkumised võivad põhjustada tagasilööki
Kas teate, kes tõesti armastab, kaasa arvatud eskaleerumisklausel ostu-pakkumises ? Kinnisvaramaaklerid. Eriti tundub, et ostja esindajad on seda praktikat väga valvsad. Aga agendid ei ole süüdi huvi eskalation klausleid, sest sageli on see kodu ostjad ise, kes tõstavad seda, vihjates, et eskaleerumise klausel, mida nimetatakse ka teravaks pakkumiseks, võib olla hea mõte.
Mis on eskaleerumisklausel?
Tavaliselt kasutatakse eskaleerumisklauslit võimalikus mitme pakkumisega seotud olukorras.
See on sõna sünonüüm: terav pakkumine. Seda kasutatakse selleks, et proovida kogu võistlejat võistleva pakkumismenetluse käigus välja tõmmata. Põhimõtteliselt öeldakse, et ostja maksab X-i summa, mis võib olla ükskõik milline number, mis ulatub 100 dollarist kuni sadade tuhandeni, kõrgemal kui müüja poolt saadud kõrgeim pakkumine, ja see sisaldab tavaliselt ülemmäära.
Tüüpiline eskaleerumisklausel võib olla järgmine: ostja nõustub maksma 1000 dollarit rohkem kui müüja poolt saadud kõrgeim pakkumine, mitte ületada 315 000 $ müügihinda. Ostja võib soovida kasutada seda klauslit ostupakkumises, kui tundub, et teised ostjad võivad tõsta hinda, mis ületab noteeritud hinna.
Ütle, et vara on noteeritud 295 000 dollariga. Sellel on kõik kellad ja viled, mida ostja soovib, ja see asub vaikses kullasseisus asuvas suure nõudmiskeskkonnaga piirkonnas. Mõnikord soovitab noteerimisagent ostjaid, et kõik pakkumised esitatakse kindlal päeval teatud aja jooksul, ja see võib olla teie esimene vihje, mille kohaselt müüja kavatseb saada rohkem kui ühe pakkumise.
Selles hüpoteetilises näites kuumemüüja turg ja gorgeous kodu kantud $ 295,000 müüja võiks vastu võtta pakkumisi, näiteks:
- 290 000 dollarit (kuna alati on keegi, kes usub, et keegi teine ei paku.)
- 295 000 dollarit
- 305 000 dollarit
- 310 000 dollarit
Kui neljas ostja esitab ülalkirjeldatud eskalatsiooniklauseliga pakkumise, tähendab see, et ostja nõustub müüjale maksma 311 000 dollarit.
Ostja on õnnelik, kuna hind on 4000 dollarit maksimaalse hinna järgi, mille ostja oli nõus maksma, ja müüja saab kõige kõrgema pakkumise. See kõik tundub hästi ja hästi, aga kas see on?
Paranemise klausli puudused
Müüja seisukohalt ei pruugi müügi klausel olla müüja jaoks parim valik. Pakkumise vastuvõtmine eskalatsiooniklausliga tähendab, et müüja ei saa enam edastada teistele osapooltele mitu vastastikust pakkumist ega jätkata läbirääkimisi. Eespool toodud näites võttis ostja lauast raha ära. Müüja kaotas 4000 dollarit.
See põhineb sellel, kas ostja tegelik top pakkumine oli 315 000 dollarit. See oleks võinud olla kõrgem, kuid müüja, kes võtab vastu lepingu eskalatsiooniklausliga, ei tea kunagi, kui palju selline ostja võiks pakkumist pakkuda.
Peale selle võib selline mitme pakkumisega seotud olukord olla müüja huvides pakkumise vastu võitlemiseks. Näiteks näiteks mõnes riigis, näiteks Californias, võib müüja teha igale ostjale teise müüja, kui müüja nii soovib, või ainult ühele või kahele ostjale. (Me nimetame California, sest riik kipub rahvamajandust juhtima.) Müüjal on üldiselt rohkem valikuvõimalusi mitmekordse pakkumisega seotud olukorras. Iga vastupakkumist võib kaaluda ja eraldi analüüsida.
Ütle näiteks, et müüja otsustab, et turunõudlus on kodus nii tugev, et müüja võib otsustada mitte osta ostetud pakkumisi ega takistada ühegi pakkumise tegemist. See on alati võimalus. Sellises olukorras võib müüja muuta kodu müügihinda, näiteks 315 000 dollarit, ja alustada pakkumist veel kord. Selle stsenaariumi puuduseks on aga see, et seal ei pruugi olla mingeid kohevõtjaid või kui turul olevad päevad võivad kauemaks jääda ja see on alati oht, kui müüja tõstab hinda. Siiski võib see olla elujõuline lahendus, mida tuleb kaaluda, selle asemel, et nõustuda eskaleerumisklausli lepingu sõlmimisega.
Miks ostjad gravitatsiooni suunas escalation klausleid
Mitte iga kodu ostja naudib läbirääkimiste territooriumi kestvusega ja pinget, et osta kodu .
Ostjad on mures ka konkureerivate ja mõned keelduvad esitama pakkumist mitme pakkumisega seotud olukorras. Eskalatsiooniklausli kehtestamisega võib see suurendada ostja võimalust aktsepteerida pakkumist ja see seab kindlad parameetrid, mis määratlevad ostja mugavuspiirkonna.
Olenevalt sellest, kas eskalatsiooniklausel on "seaduslik" igas riigis, sõltub õiguslikust tõlgendusest. See ei takista agentidel seda või ostjaid soovimast soovida seda teha. Kuid kõigil praktilistel eesmärkidel võib ostja lihtsalt tunduvalt lihtsam teha kõige kõrgemat ja parimat pakkumist ning seda teha.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.