Kõik, mis teie koduturul kasu saavad, ei ole maksustatav tulu
See pole tingimata nii. Paljud maksumaksjad saavad hoida kõige rohkem - kui mitte kõiki - seda raha. Saate seda välistada oma maksustatavast tulust, kasutades kodutulu väljajätmist, mis on ette nähtud sisetoodangu koodeksiga.
Põhitööde müügi välistamine 250 000 dollarit
Vallalised inimesed võivad oma peamise kodu müügist välja jätta kuni 250 000 dollarini kasumi. Kui olete abielus, võite välistada 500 000 dollarit.
Nii toimib see: kui te olete üksinda ja te mõistate oma kodu müügist 200 000 dollarit kasumit, ei pea te seda raha maksustatava tuluna aru andma. See on väiksem kui 250 000 dollarist väljaarvamise summa, millele teil on õigus. Kui te teate 255 000 dollarit kasumit või kasumit, peate sellest teatama 5 000 dollarist kasumina.
Loomulikult kehtivad üsna vähesed reeglid.
2-osaline viieaastane reegel
Väljaarvamine sõltub teie elukohast, mitte kinnisvarainvesteeringust. Pead olema elanud kodus viimase viie aasta jooksul, mis vahetult enne müügi kuupäeva oli vähemalt kaks.
Need kaks aastat ei pea olema järjestikused ja te ei pea seal müüki kuupäeval tegelikult elama. Võite elada kodus aasta, rentida seda kolmeks aastaks, seejärel tagasi 12 kuuks.
IRS näitab, et kui sa kulutad selle aja jooksul selle kabiini palju aega, siis peate koduks oma peamise elukohana.
Te saate kasutada seda 2-aastast 5-aastast reeglit oma kasumi välistamiseks iga kord, kui müüte oma põhikogu, kuid see tähendab, et võite välja jätta ainult üks kord iga kahe aasta tagant, sest peate kulutama vähemalt nii palju aega elukoht.
Te ei saa viimase kahe aasta jooksul teise koju kasumit välistada.
Erandid 2-aastasele reeglile
Kui te elasite oma kodus vähem kui 24 kuud, võite võita vähemalt osa kasumist välja, kui teil on õigus ühele vähestest erilisest olukorrast. Seejärel saate arvutada välja osalise väljaarvamise vastavalt sellele, kui palju aega te seal tegelikult elasite.
Kui arvutate oma elukohta, siis jagage see arv 24-ni. Korrutage seda suhet 250 000 dollari või 500 000-ga, kui olete abielus. Tulemuseks on tulu summa, mida saate oma maksustatavast tulust välistada.
Näiteks võisite 12 kuu jooksul elada oma kodus, siis pidite müüma seda õigustatud põhjusel. Sa pole abielus. Kaksteist kuud jagatuna 24 kuuks väljastatakse .50. Korrutage see maksimaalse väljajätmisega $ 250,000. Tulemus: saate välistada kuni 125 000 dollarit või 50 protsenti oma kasumist.
Kui teie kasum ületab 125 000 dollarit, siis lisage oma maksudeklaratsioonile maksustatav tulu ainult 125 000 dollarit. Kui mõistate 150 000 dollari suuruse kasumi, teatate ja maksate maksu 25 000 dollarini. Kui teie kasum on võrdne või väiksem kui 125 000 dollarit, võite kogu summa teie maksustatavast tulust välja jätta.
Kutseline laps elukohas
Teil ei pea arvestama kodus mõistlikult ajutiste puudumistega, kui nad seal ei ela. Teil on lubatud puhkusel või ärilistel põhjustel aega veeta, eeldades, et teie elukoht jääb endiselt kinni ja te kavatsete sinna tagasi pöörduda.
Ja kui teil on tegelikult vaja liikuda, võite saada osalise välistamise. Kui te elasite oma majas vähem kui kaks aastat, võite osa oma kasumist välja jätta, kui teie töökoht muutub. See erand kehtib juhul, kui alustasite uut töökohta või kui teie praegune tööandja kohustab teid uuele asukohale minema.
Kui müüte oma maja meditsiinilistel või tervislikel põhjustel, dokumenteerige need põhjused oma arsti kirjaga. See võimaldab teil elada kodus ka vähem kui kaks aastat. Te ei pea oma maksudeklaratsiooniga kirja esitama, vaid hoidke seda oma isiklike andmetega, kui IRS soovib kinnitust.
Samuti tahate dokumenteerida mis tahes ettenägematuid asjaolusid, mis võivad sundida teie kodu müüma, enne kui olete seal elanud vajalikku aega. IRSi andmetel on ettenägematu asjaolu "sellise sündmuse esinemine, mida te ei saanud enne põhivara ostmist ja hõivamist mõistlikult eeldada", nagu näiteks loodusõnnetused, teie tööhõive või tööpuuduse muutus, mis jätsid teid põhiosa elamiskulud, surm, lahutus või mitmike sünnid sama rasedusega.
Aktiivse teenistuse teenistuse liikmetele ei kohaldata elukoha reeglit. Nad võivad loobuda reeglist kuni kümne aasta jooksul, kui nad on "kvalifitseeritud ametliku pikendatud tööajaga". See tähendab, et valitsus tegi teile korralduse elada valitsuse eluasemetena vähemalt 90 päeva või kindla ajavahemiku vältel, millel pole konkreetset lõppkuupäeva. Saate ka kvalifitseeruda, kui olete postitanud teenistuskohta, mis on teie kodust umbes 50 miili või rohkem.
Omaniku reegel
Teil peab olema vara ka vähemalt viimase viie aasta jooksul. Saate seda ise oma ajal, kui te ei ela seal ega ela seal mõnda aega, ilma et seda oleks tegelikult omanik. Kaheaastased residentsused ja kaheaastased omanikud ei pea olema samaaegsed.
Võib-olla olete oma kodu rentida ja elanud seal kolm aastat, siis ostsite selle oma majaomanikult. Saatsid koheselt välja ja andsid selle teisele isikule, siis müüsite seda kaks aastat hiljem. Olete kohtunud nii omandiõigusega kui ka kaheaastaste reeglitega - elasite seal kolm ja omandasite selle kaheks.
Teenuse liikmed võivad selle reegli kohaldamisest loobuda ka kuni kümneks aastaks, kui nad on kvalifitseeritud ametlikul laiendatud ülesandel.
Abielus maksumaksjad
Abielupõhised maksumaksjad peavad esitama ühisavaldused, mis nõuavad väljaarvamist, ja mõlemad peavad vastama 2-aastasele elukoha reeglile, kuigi nad ei pea elama samal ajal. Kinnisvara test peab vastama ainult üks abikaasa.
Kui üks abikaasa sureb omandiõiguse perioodil ja üleelanud ei ole uuesti abiellunud, võib ta kasutada oma surnud abikaasa elamis- ja omandamisaega omaette.
Lahutatud maksumaksjad
Teie endine abikaasa omand kodus ja kodus elav aeg võib olla teie arvates abielulahutuse omandamisel. Saate lisada need kuud oma omandiõiguse ja seal elamise ajaks, et täita kinnisvara- ja elukoha eeskirju.
Kasumiaruandlus
Kui sa mõistad kasumit, mis ületab väljaarvamise summad või ei vasta nõuetele, siis saadetakse teie koju müügist saadud tulu kapitalikulu järgi D-loendis. Kui te omandasite oma kodu üheks aastaks või vähemaks, kajastatakse kasumina lühiajaline kapitalikasum. Kui teil see kuulub rohkem kui üheks aastaks, kajastatakse seda pikaajalise kapitali kasvutulu kujul.
Lühiajalist kasumit maksustatakse sama määraga nagu tavaline sissetulek, kusjuures pikaajaliste kasumite määrad on soodsamad: null, 15 või 20 protsenti, sõltuvalt teie maksustatavast summast.
Täpsete andmete salvestamine on võti. Veenduge, et teie kinnisvaramaakler teaks, et teil on õigus välja jätta, kui te seda teete, pakkudes vajadusel tõendeid. Vastasel juhul peab ta väljastama teile vormi 1099-S ja saatma koopia IRS-ile. See ei takista teid välistamise nõude esitamist, kuid see võib asju keerulisemaks muuta.
Kui saate vormi 1099-S, peate oma tuludeklaratsioonist teatama oma kodu müügist. Konsulteerige maksuteguriga, et veenduda, et te ei võta maksusoodustust, kui teil seda pole vaja.
Teie kulude ja kapitali suurendamise arvutamine
Teie kasumi arvutamise valem hõlmab teie kulupõhist lahutamist oma müügihinnast.
Alustage sellest, mida olete kodu eest maksnud, ja lisage ostu sooritamisega seotud kulud , näiteks pealkiri ja hoiukulude tasud ning kinnisvaramaakleritasud . Nüüd lisage kulud, mida olete teinud mis tahes oluliste paranduste eest, näiteks katuse või ahju asendamine. Vabandame, pere ruumi värvimine ei arvestata.
Lahutage kogu akumuleeritud amortisatsioon, mis võis aastate jooksul üle võtta, näiteks kui olete kunagi kontoris maha arvanud. Saadaval number on teie kulupõhine väärtus.
Teie kapitalitulu oleks teie kodu müügihind, mis on vähem kulupõhine. Kui see on negatiivne number, on teil kaotus. Kahjuks ei saa te oma peamise kodu müügist kahjumit maha arvata.
Kui saadud arv on positiivne, teenite kasumit. Lahutama väljaarvamise summa ja jääk on teie maksustatav kasum.