Kas olete mõelnud erinevuste üle kooperatsioonide ja konsoolide vahel? Sa ei ole üksi. Kuigi see võib teile üllatada, et õppida, et konsoolid ei muutunud populaarseks alles 1960. aastatel. Kui FHA suunised võimaldasid lõplikult kondiid finantseerida, läksid kondoomide kompleksi kontseptsioon välja. Enne seda töötati koostöös peaaegu kõik ehitised, mis võimaldasid paljusid mitme omanikke. Täna leiad suurema osa suurlinnade linnade koostööprojektidest või ühistute elamute hoonetest.
Inimesed pigistavad New Yorki koostööprojekte, kuid võite leida ka koostöövõimalusi suuremates linnades nagu San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit ja Chicago, Tucson ja Phoenix. sh mõned Floridas ja teised, kes puistavad läbi kogu idaranniku.
Mis on koostööprojekt?
Kooperatsioon ei ole tegelikult kinnisvara. Kinnisvara on maa koos kõigi struktuuriliste parandustega, sealhulgas maa-alused ja õhuõigused. Kooperatsioon on ettevõtte asemel. Kui ostja ostab koostöövõimalusi, ostab ostja ettevõtte aktsiad ja õiguse konkreetse üksuse hõivamiseks. Koostöö ostja ei osta ühikut või osa hoones endast.
Lisaks sellele võib koostöövõimalusega ostja koostöövõimaluste ostmise rahastada või mitte olla. Mitte iga pank ei tee ühiskasutuslaenu. Ühisturuga laenu panustavate pankade seas kvalifitseerub mitte iga koostöövõimalus kui kvalifitseeritud hoone.
Ostjad peaksid oma laenuandjaga kontrollima, kas koostöövõimalus on tema heakskiidetud nimekirjas.
Koostööosutaja maksab koostööosale kuutasu. See tasu sisaldab ehitise hüpoteeklaenu , kui see on olemas; uksehoidja palgad, hooldustöötajad, võimaluse korral hoone ülem; struktuuri kindlustus; korrapärane hooldus, hooldus ja puhastamine ühistes valdkondades, sealhulgas kinnisvara maksud.
Üheks võimalikuks puuduseks koostöövõimalusele, näiteks kriitikutele, on asjaolu, et omanik maksab sageli kaks hüpoteeklaenu. Ta maksab oma hüpoteegi koostööfoorumi ja hoone hüpoteeki eest koostöövõimalustele, mida saab ka refinantseerida laenu jaoks hoone kapitali parandamiseks.
Mis on korter?
Erinevalt kooperatsioonist ostes ostab ostja kinnisvara ostmisel ostja. Ostja omab ruumi seinte, põrandate ja lagede vahel, tavaliselt keskpunkti. Üksust hinnatakse eraldi maksustamise eesmärgil ja ostja maksab maksud otse maakonna hindajale (või laenuandja sulgemiskonto kaudu).
Kondi saab eraldi finantseerida ja kinnisvara tagatiseks on kindlustusleping või hüpoteek, sõltuvalt riigi seadustest. Korteri struktuurne disain on üksinda, mis võib olla üks lugu, mitmed lood või isegi lahti. Näiteks mul on Hawaiil ühepereelamu, mida nimetatakse kondoiniks, kuid see on iseseisev struktuur, millel on oma õu.
Korteri ostja maksab kuutasusid ka nagu ühiskasutus ostja. Need tasud makstakse majaomaniku ühingule . HOA tasu eest ühiste ruumide, ehitise, katuse, kindlustuse, ühistu haldamise eest hooldamise eest makstav tasu võib sageli hõlmata ka mõningaid kommunaalteenuseid, nagu vesi ja prügikast.
Mõned HOA tasud sisaldavad klubihoone, treeningvarustuse ja basseini / spaa tasusid.
Veel erinevusi Co-op v Condo
Üldiselt on kooperatsioon sageli odavam osta kui kondo, mis tähendab, et see võib maksta kondo ostmiseks rohkem. Kuid kompromiss on tasuline koostööpõhine tasu võib olla kõrgem kui kondo HOA tasud.
Oluline erinevus co-op vs condo on asjaolu, et ükski soe keha koos raha ei saa osta koostöövõimalusi. Koostöös valitseb juhatus, mille määravad koostööprojekti osanikud. Kondiitreid juhivad ka juhatus, kuid need juhatused ei kiida ostjaid heaks. Koostöönõukogul on õigus potentsiaalse ostja heaks kiita. Kuigi ostja ei saa õiglase eluaseme seadusest tuleneva diskrimineerimise tõttu tagasi lükata, peavad ostjad läbima ranget sõelumist.
Mõned kooperatsioonid ei luba välisostjatel üksust osta. Paljud koostöövõimalused ei luba investoritel või teisel kodus olevatel ostjatel eelistada omanikke. Koostööplaanid kontrollivad potentsiaalse ostja avaldust, finantsaruannet, varade ja kohustuste loendit, krediidiartiklit, pangasaldosid, sealhulgas sõprade ja ettevõtjatega seotud soovituskirja ülevaadet, millele lisandub isiklik intervjuu.
Ehkki see protseduur võib tunduda erakordse privaatsuse sissetungi vastu, saavad selle protsessi omanikud kaasprofessionaalides heaks kiita, sest need võivad olla hoone elanike hulgas väga selektiivsed. Kui inimene ostab korteri, ei ole naabrite valimisprotsessi, mingit võimalust hoida kõrvalla surmmetalliballa lähedal asuvat neljandikku.
Teisest küljest kiidab koostöövõimaluste nõukogu heaks ka ostuhinna. Kui hind on nii madal, et see võib mõjutada teiste aktsionäride väärtusi, võib koostöövõrgustik keelduda müügi heakskiitmisest. Condo HOA-l ei ole sellist volitust müügi takistamiseks.
Paljud korterid piiravad üüride arvu protsendina ühikutest. Protsent tavaliselt ulatub 80 protsendist omanikust 50 protsendini. Selle eesmärk on vältida kompleksi muutumist korterikompleksiks ja väärtuste alandamist. Enamik koostöövõimalusi ei võimalda sublaene ega rentimisi.
Neid saab elada korterikompleksis juba aastaid ja kunagi ei tea naabreid. See ei tohiks toimuda koostööprojektis, kus omanikud teavad kõiki ja kõike teie kohta.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.