Lugeja küsib: "Minu poiss-sõber ja me oleme meie esindajal nii hullumeelsed, et me võiksime tulle jätta. Sooviksime teada, kas saame agentuuri kinnisvarapartei teatada. Praegu on meie kinnisvaraturg eelistanud müüjaid. võib panna koerakuudi turule ja müüa seda kümme korda, mis on väärt. Müüme kodus müügiks 325 000 dollaril. Esiteks ei saanud me pakkumisi üldse peaaegu 3 kuud. Nüüd on meil pakkumine mis on 325 000 dollarit ja meie agendil on meie pakkumine aktsepteerida ja me peame seda aktsepteerima. Mis on? Soovime allkirjastada pakkumine 340 000 dollarile, kuid meie esindaja ei soovi. maja müüja peab aktsepteerima täis-hinnapakkumist? "
Vastus: Oh, mina, sa peaksid olema rõõmsad, mitte tagasi lükata. Põhimõtteline põhjus, miks kodune müüja ei võta vastu täishinnaga pakkumist, on juhul, kui müüja on saanud teisi pakkumisi kõrgemate hindadega. Siis võib müüja nõuda ühe neist pakkumistest. Seda ei peeta eetilisteks ja võib-olla olla vastuolus seadusega, paluda ostjal tasuda rohkem kui loendihind, kui ostja on teinud täishinnaga pakkumise. Kas teie kodu on liiga madal?
Müüja turgudel on tavaline saada mitmeid pakkumisi, kui müüte väga soovitavat kodu. Mõnikord segavad müüjad mitmeid pakkumisi ja mitme pakkumisega kaasnevaid õigusi ning saavad ainult ainsa pakkumise. See võib juhtuda teie puhul. Kui müüja on saanud ainult ühe pakkumise, on reeglid palju erinevad.
Esimene koht, kus püütakse välja selgitada, mida õige asi teha, on teie peas. Proovime analüüsi. Ütle, et jalutuskäik on pagaritöökoda ja aknal olev märk reklaamib Giant Cinnamon Rolls'i iga 99 senti.
Sa oled näljane. Sa sisesid ja andsid kassale pank, paludes kaneeli rull. Kassass raputab oma pead ja ütleb: "Minu ülemus on otsustanud müüa need rullid iga $ 3,50 eest, mis on 3,50 dollarit."
Kuidas see teile tundub? Kas te tunnete, et olete söödaks ja lülitute ohver? Kas teie arvates on see vale reklaam?
Võite tunduda nagu mööda tänavat mööda konkureerivat pagariäri, et osta nende hiiglasliku kaneeli rullid ühe eest 1,50 dollari eest. See, mis te arvasite, oli tehing, oli pettus.
Õiguslik aspekt on veelgi olulisem. Mõnedes riikides, kui müüja saab kvalifitseeritud ostjalt täishinnaga pakkumise, tähendab see, et kinnisvara vahendamine on teenitud komisjonitasult . See tähendab, et kui te tagasi lükata täishinnaga pakkumise, võite ikkagi vahendustasu komisjonitasu teha, kuna vahendamine on toimunud. See oli Californias juba aastaid paljude aastate jooksul õigus, kuid see muutus 2013. aastal. Nüüd on tingdeponeerimiskonto kohustatud sulgema enne, kui vahendusõigus on komisjonil õigus.
Kuid noteerimisleping võib sisaldada verbiage, mis ütleb, et müüja ei saa tagasi lükata täishinnaga pakkumist. Lisaks sellele võib mitmekordse noteerimise teenus, kus loend avaldati, oma pakkumiste reeglid.
Minu enda MLS on näiteks MetroList. MetroList reeglid on siis, kui müüja saab täis-hinnapakkumise ja lükkab selle pakkumise tagasi, peame kas tõsta müügihinna MLS-is või konfidentsiaalses agent märkuses, et müüja lükkas tagasi täishinna pakkumise. Selline meeldetuletus MLS-is näib tõenäoliselt peatada teiste esindajate soovituse saatmine oma ostjale.
Veelgi enam, seda võib pidada eksitavaks reklaamiks, kui müüja reklaamib, et kodu on võimalik osta 325 000 dollariga, kuid ta tegelikult soovib 340 000 dollarit ja ei avalda seda. Kui soovite 340 000 dollarit, peaksite oma kodu reklaamima 340 000 dollariga.
Loomulikult ei kohaldata seda loogikat ja neid eeskirju mitme pakkumise suhtes. Oma enda olukorras aga on teie kodu olnud turul 3 kuud, ilma pakkumisi kätte saanud. See ütleb, et teie maja või turul on midagi valesti, see on vales asukohas või halvas seisukorras või hind on liiga kõrge. Ükskõik mis probleem on, näib, et ostjad ei taha oma kodu osta, maksavad palju vähem kui 325 000 dollarit või oleksid saanud juba pakkumise, isegi madala pakkumisega .
Selle hinna tõstmine selle ONE ostjale, kes soovib ja suudab oma kodu osta, on teie huvides.
Ma saan aru, et see ei ole see, mida sa tahad kuulda, kuid see, mida ma ütleksin oma müüjale sellises olukorras. Faktid räägivad enda eest. Enamik teie positsioonis olevatest müüjatest oleksid tänulikud ja elanud, et nad oleksid saanud täishinnaga pakkumise, eriti pärast sellist pikka aega turul. Loodan, et vaatate oma seista ja aktsepteerite täishinnaga pakkumist.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.