Määratlus: avatud nimekiri võimaldab omanikul müüa oma kodu omaniku poolt müügiks . See on mitte-eksklusiivne leping, mis tähendab, et omanik võib teostada avatud kirjeid rohkem kui ühe kinnisvaramaakleriga ja maksta ainult vahendajale, kes toob soodsa ostja, kelle pakkumine omanik aktsepteerib.
Suur erinevus on see, et omanik maksab ilmselt vaid müügimüüja vahendustasu, mis on ligikaudu pool tavapärastest tasudest.
Põhjuseks on asjaolu, et omanik pole esindatud. Seetõttu ei maksa omanikud maakleri omanikku esindama, vaid maksma maaklerit ostja esindamiseks. Kuid kicker on see, kui omanik leiab ostja end ise, ei pea omanik kellelegi komisjonitasu .
Miks peaks müüja kasutama avatud loendit?
Müüjad võiksid pidada näiteks ainuõigusliku müügiõiguse avatud nimekirja, näiteks kui turul on palju ostjaid. Selle põhjuseks on asjaolu, et iga kinnisvaramaakleriga saab läbirääkimisi avatud nimekirjaga ja komisjonitasud võivad kõik olla üksteisest erinevad või identsed, olenemata võimalikust läbirääkimistest. See annab müüjale suurema paindlikkuse, kuigi see võib piirata ostjate arvu, kes võiksid osta kodu.
Siiski, kui turul on rohkem ostjaid kui atraktiivsete noteeringutega müüjad, ei pane müüja ennast suurele riskile, andes mitmele vahendamisele avatud nimekirja.
Peamine risk võib olla kõigi kinnisvaraostjate puudumine. Rääkimata müüjast jääb ka müüa kodus ise. Kui ta leiab oma ostja, ei võta ta ühele vahendajale mingit komisjonitasu.
Mõned müüjad arvavad, et nad saavad Internetis piisavalt reklaamida kodu ja jõuda ostjani, nii et nad ei näe põhjust agendi palkamiseks .
Nad mõnikord jätavad tähelepanuta asjaolu, et agendid toovad lauale palju rohkem kui lihtsalt võime leida potentsiaalne ostja. Kogenud kinnisvaramaakler võib näiteks pakkuda müüjale võimalust vältida ühiseid vigu. Müüjad, kes pole veel teinud vigu, ei tunne seda väärtust alati enne, kui nad teevad vea, ja on liiga hilja.
Miks Agents nõustub avatud loendiga?
Mitme ostjaga töötajad võivad nõustuda avatud noteeringu tingimuste aktsepteerimisega, kui nad soovivad tagada, et nad maksaksid ostja müüjale müümise eest. Avatud noteeringuga ei teeni agendid üldjuhul kinnisvara reklaamimist ega kulutamist reklaamimisele, välja arvatud juhul, kui nad on üsna kindlad, et reageerivad ostjad saavad ühendust ainult selle esindajaga.
Vara võib olla ainulaadne, väga eriline, mis pöördub suure hulga ostjate poole ja agent võib näha ava nimekirja ainsa lahendusena, kuna müüja ei nõustu eksklusiivse müügiõigusega noteeringuga. On väga haruldane, kui näete avatud loendit MLS-is, kus ma töötan Sacramentos, ja ma ei ole kunagi kirjutanud avatud kogu oma ulatuslikku karjääri kinnisvaras, kuid see ei tähenda, et see ei oleks elujõuline lahendus.
Ma arvan, et mõnes maapiirkondades on avatud nimekirjad väärtust müüjate jaoks, kes ei soovi ühele kinnisvarakinnisvaramaaklerile pühenduda.
Maapiirkondade nimekirjad kipuvad hõlmama suuri piirkondi ja suusõnaliselt liiguvad kiiresti. Kui müüjad on nõus ja võivad maksta ainult vahendajatele, kes lõpuks esitlevad võitnud pakkumist, võivad selle riigi müüjad loetleda iga maakleri piirkonnaga.
Negatiivne külg on müüjal tavaliselt esindus puudub. Ükski agent ei tegutse müüja usaldusväärseks ega müüjana läbirääkimiste, kodu kontrollimise ega avaldamise abistamiseks. Puuduvad väljamõeldud fotograafia, õhurünnakud, 3D-täiustused, professionaalne turundus ega läbirääkimised. Tegelikult maksab müüja tegelikult ostjale läbirääkimiste eest teisele esindajale.
Kirjutamise ajal on Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, kinnisvaramaakler Lyon Kinnisvaras Sacramentos, Californias.
Näited: Mary andis avatud nimekirja kolmele kinnisvarafirmale: Smith Brokerage, Allen Realtors ja All City Agents.
Smith Brokerage tõi talle ostja, kes esitas vastuvõetava pakkumise, nii et Mary maksis Smith Brokerage'ile komisjonitasu ostja esindamiseks. Ülejäänud kaks maaklerlust said "nuttin".