Loe tühistatud hüpoteeklaenude maksustamisviisi kohta

Hüpoteeklaenuandjad mõnikord tühistavad või andestavad isiku võlad . Kuigi see vabastab kohese rahalise stressi võlgniku, põhjustab see sageli maksukohustusi. Maksuõiguse kohaselt loetakse tühistatud võlgnevuse võlgnikule sissetulek ja see sisaldub võlgniku sissetuleku osana.

Laenuandja arutab seda tühistatud võlga nii üksikisikule kui ka siseturul, kasutades vormi 1099-C . Maksuõigus pakub kolme võimalust tühistatud võlgade kustutamiseks maksudest.

Pankroti korral on tegemist maksejõuetuse korral väljajätmisega, pankroti korral ja teatud liiki hüpoteeklaenude puhul uue väljajätmisega. Hüpoteeklaenude väljajätmine on eriti oluline inimestele, kes lähevad sulgemise , lühikeseks müügi või mõne oma põhisumma kaudu laenu muutmise tõttu .

2007. aasta detsembris võttis kongress vastu võla kustutamise seaduse. See seadus näeb ette maksuvabastuse majaomanikele, kes kaotavad oma maja sulgemise või lühikeseks müügi kaudu või kes restavad oma hüpoteegid madalama põhisummaga. Seadus lubab üksikisikutel laenuandjate poolt tühistatud teatavate hüpoteeklaenude maksuvabastuse kuni 2 miljoni euro ulatuses välja jätta.

Selle tõrje saamiseks on vaja täita mitmeid kriteeriume. Tühistatud hüpoteeklaenu, mis ei vasta nendele kriteeriumidele, võib ikkagi välja jätta, kasutades maksejõuetuse või pankroti eeskirju. Inimesed, kellel on kodukapitalilaen ja raha väljavõtmine või võlgade konsolideerimise refinantseerimine, peavad tegema täiendava raamatupidamisarvestuse, et nad saaksid täiel määral ära kasutada kõiki neile kohaldatavaid maksuväliseid väljajätmisi.

Tühistatud võlg ja maksustatav tulu

Tavaliselt peetakse laenuandjalt andjatult või tühistatud võlgnevust võlgnikule maksustatavaks tuluks. Maksuõigusnormis täpsustatakse, et tühistatud võlgnevused sisalduvad inimese sissetulekutes ja maksustamisel. Viidetena on seadus sisemine tulukood 61 (a) (12). See seadus sätestab, et "sissetulek võlgade tasumisest vabastamisel" on arvestatud isiku aasta brutotuluga.

Samuti on maksuseadustes täpsustatud konkreetsed asjaolud, kui isik ei pea maksma tühistatud võlgade eest maksu. Neid nimetatakse välistamiseks, mis tähendab, et summa ei kuulu isiku maksustatava tulu hulka.

Saadaval on mitu väljajätmist, kuid tühistatud hüpoteeklaenude olukorras kehtivad ainult kolm neist. Need kolm väljajätmist on järgmised:

Igal neist välistustest on oma kriteeriumid ja aruandluskord. Inimeste jaoks, kes on kodud kaotanud, võib olla oluline koguda esialgseid laenu dokumente, et näidata, kus laenuraha kulutati.

Võimalik hüpoteeklaenule andmise võlgnevuste seaduse alusel

Hüpoteeklaenu võlg võib minna võlgade kustutamise võlgade seadusest tuleneva sissetulekust välja. See seadus näeb ette, et teatud liiki tühistatud hüpoteeklaenu võib maksudest välja jätta. See väljajätmine on oluline inimestele, kelle kodud on suletud või kes müüvad oma maja lühidalt või kes oma hüpoteegi ümber korraldasid.

Maksukoodeksis on kaks liiki hüpoteeklaenu, omandamise võlg ja kodukapitalivõlg. Erinevus kahe mõju vahel, mida kõrvalejätmine võib kohaldada. Sissenõutav võlg on võlg, mille tulu kasutati peamise elukoha ostmiseks, ehitamiseks või oluliseks parandamiseks. Kodukapitalivõlg on võlg, mille tulusid ei kasutatud elukoha ostmiseks, ehitamiseks või parandamiseks.

Laenamise võlg võib maksuvabastuse võlainstrumendi võlgade kustutamise seadusest välja jätta. Selle uue seaduse järgi ei saa koduse omakapitali võla välja jätta. Selle asemel võib kodukapitali võlg kvalifitseeruda maksejõuetuse või pankroti väljaarvamise alla.

Samuti on veel üks kriteerium. Kodu peab kasutama peamajaks, mis tähendab, et see oli võlgniku peamine elukoht. See tähendab, et selle erandi alla ei kuulu teise kodud, puhkekodud, kinnisvarainvesteeringud ega rendiettevõtted.

Nende omaduste tühistatud võlad võivad aga kuuluda maksejõuetuse või pankroti väljajätmise alla.

Kui palju võlga saab maksust kõrvale jätta? Tühistatud hüpoteeklaenu võlg kuni $ 2 miljonit (või 1 miljon dollarit on abielus ja esitades eraldi tulu) saab välistada sissetulek aastateks 2007 kuni 2016. Pärast 2016 inimesed võivad siiski välistada võlgade andmisest oma maksud, kui võlgnik ja laenuandja sisestas siduva kirjaliku kokkuleppe võla tühistamiseks hiljemalt 31. detsembriks 2016.

Laenamise ja omakapitali võlgade eraldamine

Enne kui saate otsustada, kuidas tühistatud hüpoteegi maksustamise eesmärgil käideldakse, peate kõigepealt teadma, kui palju teie tühistatud võlg jaguneb kahte kategooriasse:

Nende kahe hüpoteeklaenu liigi eraldamine võib olla lihtne või keeruline. Kui keeruline protsess sõltub sellest, kas refinantseerite oma hüpoteeke.

Kui teie ainus laen oli teie maja ostmiseks kasutatud esialgne hüpoteek, siis on kogu teie võlg omandamise võlg. Võite välistada võlgnevuste andmise võlgnevuste seaduse alusel võlgnetava võlgade summa kuni 2 miljonit dollarit (või 1 miljon eurot ühe abielunaise isiku puhul, kes esitab eraldi tulu).

Refinantseeritud laenude puhul loetakse ainult esialgse võlgnevuse hüpoteeklaenude tasumata jääk. Kui te võtsite võlgade konsolideerimise refinantseerida või võtsid sularaha välja või kasutate kodukapitali krediidiliini muuks otstarbeks kui maja omandamiseks, siis on see osa teie võlast kodukapitali võlg. Kodumaine omakapitalivõlg ei kuulu 2 miljoni euro suuruse väljajätmise osana, kuid võib vastata maksejõuetuse või pankroti väljajätmise korral väljaarvamisele.

Peate dokumenteerima selle soetamise ja omakapitali võla dollari summad. Lihtne tööpaber võib tunduda midagi sellist:

Kodu ostuhind: 200 000 dollarit
160 000 dollarit (esimene 80% kodumaistest hindadest)
40 000 dollarit (teine ​​20% koduse hinnaga)
15 000 dollarit (katusemööbli remont)
Kogunenud võlgnevus seni: 215 000 dollarit
Refinanceeriti kõik kolm laenu $ 235,000 laenu
Esialgse omandamise võlglaenude jääk oli 200 000 dollarit
Krediidiarvete konsolideerimine 35 000 USA dollarit
Kokku omandamise võlg: 200 000 dollarit
Kodukapitali võlg kokku: 35 000 dollarit

Tühistatud võlgade maksejõuetuse välistamine

Kodukapitalivõlg (mida ei kasutata peamiste kodude ostmiseks, ehitamiseks või oluliseks parandamiseks) ja muud tüüpi tühistatud võlgade, näiteks krediitkaardid, võivad maksujõuetuse välistamise korral maksuvabalt kohaldada. Maksejõuetus juhtub siis, kui võlakohustused ületavad isiku vara õiglase turuväärtuse . See on nii paljudele inimestele, kes on kodus kaotanud, kuna kodu turuväärtus langes vara võlgnetava summa all.

IRS selgitab maksejõuetuse välistamist:

"Võlgnik on maksejõuetu siis, kui võlgniku kohustused ületavad võlgniku võlgnetavate kohustuste väärtust, mis on suurem kui vara õiglane turuväärtus. Võlgniku kohustused ja vara soetusmaksumus on vahetult enne võlgniku võla kustutamist, et määrata kindlaks, kas või võlgnik on maksejõuetu ja summa, mille võrra võlgnik on maksejõuetu.

"Välistama võlgniku võlgade sissenõudmisest, mis on tühistatud võlgniku maksejõuetuse korral, kuid ainult summa ulatuses, mille võrra võlgnik on maksejõuetu. Siiski peate kasutama teatavate maksuvõimaluste vähendamiseks väljaarvatud summat" (väljaanne 908).

Maksejõuetuse välistamise summa on tühistatud võla summa, mis ületab teie vara õiglast turuväärtust. Oletame, et maksumaksjal on maja, mille õiglane turuväärtus on 150 000 dollar, mille tasumata hüpoteeklaen on 235 000 dollarit, isikul pole teisi varasid ja 200 000 euro suurune kodu võlg. See isik oleks tühistanud võlgadest 85 000 USA dollarit (laenusumma miinus õiglane turuväärtus). Sellest summast on 35 000 dollarit omakapitalivõlg (kodumajapidamises kasutamata jäänud summa) ja see summa võidakse maksejõuetuse sätete kohaselt välja jätta. Ülejäänud 50 000 dollari suurune võlg vastab hüpoteegi väljaarvamisele. (Kohandatud vormi 982 juhises toodud näitel, lk 4, tellimisreegel.)

Pankroti väljajätmine tühistatud võlgade eest

Tühistatud võlad saab maksustatavast tulust välja jätta, kui võlad on andestatud pankrotimenetluse raames.

Maksuvaba ravi saamiseks peab maksumaksja esitama pankrotiavalduse ja pankrotimenetluses tühistatud võlad. Sulgemisel või lühikese müügiga tegelevatel maksumaksjatel võib olla kasulik kasutada hüpoteekide välistamist omandamise võlgadeks ja maksejõuetuse välistamist kodu omakapitali ja muud tüüpi tühistatud võla suhtes enne pankrotijuhtumi läbivaatamist.

Pankrotiavalduse esitamine võib tekitada mitu maksuefekti, nii et üksikasjalikumat teavet leiate IRS-i veebisaidi Publikatsioon 908, Pankroti maksu juhend.

Aruandlus tühistatud võlgade kohta maksudeklaratsioonis

Laenuandja poolt tühistatud võlgnevused on toodud teie maksudeklaratsioonis. Kuidas on see teada, sõltub sellest, kas teil on õigus saada mis tahes välistamist.

Laenuandja esitab vormi 1099-C nii IRS-le kui ka isikule, kelle võlg on tühistatud või andestatud. Dokument kajastab tühistatud võla suurust. Tühistatud võla suurus on näidatud vormi lahtris 2. Inimestele, kes loovutasid oma kodu lühikeseks müügi, sulgemise või muu arveldamisprotsessi käigus , on näidatud summa laenu põhiosa kohta, mis jäi pärast arveldamist tasumata. Lahtri kirjeldus on näidatud lahtris 5, näiteks vara aadress, mille kohta laenu anti. Vormi 7. lahtris esitatakse vara õiglane turuväärtus. Sulgemise olukorras näidatakse õiglase turuväärtusena sulgemishäri müügi brutopakkumist.

Järgige neid samme, et teatada tühistatud võlgnevusest oma maksudeklaratsioonist:

  1. Teatage kõigist tühistatud võlgadest, mis ei ole vormis 1040 Line 21 välja jäetud.
  2. Kui teil on õigus jätta mõni või kogu võlg hüpoteegi andmise võlgade tasumise seaduse, maksejõuetuse välistamise või pankroti väljajätmise välistamiseks, siis peate täitma vormi 982 (pdf, 5 lehekülge koos juhistega).
  3. Vormis 982 märkige, milline väljajätmine teie suhtes kehtib, kui märkate vastavat kasti realt 1. Kui kehtib rohkem kui üks väljajätmine, siis valmistage iga välistamise jaoks ette vorm 982. Näete ka selle, et võlg on maksust vabastatud 2. realt.
  4. Maksejõuetuse ja pankroti väljajätmise korral on teil vaja teha teisi maksude näitajaid. Täpsema teabe saamiseks vaadake maksude atribuutide vähendamise jaotist Publikatsioonis 908.
  5. Kui hoite oma maja ja oma hüpoteegi ümber oma madalama hüpoteeklaenude tasakaalu jaoks, peate kontrollima rea ​​1e kasti, teavitama realt 2 olevast summast ja esitama sama summa reast 10b. Samuti vähendate oma kulude baasi majas sama suurusega kui realt 10b.

Lisateave tühistatud võlgade ja hüpoteegi andestuse kohta

Siin on sissetulekuameti ressursid tühistatud võlgade ja võlgade kustutamise seaduse kohta.