Ärikinnisvara ja majandus

Võite kasutada REITsid, et investeerida kinnisvarasse

Kommertskinnisvara on vara, mille omandamiseks on vaja tulu teenida. Ameerika Ühendriikides on umbes 6 triljoni USD väärtuses kommertskinnisvara. Siin on viis suurimat kommertskinnisvara kategooriat .
  1. Jaemüügis on siseruumides asuvad ostukeskused, välibraanikaubanduskeskused ja suurte kastide jaemüüjad. See hõlmab ka toidupoed ja restoranid. Selle väärtus on ligikaudu 2,1 triljonit dollarit ehk 36 protsenti kommertskinnisvara koguväärtusest. See koosneb vähemalt 9,5 miljardist ruutjalga kaubanduskeskuse ruumist.
  1. Hotellide hulka kuuluvad motellid, luksuslikud kuurortid ja ärihotellid. Sellesse kategooriasse ei kuulu kodud, mis annavad Airbnbi kaudu ruumid välja. Seal on ligikaudu 4,4 miljonit hotellitoa väärtuses 1,92 triljonit dollarit.
  2. Büroohooned sisaldavad kõike alates Manhattani pilvelõhkujadest kuni oma advokaadibüroo juurde. Bürooruumid on ligikaudu 4 miljardit ruutjalga, mis on ligikaudu 1,7 triljonit dollarit ehk 29 protsenti koguarvust.
  3. Korterelamud on kommertskinnisvara. Ettevõtted omavad neid ainult selleks, et kasumit teenida. Sellepärast on nende omanike poolt renditud kodud elamud, mitte kaubanduslikud. Mõned aruanded sisaldavad korterelamuandmeid kommertskinnisvara asemel elamukinnisvara statistikas. Rentimisruumides on umbes 33 miljonit ruutmeetrit, mis on umbes 1,44 triljonit dollarit.
  4. Tööstusomandit kasutatakse toote tootmiseks, levitamiseks või ladustamiseks. Seda ei peeta alati kaubanduslikuks, eriti maakasutuse plaanideks ja tsoneerimiseks. Umbes 240 miljardit dollarit on tööstusomandit 13 miljardit ruutjalga.

Teised ärikinnisvara kategooriad on palju väiksemad. Nende hulka kuuluvad mõned mittetulunduslikud, näiteks haiglad ja koolid. Vaba maa on kommertskinnisvara, kui seda renditakse, mitte müüakse.

Kuidas kommertskinnisvara mõjutab majandust

Kommertskinnisvaraarenduse osa sisemajanduse koguproduktist moodustab kogu USA majanduskasvust 3%.

Aastal 2017 oli kommertskinnisvara ehitus 472 miljardit dollarit. Rekordkõrgus oli 2008. aastal 586,3 miljardit dollarit. Madal oli 2010. aastal 376,3 miljardit dollarit. See vähenes 4,1 protsendilt 2,6 protsendini SKTst.

Miks võttis kommertskinnisvara ehitamine kaks aastat kõrgemat kui eluaseme mull ? Kommertskinnisvara ehitamine võtab kauem aega kui elamukinnisvara ehitus. Ehitajad peavad kõigepealt tagama uue arenduse toetamiseks kodude ja ostjate olemasolu. Siis võtab investoritele raha kogumine aega. Kaubanduskeskuste, kontorite ja koolide rajamiseks kulub mitu aastat. Uute hoonete üürimiseks kulub veel rohkem aega. Kui 2006. aastal kukkus eluasemeturg, käisid juba kommertskinnisvara projektid.

Tavaliselt saab ennustada, mis toimub kommertskinnisvaraga, järgides eluasemeturu tõusu ja langusi. Vastutusnäitajaks on kommertskinnisvarastandard elamute arengusuundade järgi aasta-kaks. Nad ei näita majanduslanguse märke. Nad tabasid oma madalad väärtused pärast elamukinnisvara.

Kuidas investeerida kommertskinnisvarasse

Kinnisvarainvesteeringute fond on kommertskinnisvara arendamise ja omamise äriühing.

REITi aktsiate ostmine on kõige lihtsam viis, kuidas üksinda investor kommertskinnisvarast kasu saada. Võite REITi aktsiaid osta ja müüa nagu aktsiaid , võlakirju või muud tüüpi tagatisi . Nad levitavad investoritele maksustatavat kasumit sarnaselt aktsia dividendidega. REIT-id piiravad teie riski, võimaldades teil oma vara ilma hüpoteegi välja võtta. Kuna spetsialistid haldavad kinnisvara, säästate nii aega kui ka raha.

Erinevalt teistest avalik-õiguslikest ettevõtetest peavad REIT-d jaotama vähemalt 90 protsenti oma maksustatavast tulust aktsionäridele. See salvestab need ettevõtte maksukulud, mida aktsionär tasub kapitali kasvutulu maksumäära ulatuses .

Riikliku Vahendamise Ühingu 2015. aasta prognoosiaruanne "Scaling New Heights" näitas REITSi mõju. Ta teatas, et REIT-id omavad 34 protsenti kommertskinnisvaraturu omakapitalist.

See on suuruselt teine ​​omandisuhe. Suurim on erakapital , kellele kuulub 43,7 protsenti.

REITide plussid ja miinused

Kuna kommertskinnisvara väärtused on mahajäänud näitaja , siis REIT hinnad ei tõuse ega kahaneda börsil. See muudab nad lisaväärtuseks mitmekesise portfelli jaoks. REIT-id jagavad eeliseid võlakirjade ja dividenditootvate aktsiatega, kuna need pakuvad pidevat sissetulekuartiklit. Nagu kõik väärtpaberid, on need reguleeritud ja neid on lihtne osta ja müüa.

Pidage meeles, et REIT-i väärtus kajastab rohkem kui lihtsalt aluseks olevat kinnisvara. Seda mõjutab ka nõudlus REITide järele investeeringuna. Nad konkureerivad investorite varude ja võlakirjadega. Seega, isegi kui REITi omanduses oleva kinnisvara väärtus tõuseb, võib aktsiahind langeb aktsiaturul.

Millal osta ja müüa REITi

Kui investeerite REITi, veenduge, et olete teadlik äritegevusest ja selle mõjust kommertskinnisvarale. Buumi ajal võib kommertskinnisvara pärast elamukinnisvara langust kogeda vara mulli . Majanduslanguse ajal kahaneb kommertskinnisvara pärast elamukinnisvara.

REITS Versus Real Estate ETF

Kinnisvara väärtpaberitega kaubeldavad fondid jälgivad REITi aktsiahindu. ETF-ile on investorid huvitatud, sest neil on väga madalad tasud. Kuid need on veel ühe sammu aluseks oleva kinnisvara väärtusest eemaldatud. Selle tulemusena on nad aktsiaturgudele suurema tõenäosusega hoogu ja karu turge .

Ärikinnisvara finantskriisi ajal

Kommertskinnisvaralaenud on 2008. aasta finantskriisist taastunud. 30. juunil 2014 on riigi pangad, millest 6,680 on kindlustatud föderaalse hoiukindlustuse korporatsiooniga, kommertslaenudest 1,63 triljonit dollarit. See oli 2 protsenti suurem kui 2007. aasta märtsis 1,6 triljonit dollarit.

Kommertskinnisvara näitas langust kolm aastat pärast eluasemehindade alanemist. 2008. aasta detsembriks oli kommertstoodete arendajatel laenupakkumisi 160 miljardi ja 400 miljardi dollarini. Nad püüdisid leida panku nende refinantseerimiseks. Enamikul neist laenudest oli ainult 20-30% omakapitalist. Pangad nõuavad nüüd 40-50 protsenti omakapitali.

Erinevalt koduhüpoteekidest on müügikohtade ja büroohoonete laenude lõppedes suured maksed. Selle asemel, et maksta laenu, arendajad refinantseerida. Kui rahastamine pole kättesaadav, peavad pangad sulgema.

Laenukahjumid ootasid tõenäoliselt 30 miljardit dollarit ja pommisid väiksemaid ühenduse panku . Hüpoteeklaenude intressimäära suurpangad ei ole neid nii tugevasti tabanud. Kuid nad olid rohkem investeerinud kohalikesse kaubanduskeskustesse, korterikompleksidesse ja hotellidesse. Paljud kartsid, et väikeste pankade kokkuvarisemine võib olla olnud sama halb kui 20 aastat tagasi kokkuhoidmise ja laenukriis .

Vastavalt kinnisvara ümarlauale langes 2008. aastal ligikaudu 300 miljardit dollarit lühiajalistest kommertslaenudest. Paljud neist laenudest võisid olla halb, kui neid ei oleks refinantseeritud.

2009. aasta oktoobriks teatas föderaalreserv, et pangad olid vaid 0,38 dollarit iga kahjumiga dollari kohta. See oli vaid 45 protsenti 3,3 triljoni dollari suurusest võlgadest. Vabade töökohtade tõttu läks pankrotti kaubanduskeskused, büroohooned ja hotellid. Isegi president Obama sai teada tema majanduslikust meeskonnast potentsiaalse kriisi kohta.

Kommertskinnisvara väärtus langes aastatel 2008-2009 40-50 protsenti. Ärikinnisvaraomanikud püüdisid maksete tegemiseks raha leida. Paljud üürnikud olid kas äri lõpetanud või pidasid uuesti läbirääkimisi madalamaid makseid. Omanikud püüdsid sularaha koguda, müües uusi aktsiaid. Nad kasutasid raha olemasolevate kinnisvara maksete toetamiseks. Selle tulemusena ei saanud nad aktsionäridele väärtust suurendada. Nad lahjendasid väärtust nii olemasolevatele kui ka uutele aktsionäridele. TARP Capitalist Jon Cona intervjuus selgus, et uued aktsionärid olid tõenäoliselt lihtsalt "häid raha välja viskama hakanud".

2010. aasta juuniks jätkus kommertskinnisvara hüpoteeklaenude määr veelgi. Real Capital Analyticsi andmetel langes 2010. aasta esimeses kvartalis alla 4,17 protsenti laenudest. See on 45,5 miljardit dollarit pangahoiuste laenude puhul. See on kõrgem kui 2009. aasta neljandas kvartalis 3,83% ja aasta tagasi 2,25%. See on palju hullem kui 2006. aasta esimesel poolel 0,58-protsendine makseviivituse määr, kuid mitte nii halb, kui 4,55 protsenti aastal 1992.

2010. aasta oktoobriks tundus, et kommertskinnisvaraga seotud üürid olid hakanud stabiliseeruma. Kolme kuu jooksul langesid bürooruumide 4 miljardi ruutjalga üürid ainult keskmiselt penni. Riikliku büroo vakantsus püsis 17,5 protsenti. Kinnisvara uurimisettevõtte REIS, Inc. andmetel oli see madalam kui 1992. aasta rekord 18,7 protsenti.

Finantskriis jättis REIT väärtused aastate jooksul depressiooniks. Miks? Üks põhjus oli see, et kriisi ajal ostetud kinnisvarainvesteeringutega seotud turult kõrvaldatud omadusi oli raske näha. Teiseks on asjaolu, et kommertskinnisvaraomanikud olid oma hüpoteeklaenude tagurpidi. Alates 2008. aastast on nende kommertskinnisvara väärtused langenud 40-50 protsenti, vähendades REITi väärtust.

Kommertskinnisvaralaenud põhjustasid peaaegu teise majanduslanguse. Aastal 2013 pangad pidasid kommertslaenudeks 991,2 miljardit dollarit, mis on 3,3% rohkem kui 2012. aastal. Enim oli korterelamud. Umbes kolmandik tulid välja 2015. ja 2017. aasta vahel. Enamik neist olid kirjutatud 2005. aastal kuni 2007. aastani, kui kinnisvara väärtused olid suured. Kui kortermajade hinnad oleksid langenud, oleksid need laenud võinud jääda täitmata. Selle asemel said inimesed, kes olid oma kodud kaotanud, üürnikeks. Nad hoidsid laene maksejõuetusest ja majandusest teise majanduslanguse tõttu.