Mortgage intressi maksmine võib vähendada teie maksustatavat tulu
Need mahaarvamise nõudmise eeskirjad kehtivad 2017. aasta jooksul.
Kodumajapidamise hüpoteeklaenu taotlemine
Hüpoteeklaenu intressi nõudmiseks peate esitama vormi 1040, A-lisa mahaarvamised. See tähendab, et peate oma esitamise staatust maha arvestama - see on kas / või olukord. Võite liigendada või saate või võite nõuda standardist mahaarvamist, kuid te ei saa mõlemat teha.
A-loend hõlmab ka paljusid teisi mahaarvatavaid kulusid, sealhulgas kinnisvara maksud , ravikulud ja heategevuslikud osamaksed. Mõnikord lisanduvad need kõik rohkem kui tavaline mahaarvamine teie esitamise staatusele, mistõttu on aega ja jõupingutusi, et teie maha arvata. Vastasel juhul salvestate rohkem maksulaekumisi, jättes vahele koduturul põhineva intressi mahaarvamise ja nõudes selle asemel tavalist mahaarvamist.
Tavaliselt on soovitatav täiendada A-loendit ja võrrelda oma üksikasjalikke mahaarvamisi teie tavapärase mahaarvamisega, et teada saada, milline meetod on teie jaoks kõige soodsam.
Alates 2017. aastast on standardne mahaarvamine 6350 dollarit ühe maksumaksja ja abielus maksumaksja jaoks, kes esitavad eraldi aruanded. See on 12 700 dollarit abielus maksumaksjate jaoks, kes esitavad ühiselt ja 9 350 dollarit nende jaoks, kes kvalifitseeruvad leibkonna juhiks.
Kuid pidage meeles, et maksukärbete ja töökohustuste seadus muudab ka standardseid mahaarvamisi, suurendades neid numbreid üsna dramaatiliselt.
Võib muutuda ebatõenäoliseks, et teil oleks üldiselt piisavalt üksikasjalikke mahaarvamisi, et ületada tavapärane mahaarvamine, millele teil on õigus, kui uus maksuarve jõuab 2018. aastal.
Hüpoteeklaenude intressimäära vähendamine
Hüpoteeklaenude intress hõlmab praegu seda, mida maksate laenu eest kodu, kodukapitali krediidiliinide ja ehituslaenude ostmiseks. Senise maksukärbete ja töökohtade seaduse versioon piiraks mahaarvamist üksnes omandamisvõlgade hulka ja see kaotaks kodumaise aktsiate liinid selle mahaarvamise saamiseks.
Mahaarvamine piirdub ka teie peamise kodu ja / või teise kodu eest makstud intressidega. Kolmandale või neljandale kodule makstud intressid ei kuulu mahaarvamisele.
Samuti peate seaduslikult tegema laenu konksu - võlg ei saa olla kellegi teise nimega, kui see pole teie abikaasa ja te esitate ühist tulu. See peab olema bona fide laen, kuna teil on lepinguline kohustus maksta tagasi. Lõpuks peab teie kodu tegutsema laenu tagatisena ja teie hüpoteegi dokumendid peavad selle selgelt kinnitama.
Vastavalt Internal Revenue Service andmetele võib teie kodu olla ühepereelamu, kondo, mobiilne kodu, ühistu või isegi paat - peaaegu iga vara, millel on "magamine, toiduvalmistamine ja tualettruumid".
Maksimaalse intressi kindlaksmääramine
Te peaksite oma hüpoteeklaenuandjalt uue maksustamisaasta alguses saama hüpoteeklaenu intressi vormi 1098. Vorm vastab eelmise aasta eest makstavale koguintressile. Teil ei pea vormi oma maksudeklaratsioonile lisama, sest finantsasutus peab saatma ka vormi 1098 koopia otse IRS-ile.
Veenduge, et hüpoteeklaenude intressi mahaarvamine, mille soovite A-st taotleda, vastab vormil 1098 esitatud summale. Summa, mille saate maha arvata, võib olla väiksem kui kogusumma, mis kuvatakse vormil teatud piirangute alusel. Hoidke vormi 1098 koopia oma esitatud maksudeklaratsioonist vähemalt neli aastat.
Dollar piirangud kodu omandamise võlg
Elukoha ostmiseks või ehitamiseks kasutatud laene nimetatakse "kodu omandamise võlgaks". Mõiste tähendab mis tahes laenu, mille võtate vastu kvalifitseeritud kodu omandamiseks, ehitamiseks või oluliseks parandamiseks.
Te võite maha arvata oma kodumajapidamise ja / või oma teisese elukoha jaoks alates 2017. aastast intressi rohkem kui 1 miljonil dollaril. Kodumaja maksukärbete ja töökohtade seaduse versioon vähendaks seda 2018. aastal 2018. aastaks 500 000 dollarini, kui see läheb. Piirangut vähendatakse praegu ka 500 000 dollarini, kui olete abielus ja esitate eraldi .
Piirmäär jääb 2017. aastaks 1 miljonile dollarile, nii et me kasutame seda numbrit illustreerival eesmärgil. Oletame, et võtsite laenu 800 000 dollarini teie peamise elukoha vastu ja 400 000 dollarit oma teise elukoha vastu. Mõlemat laenu kasutati üksnes kinnisvara omandamiseks. Kokku on laenud kokku 1,2 miljonit dollarit, mis ületab praegu kehtiva 1 miljoni euro suuruse piirmäära kodu omandamise võlgade jaoks.
Nüüd ütleme, et mõlemal laenul on fikseeritud intressimäär 5 protsenti. Selle aasta eest tasutud kogusumma oli 60 000 dollarit. Teil oleks võimalik nõuda hüpoteeklaenu intressi mahaarvamist 50 000 dollari eest, mis on seotud esimese kodumaja omandamise võlaga 1 miljonil dollaril. Ülejäänud 10 000 dollarit on laenu väärtus, mis ületab 1 miljoni dollari piiri, nii et te ei saa seda nõuda.
Kodumajapidamise omakapitali võla piirangud
Kodukapitali võlg on laen, mille võtate välja muul põhjusel kui kvalifitseeritud kodu omandamiseks, ehitamiseks või oluliseks parandamiseks. See võib olla ka laen, mida võtate kvalifitseeritud elukoha parandamiseks, kuid see ületab kodu võla piiri.
Teil ei ole võimalik maha arvata intressi rohkem kui 100 000 dollarini kodumaise omakapitali võlgnevuse eest teie peamasinas ja / või teises elukohas. Seda piirangut vähendatakse 50 000 dollarini, kui olete abielus, kuid esitate eraldi. Kodumajapidamise omakapitali intressi mahaarvamist võib vähendada isegi selle 100 000 dollari suuruse piiri võrra, kui teie võlg ületab teie kodu õiglase turuväärtuse .
Näiteks ütleme, et laenutasite krediidi kodukapitali jaoks 300 000 dollarit. Laenatud summa ei ületanud teie kodu õiglast turuväärtust, nii et oled seal korras. Sa kasutasid oma elukoha jaoks uue peretuba 150 000 dollarit ja sa oled kulutanud ülejäänud 150 000 dollarit oma poja kolledži õppemaksu.
Poolist laenu käsitletakse kodu omandamise võlana, kuna seda kasutati teie kodu oluliseks parendamiseks. Selle osa suhtes kohaldatakse kodu võlgade piirangut. Teist poolt käsitatakse koduvõla võlana, kuna seda ei kasutata oma kodu parandamiseks. Sul oleks võimalik intressi maha arvata ainult kuni selle 100 000 dollarini. Nii et eeldades, et maksisite kokku 21 000 dollarit intressi, lagunuks see nii:
- 10 500 dollarit: täielikult maha arvatav kodu omandamise võlg laenu esimesel poolel
- 7000 dollarit: maha arvatava koduse omakapitali võlg kaks kolmandikku laenu kodukapitali osast või 100 000 dollarit sellest 150 000 dollarist
- 3,500 dollarit: mahaarvamisele mittekuuluv kodukapitalivõlg, mis esindab kodumaise omakapitali võla osakaalu intresse, mis ületas 100 000 dollarit
Samuti peate esitama IRS-ile 7000 dollarit vormi 6251 AMT-i korrigeerimisena. Ja pidage meeles, et ootel oleva maksuarve senati versioon võib 2018. aastaga võrreldes vähendada omakapitali võlgnevust.
Ühine hüpoteek
Kui te hoiate hüpoteegi koos kellegi teisega, kes ei ole teie abikaasa, siis on teil õigus maha arvata ainult intressid, mida te ise maksisite, sõltumata sellest, kumb neist sai laenuandjast vormi 1098. Siin on siin lünk. Kaas laenuvõtjad, kes teevad konkreetselt makseid sulgemise vältimiseks, võivad makstud intressid maha arvata isegi siis, kui keegi teine peaks intressi maksma. JK Lasseri "Sinu tulumaks" toimetajad edastavad seda nõuannet:
"Maksu Kohus on lubanud ühisel võlgnikul maha arvata teise võlgniku osa hüpoteegi intressist, kui makse tehakse vara kadumise vältimiseks ja makse tehakse tema eraldiseisvate vahenditega." (Lehekülg 328)
Kodu ehituslaenud
Võite maha arvata hüpoteeklaenude intressid, mida kasutatakse ehituskulude katmiseks. Seda tulu tuleb kasutada maa omandamiseks ja kodu ehitamiseks. 24 kuu jooksul enne ehitamist tehtud kulutusi arvestatakse kodumaja omandamise võla piirmäära 1 miljoni dollarini.
Kuid seal on saak. Kui arvutad ehituslaenu intressi kaheks aastaks ja siis otsustate selle asemel müüa, mitte liikuda ja kasutada seda oma elukohana, peate võib-olla korrigeerima oma tootlust aastate eest, mille intress on maha arvatud, et seda iseloomustada investeeringutega selle asemel. See võib piirata selle mahaarvamist. Teisisõnu võib IRS soovida raha tagasi.
Tasulised punktid
Põhi- ja keskkooli omandamise võlgade eest makstud punktid on makstud sellel aastal täielikult, kuid refinantseerimise eest makstavad punktid tuleb laenu eluea jooksul amortiseerida. Punkte ei ole alati vormis 1098, kuid võite neid leida oma HUD-1 sulgemise avalduses.
Millal tulla maksumaksjate abiga
Kodumaiste hüpoteeklaenude intresside mahaarvamine on paljude maksumaksjate jaoks otsekohene. Lisage oma vormides 1098 teatatud intressid ja sisestage koguarv A-le. Lubatud mahaarvamise arvutamiseks võite kasutada töölehte Publikatsioonis 936 ning saate kindlaks teha kodumaise omakapitalivõlaga seotud AMT-i korrigeerimise kasutades koduhüpoteegi intressi korrigeerimise töölehte vormi 6251 juhendis .
Kuid võite vaadata maksuametnikuga, kui ostsite või müüte kinnisvara maksustamisaasta jooksul. Tegelikult oleks mõttekas küsida maksualast nõu isegi enne, kui ostate või müüte kinnisvara, kui soovite ainult oma otsuse maksueelsetest tagajärgedest kinni pidada.
Ja muidugi soovite, et uudiseid jälgiksite maksuarvete värskenduste kohta, kas see jõuab lõpule ja kui see on nii, siis selle lõplikud sätted.