Graafik E Maksu näpunäited
Üürileandjad peavad pidama suurepäraseid arvestusi kulude baasi, sissetulekute ja kulude kohta ning number üks parim viis nende kõikide asjade jälgimiseks on arvutustabeli loomine - teie maksupoolel võib isegi olla mall, mida saate kasutada.
Siin on asjad, mida soovite jälgida:
- Maja, korteri või kortermaja ostuhind, mille olete üürile andnud
- Akumuleeritud kulum ja teie vara amortisatsioon
- Renditulu
- Teie poolt laekunud tagatishoiused
Samuti soovite jälgida renditava varaga seotud erinevaid kulusid, sealhulgas:
- Komisjonitasud või varahaldustasud
- Reklaamikulud
- Puhastus-, hooldus- ja remondikulud
- Koduomanike kindlustus ja HOA tasud
- Kinnisvaramaks ja hüpoteegi intressikulud
- Üürnikule hüvitatud tagatisraha
- ja mitmesugused muud kulud, näiteks kommunaalteenused, haljastus ja prügi kogumine
Kui jälgite neid kulusid isikliku finantstarkvara või arvutustabeli abil, on teie kuu- ja aasta lõpu aruanded otse teie käes ja saate neid lihtsalt välja printida.
Passiivse tegevuse kahjumi piirangud
Siin on rikkalik IRS-i reegel nr 1: kui mõnel teie rendipinnast on aasta jooksul puhaskahjum, saab seda kahjumit kõigi teiste rendiettevõtete kahjude ja kasumi suhtes tasaarveldada.
Nüüd on siin võib-olla mitte nii hea uudis: kui kõigi teie varade koguväärtus on negatiivne - puhaskahjum - see kahjum võib täies ulatuses, osaliselt või täielikult maha arvata kogu ülejäänud aasta sissetuleku tõttu passiivsed tegevuskao piirangud.
Kinnisvara rentimist loetakse üldiselt passiivseks tegevuseks, isegi kui te pühendate märkimisväärselt palju aega õigete üürnike valimiseks, rendivarustuse parandamiseks ja vara kontrollimiseks tavapäraseks hoolduseks.
Passiivsest tegevusest tulenevad kahjud on piiratud passiivse kasumi tasakaalustamisega.
Kui te aktiivselt renditegevuses osalete, võib kõik renditava kinnisvaraobjektidelt rendikadusid potentsiaalselt maha arvata kuni 25 000 dollarini aastas. Abielus olevad isikud, kes eraldi esitavad, on rendikadude piirmäära kuni 12 500 dollarit tingimusel, et isik elas oma abikaasa lahus kogu maksuaasta jooksul. Rendiomanike aktiivsete osalejate jaoks lubatud rendikadu suurus sõltub teie muudetud kohandatud brutotulust (MAGI):
- MAGI puhul 100 000 dollarit või vähem (50 000 dollarit või vähem, kui abielu esitatakse eraldi), võib rendikadusid täielikult maha arvestada kuni 25 000 dollarini (12 500 dollarini).
- MAGI puhul, mis jääb vahemikku 100 000 kuni 150 000 dollarit (vahemikus 50 000 kuni 75 000 eurot, kui abielupaar esitab eraldi), võib rendikadusid maha arvata kuni 50% ulatuses vahemikus 150 000 USD (75 000 USD, kui abielupaarilt eraldi) ja MAGI-st.
- Kui MAGI ületab 150 000 dollarit (75 000 eurot, kui abielu esitatakse eraldi), ei saa rendikadusid muude tulude suhtes maha arvata.
Võite kandma kaotusi edasi
See toob meid laiaulatuslikule IRS-i reeglile # 2: passiivse tegevuse kahjumi piirangutega piiratud rendikadusid saab edasi kanda järgmisse tulumaksu aastasse, kui nad saavad kasumit tasaarvestada.
Passiivset aktiivsuse kahjumi piirangut rakendatakse igal aastal, kuid rendikadusid jätkatakse aasta-aastalt edasi, kuni kahjum kasutab kasu renditulu kasumist või maha muudest tuludest.
Vormi 8582 kasutatakse passiivse aktiivsuse kaotamise piirangute arvutamiseks ja iga vara kogunevate rendikadude jälgimiseks.
Üürileandjate maksuplaneerimine
Majaomanikud teevad mõnikord väikest kasumit, kui renditulu on hüpoteegi maksmiseks, kinnisvara maksudeks, kindlustuseks ja remondiks. Kuid üürileandjad lasevad rentimisobjekti ostuhinna odavneda ja see võib sageli muuta väikese majandusliku kasumi väikeseks maksukahjumiks - kulutused ületavad sissetulekut pärast amortisatsiooni arvestamist.
Igal sageli aga seisavad üürileandjad suuri kulutusi, nagu näiteks korteri asendamine või korteri tühjendamine pärast pikaajalise üürniku vabastamist.
Nendel asjaoludel on võimalik, et üürileandja kaotab üle 25 000 dollari, kuid passiivsed tegevuskahjumäärad piiravad kahjumit täpselt 25 000 dollarini. Ülejäänud summa kantakse üle järgmisse aastasse, kui majaomanik saab loodetavasti rohkem kasu ja suudab ülejääk maksukahjumit ära võtta.
Müüa rendiomadusi
Konkreetse vara rendi kahjum on täielikult lubatud aastal, mil vara müüakse täielikult sõltumatule ostjale.
Maja, kortermaja või muu rendipinnaga müümine ei ole sama kui teie peamine elukoht. Nii nagu siis, kui arvutate kapitali kasvutulu, sisaldab rendimahu kasumi või kaotuse arvutamise valem teie kulupõhist turuväärtust oma müügihinnast.
Rendikindlustuse korrigeeritud kulupõhimõtted
Rendimahu kulupõhise arvestuse arvutamise valem on järgmine:
- Ostuhind
- Pluss ostukulud (pealkiri ja kinnipidamismaksed, kinnisvaramaakleritasud jne)
- Pluss täiustused (katuse, uue ahju vahetamine jne)
- Plussid müügihinnad (võlakirjad ja kinnipidamismaksed, kinnisvaramaakleritasud jne)
- Pluss akumuleeritud kulum (vastavalt teie maksuvormide aruandele)
- Võrdleb teie kulude alusel
Kasumi või kahjumi arvutamine oleks:
- Müügihind
- Minus oma kulude alusel
- Võrdselt oma kasum või kahjum
Kui tulemuseks olev number on positiivne, siis müüsite oma üürikinnisvara kasumit. Kui tulemuseks on negatiivne number, siis on tekkinud kahju. Rentimisomandi kasumit saab osaliselt maksustada amortisatsiooni tagasimaksmisega maksimaalselt 25-protsendilise maksumääraga ja osaliselt kapitali kasvutuluga . Rendiomandi müük on esitatud vormil 4797 ja kõik kapitali kasvutulu arvutused on esitatud D-nimekirjas.
Kinnisvara ja piiratud vastutus
Paljud majaomanikud leiavad, et moodustavad ettevõtted, aktsiaseltsid või partnerlussuhted oma rentimisomaduste omandamiseks. Ettevõte võib olla ebasoodne, kuna ettevõtted ei ole pikaajalise kapitali kasvutulu eelistatud maksumääraga.
Piiratud vastutusega äriühing suudaks oma liikmetele pikaajalist kasu üle anda, nii et kasumid oleksid jätkuvalt õigustatud pikaajalise kasumi jaoks eelistatava 15-protsendilise intressimääraga. Üürileandjad peaksid arutama seda ja teisi juriidilisi aspekte ühingu moodustamiseks üürikorteritega advokaadiga, et mõista sellise strateegia kõiki õiguslikke ja rahalisi tagajärgi.