Jah, võite kodus pensionile jääda
Sa ei pea seda seda tegema. Te saate hüpoteegi, kui olete pensionil .
Spetsiifiliste nõuete väljaselgitamiseks küsitlesin ma Patrick Gavini, filiaali juhi ja kinnitatud määraga hüpoteeklaenude VP-l, mis on 8. USA suurim eraomanduses olev hüpoteekpank.
Patrick on olnud laenuandja alates 1974.
Vaatame, mida Patrickilt õppisin hüpoteegi saamiseks pärast pensionile saamist. Olen rikkunud asju allpool 6 põhikategooriasse.
Pensioni saava tulu kindlaksmääramine
Pensionärid eeldavad, et kui neil puudub palgatase, ei saa nad hüpoteegi tõttu tulu puudumise tõttu.
Tegelikkuses on laenuandjatel allpool kirjeldatud kaks meetodit, mida nad saavad kasutada, et välja arvutada sissetulek pensionäridele, kes oma varasid kasutavad.
Kindlustusmakse lõpetamise meetod
Pensionäridele, kes järgivad plaani, kus nad on nüüd pensionile jäänud, kuid võivad viibida sotsiaalkindlustuse või pensionitulu alguses , on kõige soodsam võimalus kasutada tulude kindlaksmääramise meetodit "varade kasumiaruandes". Siin on see, kuidas see toimib.
Kui laenuvõtja on 59 ½, võib laenuandja sissetulekute tõendina kasutada pensionikontode hiljutist väljavõtmist. Näiteks oletame, et hiljutised pangaväljavõtted näitavad IRA-st 4500-dollarist väljamakseid (laenuandja peab vähemalt 2 kuud tagasi võtma).
See 4500 dollarit loetakse igakuiseks sissetulekuks. Mõnikord vajab laenuandja finantsplaneeringu või finantseerimisasutuse kirja, milles kinnitab need tagasivõtmistasud.
Varade kahanemise meetod
Paljude investeeritud varadega pensionärete puhul võib sissetuleku kindlaksmääramise varade vähenemise meetod töötada hästi.
Selle meetodiga algab laenuandja finantsvarade hetkeväärtusega. Seejärel lahutavad kõik summad, mida kasutatakse sissemaksete ja sulgemiskulude jaoks. Nad võtavad 70% ülejäänud osa ja jagavad 360 kuuga.
Näiteks oletame, et kellel on finantsvaradest 1 miljonit dollarit. Nad kasutavad sissemakse eest 50 000 dollarit. See jätab 950 000 dollarit. Võtke 70% sellest, mis on 665 000 dollarit ja jaguneb 360. Tulemuseks 1847 eurot on laenusaaja kvalifitseerimiseks kasutatud kuusissetulek.
Loomulikult arvestatakse lisaks sissetulekutele ka ülaltoodud meetoditel muid sissetulekuallikaid, nagu näiteks pensionitulu, sotsiaalkindlustus või igakuine annuiteet.
Võlg tulude ja eluaseme kulude suhetele
Kui sissetulek on kindlaks määratud, peavad kogu võlg sissetulekute suhe ja eluasemekulude suhe vastama laenuandja nõuetele.
Võlg sissetuleku suhtena
Kindlustatud hüpoteegi (QM) hüpoteek, mis kuulub Safe Harbor'i regulatiivsetesse nõuetesse, võib teie sissetulekust lähemale jõuda 43% ulatuses võlgade teenindamiseks. Seda võlgade sissetulekute suhet nimetatakse võla ja tulude suhteks.
Võlg sisaldab nõutavaid makseid nagu alimentide ja lapsetoetused, auto maksed, õppelaenu maksed, krediitkaardiga makstavad minimaalsed maksed ja teie kogu kavandatud maja makse, sealhulgas põhisumma, intressid, omandimaksud ja kindlustus.
Üks asi, mis võib selles valdkonnas pensionäridele probleeme saada, on täiskasvanutele mõeldud laenude kaasallkirjastamine. Kuigi olete kaasautor, võivad need maksed lugeda nõutavate võlgnevuste hulka ja võivad vähendada teie võimet saada hüpoteegi.
Eluaseme kulude suhe
Teie eluasemekulud sisaldavad hüpoteegi põhiosa ja intressi, samuti makse ja kindlustust (edaspidi PITI). See suhe peab olema alla 36%, mis tähendab, et teie eluasemekulud ei tohi ületada 36% teie sissetulekust.
Krediidiskoori nõuded
Igal laenuandjal on oma krediidiskoormise suunised, kuid kindlasti on üks - madalam krediidiskoor, seda kõrgem on teie intressimäär. Kui soovite parima hinna, saate oma krediidiskoor 780ni või paremini.
Parem krediidiskoor võib ka anda teile rohkem vibreeru ruumi teistes kvalifikatsioonipiirkondades.
Näiteks töötas Patrick laenuvõtjaga, kelle krediidiskoor oli üle 780 ja laenuandja tegi laenu, kuigi võla ja tulude suhe oli 48%.
Töökoha staatus
Teine tegur, mida kasutatakse hüpoteegi intressimäära kindlaksmääramiseks, on teie kavandatav hõivatus. Kas see on primaarne või teine kodu? Peamised kodud saavad paremad hinnad.
Alumine maksmine
Pensionärina võib teie nõutav sissemakse erineda sõltuvalt kasutatud tulumeetodist. Vanadusmeetodi kasutuselevõtu korral saate panna nii vähe kui 5% alla. Varade kahanemise meetodi plaan 30% võrra alla panna.
Ja kui te mõtlete oma sissemaksega tegelema, võttes IRAst või mõnest muul maksude edasilükatud pensioniskeemist suure hulga raha, soovitan teil seda uuesti mõista. See tagasivõtmine on maksustatav tulu ja ühe aasta jooksul suur hulk võib tuua teile suurema maksukoormuse .
Sulgemisjärgne likviidsus
Teine nõue on teie käsutuses olevate sulgemisjärgsete varade summa. Laenuandjad soovivad näha, et teil oleks eluasemekulude kogusumma vähemalt kuus kuud (PITI) minimaalse reservina pärast seda, kui olete kodus ostnud. Selle arvutamiseks lisab laenuandja kõik finantsvarad, mida saab kontrollida (see tähendab, et teil on vaja kontoväljavõtteid) ja seejärel kasutada 60-70% sellest summast.
Muud laenuvõimalused
Kui sa kvalifitseerid veteraniks, võiksite uurida VA laenu. VA laenuga saate vähendada nulli, kuid sissemakse asemel maksate rahastamise tasu, mis võib olla 2,15% programmi esmakordse kasutajate laenusummast ja 3,3%, kui olete võtnud VA laenu enne Seda rahastamistasu saab rahastada laenust.
VA laenude puhul on võlgnevuse ja sissetulekute suhe 43% või vähem ning need nõuavad, et teil oleks mõni muu igakuine sissetulek. Kui teil on palju investeerimistulusid, saab jääkkasumit kindlaks määrata kahe aasta keskmise dividendide ja intressitulu põhjal, mis saadi B-st teie maksudeklaratsioonist.
Hüpoteeki taotlemine
Parim viis teada saada, millist hüpoteegi võite saada, on rääkida hüpoteegi vahendajaga. Garanteeritud määr pakub laene kõigis riikides ja isegi on veebiprogramm, mida nad nimetavad digitaalseks hüpoteekiks, kus saate kogu protsessi veebis läbi minna. Nad pakuvad $ 250 krediiti neile, kes seda programmi kasutavad.
Samuti tahate teha hoolikalt teie poolt ostetud maja. Selleks soovitaksin ma vaadata HouseFaxi. See on nagu CarFax®, kuid teie maja jaoks. Ma jooksin HouseFaxi enda varale ja õnneks ei leidnud negatiivseid üllatusi, kuid ma olen kuulnud paljude inimeste jaoks, kes on HouseFaxi kaudu omandanud igasuguseid huvitavaid asju oma vara minevikust.
Kas teil on hüpoteek pensionil?
Kui me lõpetasime oma intervjuu, ütles Patrick: "Päeva lõpus küsivad inimesed, milline on parim hüpoteek? Minu vastus pole ükski. "
Patrick on õige. Uuringud näitavad, et enamik pensionäre on parem pensionile jäämise hüpoteegi tasumiseks .
Kuid märkimisväärseks erandiks oleksid kõrgemad netoväärtusega inimesed, kes võiksid oma võla kasutamisel kasutada isegi pensionile jäämise ajal .